Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как вернуть аванс (задаток) за квартиру у риэлтора по предварительному договору». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Нередко участники предварительного договора, принимая на себя обязательства по заключению основного договора, обеспечивают их исполнение задатком. При этом они предусматривают, что при отказе от заключения основного договора стороны, уплатившей задаток, последний остается у другой стороны, а в случае отказа от заключения основного договора стороны, получившей задаток, он подлежит возврату контрагенту в двойном размере. Допустимо ли обеспечение задатком обязательств, возникших из предварительного договора?
Противоречия и споры в судах по вопросу задатка
Можно ли оставить задаток в случае отмены сделки? Является ли денежная сумма, внесенная за Недвижимость, задатком, или это аванс? Есть ли возможность взыскать с продавца квартиры задаток в двойном размере? Эти и другие вопросы возникают у сторон сделки, и это несмотря на то, что действующим законодательством России, согласно ст.ст. 380, 381 Гражданского кодекса РФ, определены понятия задатка, форма соглашения о задатке, последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком.
Как следует из Гражданского кодекса РФ, задаток выполняет три основные функции: платежную, доказательную и обеспечительную.
Противоречия и споры в судах по вопросу задатка
Можно ли оставить задаток в случае отмены сделки? Является ли денежная сумма, внесенная за недвижимость, задатком, или это аванс? Есть ли возможность взыскать с продавца квартиры задаток в двойном размере? Эти и другие вопросы возникают у сторон сделки, и это несмотря на то, что действующим законодательством России, согласно ст.ст. 380, 381 Гражданского кодекса РФ, определены понятия задатка, форма соглашения о задатке, последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком.
Как следует из Гражданского кодекса РФ, задаток выполняет три основные функции: платежную, доказательную и обеспечительную.
Платежная функция заключается в том, что денежные средства передаются продавцу недвижимости в счет причитающихся ему в будущем платежей за недвижимость. Доказательная функция указывает на то, что договор заключен. Соответственно обеспечительная функция необходима для исполнения договора в полном объеме, и в случае срыва сделки по чьей-либо вине наступают последствия, предусмотренные ст. 381 Гражданского кодекса РФ.
Согласно указанной статье в случае, если договор не исполняет сторона, давшая задаток, задаток остается у стороны, принявшей задаток. Если за неисполнение договора ответственна сторона, принявшая задаток, эта сторона должна выплатить стороне, дававшей задаток, двойную сумму задатка.
Следует отметить, что позиции арбитражных судов и судов общей юрисдикции по вопросам задатка разнятся, и они исповедуют разные подходы при разрешении вопросов, касающихся задатка.
Для формирования правовой позиции по вопросам задатка с целью успешного использования знаний, например в суде, необходимо проанализировать действующее законодательство России исходя из позиций, изложенных в определениях Верховного суда РФ и постановлениях Высшего арбитражного суда РФ.
Аванс и задаток: разница – существенна!
Гражданский кодекс определяет понятие только задатка, но не аванса. Задатком считается сумма, которая передается продавцу потенциальным покупателем в счет основного платежа. И эта сумма действительно законодательно считается обеспечением планируемого заключения договора и исполнения сторонами обязательств по покупке.
А вот аванс, играющий важную роль на рынке недвижимости, к сожалению, законодательной основы не имеет. Уплачиваемая покупателем небольшая сумма, составляющая часть общей стоимости квартиры (обычно до 10%), выполняет исключительно функцию платежа, являясь всего лишь предоплатой. Функцию обеспечения покупки, присущую задатку, она не выполняет.
Поэтому, когда обязательство покупателем не исполняется или предварительная договоренность по каким-либо причинам расторгается, авансовая сумма продавцом должна быть возвращена.
Задаток и аванс. Существует ли разница?
Мало кто из продавцов квартир знает, чем же отличаются понятия «аванса» и «задатка». С авансом мы разобрались выше. Его функцией является исключительно декларирование намерений по покупке квартира (дома). В отличие от задатка финансовым обеспечением сделки аванс по закону не считается. Поэтому никакого смысла фиксировать в договоре аванс нет. Вполне хватит и небольшой расписки, в которой указывается передача продавцу денег. Суд обязательно возьмет ее во внимание. Расписка является чрезвычайно веским аргументом, который, скорее всего, станет выигрышным.
Для понимания ситуации попробуем вернуться к нормам, предусмотренным законодательством:
- Возврат задатка предусматривается лишь в одном случае – когда сделка оказалась сорванной по вине продавца. Если инициатором ее отмены является покупатель, то противоположная сторона может оставить эти средства у себя (Гражданский кодекс, ст. 381);
- А вот аванс придется возвращать в любом случае (какая бы из сторон не отказалась от запланированной сделки). В предварительном договоре, составляемом при купле/продаже, никакие положения об ответственности сторон указываться вообще не должны (Гражданский кодекс, ст. 421,422,1102).
Случаи, в которых задаток подлежит возврату
Возможны лишь две ситуации в области совершения сделок с недвижимостью, когда может идти речь о возврате задатка:
- гражданин, намеревавшийся приобрести дом или землю, в последний момент изменил свое решение. Закон РФ в этом случае встает на сторону продавца, который не обязан возвращать полученные деньги. Но если потенциальный покупатель докажет, что вторая сторона занимается мошенничеством или готовится серая сделка, то получит свои средства назад. Для этого необходимо подать судебный иск и выиграть дело,
- продавец внезапно передумал подписывать купчую. Если сделка готовилась по закону, то на руках у сторон должен быть подписанный предварительный договор с указанной суммой переданного потенциальным покупателем задатка. Помимо этого, подразумевается наличие дополнительного соглашения. В этом случае, продавец обязан незамедлительно передать другой стороне деньги в сумме, равной двойному задатку.
Если стороны не пришли к единому мнению относительно возврата переданных денег, или процедура не состоялась в полном объеме, подавайте исковое заявление и добивайтесь справедливости в зале суда. Такой шаг поможет вовремя оказать воздействие на ответчика и защитить свои интересы в правовом поле.
Возвращается ли задаток, если покупатель отказался от сделки?
Когда невозможно получить задаток обратно
Возