Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать квартиру быстро и выгодно». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Чeм лyчшe пpoйдeт пpocмoтp, тeм быcтpee и дopoжe вы пpoдaдитe квapтиpy. Пoэтoмy пoдгoтoвьтecь к пoкaзaм зapaнee. Cдeлaйтe eщe oднy yбopкy, пoдгoтoвьтe oтвeты нa вoпpocы, кoтopыe oбязaтeльнo зaдaдyт пoкyпaтeли: кaк дaвнo дeлaли peмoнт, чтo ocтaвитe из мeбeли, в кaкoм cocтoянии бaтapeи. 3apaнee пoдгoтoвьтe кoпии дoкyмeнтoв нa квapтиpy и квитaнции oб oплaтe — пoдтвepждaйтe cвoи cлoвa дoкyмeнтaльнo.
Шaг 5. Opгaнизyйтe пpocмoтpы
Пoкa гocти paздeвaютcя, paccпpocитe иx: зaчeм oни пoкyпaют квapтиpy, ecть ли y ниx дeти, пoчeмy ищyт жильe имeннo в этoм paйoнe, дaлeкo ли eздить дo paбoты. Иcxoдя из oтвeтoв cтpyктypиpyйтe cвoй paccкaз. C paзными людьми нyжнo гoвopить o paзнoм: c мoлoдыми poдитeлями — o бeзoпacнocти и xopoшeй шкoлe нeдaлeкo oт дoмa, c бeздeтными — o звyкoизoляции и cвeжeм peмoнтe, c пoжилыми — o cпoкoйныx coceдяx и гepмeтичныx oкнax.
Бyдьтe гoтoвы к кpитикe co cтopoны пoтeнциaльныx пoкyпaтeлeй. 3apaнee пpикиньтe, нa кaкиe нeдocтaтки oни мoгyт oбpaтить внимaниe — и пoдyмaйтe, кaк oбъяcнить иx нaличиe. Ecли пoлyчитcя, пoпpoбyйтe пpeпoднecти нeдoчeты в выгoднoм cвeтe. Нaпpимep: ecли чeлoвeкy нe нpaвятcя выcoкиe oкнa, пoяcнитe, чтo тaк бeзoпacнee для дeтeй и живoтныx.
Bo вpeмя пoкaзa квapтиpa дoлжнa быть мaкcимaльнo бeзликoй. Ecли ecть живoтныe, oтдaйтe иx нa пepeдepжкy. Ocтaльныx жильцoв oтпpaвьтe в кaфe или нa дaчy.
Почему квартира долго не продается
Это как раз в продолжение темы – «по всем приметам должна была уйти еще год назад, зуб даю»! Когда объект полгода-год болтается без особого интереса со стороны соискателей, самое время задуматься о причинах. Более-менее нормальное, среднестатистическое вторичное жилье продается в районе полугода, это если особо не заморачиваться и ничего не делать, чтобы продать квартиру быстрее.
В целом долгая реализация свойственна либо мега-эксклюзивным объектам, либо дикому неликвиду. В этих случаях терпеливое ожидание – в общем-то, адекватно ситуации. Но таких объектов на рынке настолько мало, что и говорить мы о них не будем. Наш случай – это когда среднестатистическая квартира не продается, что делать? Причины, скорее всего, будут в следующем:
- Сильно завышена цена, оценка проведена некорректно либо сумма назначена продавцом от балды. В этом случае даже просмотров и звонков будет не много.
- Проблемы с документами – неполный пакет, мутные истории с детьми, наследством и тд. и тп. Звонки могут быть, но дальше них редко кто продвигается.
- Плохие фотографии и текст объявления. Ничего не понятно, пойдем дальше… Фото в стиле Пикассо, а-ля засвеченный дверной проем. Как говорится, первое впечатление нельзя произвести дважды. При такой презентации звонков можно ждать долго и безуспешно.
- Качество общения с покупателями. И в целом, ответы на звонки. Бывает такое, что собственник размещает объявление, но трубку поднимает по большим праздникам – не слышит, и «на незнакомые номера не отвечаю / кому надо – перезвонят».
- Независящие от продавца обстоятельства – геополитическая обстановка, природные катаклизмы, низкий сезон и т.д. Впрочем, это самая редкая причина, по которой квартиры долго не продаются.
Грамотная реклама (четвертый шаг)
Достоинства выделяются, недостатки… умалчиваются. Вроде просто. Иногда продавцам квартир «не первой свежести» приходит идея использования в объявлении более привлекательных изображений из интернета – это ошибка. Вести фотосъемку необходимо именно в помещениях продаваемого жилья (общие планы), подготовленного уборкой и освещенного. Фотографии требуются качественные, с хорошим разрешением.
Можно подготовить обзорную видеосъемку формата «3D-тур», дополнив ею рекламное объявление. Видео размещается на видеохостингах вроде ютуба или яндекс-видео, ссылка ставится в текст объявления.
Помимо внутренних особенностей продаваемой квартиры (стеклопакеты, «теплые полы» и т.п.) в объявлении следует указать также внешние характеристики: близкое расположение парка, метро в пешей доступности, дополнительные парковочные места, консьерж.
Выгода от продажи квартиры означает также минимум налогов или освобождение от их уплаты. В каких случаях можно вообще не платить? Если вы…
- стали собственником до 1 января 2016 года и владеете квартирой больше 3 лет;
- стали собственником после 1 января 2016 года и владеете квартирой больше 5 лет;
- получили квартиру по наследству или по договору дарения от близкого родственника, а также в случае получения права собственности по договору пожизненной ренты или в рамках приватизации — срок владения для освобождения от налогов при продаже составляет 3 года;
- владеете квартирой 3 года, и это единственное ваше жилье (поправка в НК РФ вступает в силу с января 2020 года).
Отдельные условия прописаны для владельцев квартир, полученных по реновации, — для них в минимальный срок владения засчитывается срок владения предыдущего жилья, а дальше действуют стандартные для всех сроки в 3 и 5 лет.
Если продать нужно срочно и вы не хотите ждать 3 или 5 лет, то в этом случае придется платить налог. Если стоимость квартиры в договоре купли-продажи меньше 70% от ее кадастровой стоимости, налог будет рассчитан от 70%. Если стоимость больше 70% кадастровой стоимости, налог платится со стоимости квартиры в договоре. Но и эту сумму можно уменьшить одним из двух способов:
- Получить налоговый вычет в размере 1 млн руб. — это выгодно, когда вы не можете подтвердить расходы на приобретение: например, вы получили это жилье в наследство.
- Вычесть из цены квартиры расходы на ее приобретение — в этом случае можно учесть все расходы: такие, как стоимость покупки, кредит и проценты по нему.
Как быстро продать квартиру, не занижая ее стоимости?
Если вам срочно нужно продать квартиру, например, срочно оформить переезд в другую страну либо вы уже внесли задаток на покупку другого жилья, то не нужно сразу занижать стоимость своей старой квартиры или бежать к риэлтору, чтобы он помог продать жилплощадь за несколько дней.
Во-первых, нет никакой гарантии, что поставив цену ниже, к вам на следующий день сразу придет покупатель и купит жилье. А, во-вторых, риэлторы тоже не обещают, что смогут реализовать недвижимость в течение недели. Обычно на продажу квартиры в таком случае уходит минимум 3 месяца.
Но как тогда продать квартиру, чтобы не потерять в деньгах? Для этого нужно поменять направление контакта – от покупателя к продавцу, а не наоборот.
Большая скидка — залог скорости
Основной принцип быстрой продажи жилья — нужно дать покупателю цену, которая будет значительно ниже среднерыночной. На растущем рынке достаточно и 10–15%, но сейчас цены стоят. А значит, цену придется снижать сильнее.
Размер скидки зависит от ликвидности объекта, говорит Вячеслав Малафеев, генеральный директор АН «М16-Недвижимость». Если квартира ликвидная, то сбросить придется около 20% стоимости. Если нет — больше. «Наша компания не выкупает квартиры, но у нас есть ряд инвесторов, в том числе и я сам, которые как физические лица выкупают квартиры по привлекательной для них цене, — говорит Вячеслав Малафеев. — Выкупая квартиру, мы сопоставляем цену и сам объект: продаются любые квартиры — вопрос в цене».
В объявлениях можно увидеть цену и на 30–40% ниже рыночной. Сейчас, на стагнирующем рынке, эти скидки куда более реальны: такие квартиры раскупаются действительно быстро. Когда в новостях мы читаем о том, что цены на жилье снизились на треть, — это именно о тех, кто решил уехать, срочно продав свою квартиру.
Выдохните и устройте ремонт
Тише едешь — дальше будешь. Так считают в компании «Этажи»: эксперты уверены, что лучше подходить к продаже жилья с холодной головой. Надо выстроить стратегию продажи и продумать, как потом использовать полученные деньги. Руководитель центра новостроек федеральной компании «Этажи» Сергей Зайцев рассказывает, что квартиру удастся быстро продать с минимальной скидкой, просто сделав в ней косметический ремонт или хотя бы начав его делать.
«У нас есть десятки кейсов, когда при проведении правильного ремонта с минимальными затратами квартира или дом продавались еще до его завершения, хотя до этого в течение полугода ни один потенциальный покупатель не обращал на них внимания», — уточняет эксперт.
Если сразу не продается, сделайте небольшую скидку: шансы, что такая квартира найдет покупателя, вырастают. Такой способ нацелен на покупателей, которые ищут квартиру для себя: к нему стоит прибегать, если интереса у инвесторов она не вызвала.
С получения прибыли от продажи квартиры продавцы обязаны уплатить налоги в размере 13 % от стоимости проданного имущества. Данное обязательство не распространяется на следующие категории граждан
- Продавцов, имевших недвижимость в собственности более 3 лет, которая была приобретена ранее 2023 года
- Продавцов, имевших недвижимость в собственности более 5 лет, если она была приобретена позже 2023 года
- Продавцов, получивших недвижимость по наследству либо в дар
- Продавцов, получивших недвижимость по программе приватизации
- Продавцов, получивших недвижимость по договору ренты
- Продавцы, продавшие недвижимость по цене меньше, чем при покупке
Если покупатель со свободными деньгами, то в течение трех-пяти дней можно выйти на сделку, если у покупателя ипотека то реально выйти на сделку в течение двух- трех недель.
Если у покупателя альтернативная сделка, он продает свою квартиру и покупает вашу, то в зависимости от цепочки, подготовка альтернативной сделки в среднем занимает около месяца или чуть больше, но если у него альтернативная сделка и несовершеннолетние дети, т.е ему надо получить согласие опеки, то срок выхода на сделку в этом случае полтора- два месяца.
Если покупатель пришел и реально хочет купить вашу квартиру, но ему надо еще продать свою квартиру, то настоятельно рекомендую обратиться к грамотному риэлтору, который не только организует юридическое сопровождение сделки, но и поможет быстро продать квартиру потенциального покупателя, чтобы процесс не затянулся на долгие месяцы.
Когда нашелся покупатель, которого устраивает цена, а вас устраивают сроки продажи квартиры, то надо заключить соглашение об авансе или задатке. В каждом конкретном случае надо смотреть что лучше аванс или задаток. В соглашении надо прописать все параметры по квартире и сделке, надо предусмотреть все.
Может ли риэлтор еще быстрее продать квартиру?
Если риэлтор — профессионал и честный агент, он сможет помочь вам быстро продать вашу квартиру. Если у вас поджимают сроки, и необходимо продать жилье как можно быстрее, не имеет смысла рассчитывать только на себя. Тем более, если вам не хватает времени, да и навыки для проведения всего набора мероприятий отсутствуют, у вас нет опыта в изучении спроса, размещения рекламы, проведения переговоров, имеет смысл положиться на поддержку специалиста, занимающегося продажей недвижимости. Надо только выбрать хорошего риэлтора — настоящего профессионала.
Профессиональный риэлтор сможет сделать за вас всю работу, если вы заключите с ним договор о продаже квартиры. Вознаграждение риэлтора составит 2-3% суммы сделки. Профессионалы с отличной репутацией оценивают свои услуги дороже — до 6%.Эта сумма может оказаться весьма значительной, но это того стоит. Вы также можете поторговаться или предложить фиксированную стоимость услуги, опираясь на рассуждение, что работа по продаже квартир различной площади требуется примерно одинаковая, а риэлтор получает по-разному. Так, если двухкомнатная квартира ценой три миллиона рублей принесет риэлтору при трех процентах 90 тысяч рублей, вы сможете потребовать плату в размере 40 тысяч рублей, как при продаже однокомнатной квартиры.
Основные достоинства продажи жилья с помощью профессионала-риэлтора:
- Риэлтор хорошо знаком с условиями рынка недвижимости и владеет рядом способов установления правильной продажной цены с учетом реальных рыночных условий. Он выставит за вашу квартиру реальную цену, при которой она будет быстро продана.
- Риэлтор быстро соберет вместо вас все документы, необходимые для продажи недвижимости. Достаточно только оформить на него официальную доверенность по сбору необходимых документов. Это ни в коей мере не даст ему возможность продать жилье без вашего участия, так как такой документ действителен исключительно для сбора документов.
- Риэлтор имеет отлаженные и эффективные схемы рекламирования подаваемых квартир. Он имеет связи и знакомства на сотнях рекламных площадок. Успешное агентство недвижимости ставит на поток рекламу продаваемых объектов, так что, обратившись к риэлтору, вам не придется заниматься рекламой, которая появится во множестве источников информации.
- Агент умеет правильно представлять квартиры и грамотно торговаться. Хорошая презентация жилья — это половина дела для успешной его продажи. Благодаря огромному опыту риэлторы умеют убеждать покупателей в необходимости приобретения именно вашей квартиры, даже если он сам не уверен в реальности продажи.
Все эти преимущества относятся к риэлторам высокой квалификации, так что избежать риска можно лишь обратившись в агентство недвижимости (Адресъ-недвижимость) с хорошей репутацией. Если такой специалист запросит повышенный процент, имеет смысл согласиться, поскольку риэлтор обеспечит быструю и максимально дорогую продажу.
Этап 4. Подготовьте квартиру к презентации
Грамотно организованный показ жилья крайне важен для его успешной продажи. Если Вы спросите, как профессиональному риэлтору удается быстро продать квартиру, Вам ответят двумя словами: реклама и презентация. Первое необходимо, чтобы привлечь максимум людей, заинтересованных в покупке, второе – чтобы превратить потенциального покупателя в реального.
Дело в том, что первое впечатление от увиденного у человека очень сильное. Здесь срабатывают не столько ум и расчетливость, сколько подсознание. Глядя на уютную, чистую, ухоженную квартиру, человек подсознательно надеется, что его здесь ждет такая же приятная жизнь. А грязное и захламленное жилье так же подсознательно отторгается. Поэтому необходимо представить недвижимость в наилучшем виде, несмотря на то, что после покупки в ней будут делать ремонт и кардинально менять интерьер.
Как быстро и дорого продать квартиру
Как ускорить продажу квартиры большого метража? Ответ кроется в понимании тех, кто покупает такие квартиры. Как правило, это семьи, где двое и более детей. Для них особенно важно наличие рядом:
- детского сада;
- школы;
- спортивных залов и школ;
- других учебных заведений.
Такие квартиры практически всегда покупают с привлечением ипотечных средств, и они являются составной частью альтернативной сделки.
При определении объективной цены на 3-комнатные квартиры нужно учитывать цены конкурентов. Поставьте себя на место покупателя и ответьте на вопрос – почему они должны платить больше за вашу квартиру, если рядом продается такая же, а то и лучше, но дешевле.
Продажа четырех и пятикомнатных квартир почти всегда растягивается на год и более.
Как продать квартиру быстро и выгодно. Пошаговая инструкция
Если перед вами встал вопрос, как продать квартиру быстро и удачно, предлагаю пошаговый алгоритм действий. С ним вы достичь цели удается в более короткие сроки. После определения цели продажи пора переходить к следующим этапам.
Необычные риэлторские приемы
Большинство посредников работали по шаблону, предлагали свои услуги, рассказывали почему именно они, а не кто-то другой, и прочее. При этом ни один из них не имел реальных покупателей, которые готовы были бы сразу прийти и смотреть квартиру. Но помимо классических «подкатов» были и весьма нестандартные. Звонит телефон:
— Привет, Юрок (прим. Юрий — автор материала)!
— Э-м-м… Привет.
— Как поживаешь дружище, все хорошо? Давай сразу «на ты», хорошо? Я смотрю, ты тут квартиру продаешь. Давно уже висит объявление?
— Около недели, а что?
Моему удивлению не было предела, но потихоньку начинаю привыкать к такой манере общения.
— Ого! Уже неделю висит и не продается? Ну это не дело, я могу тебе в этом помочь. Продам очень быстро.
— Да мне не нужно прям очень быстро.
— Дружище, у нас новое агентство, которое работает по-современному. Я больше 10 лет работал в Италии и знаю все тонкости бизнеса, буду внедрять эту систему и здесь. Хотел сказать, что фотки у тебя вообще отстой. У меня есть кореш из Хорватии, он фотограф, за небольшую плату сделает все в лучшем виде. Сечешь?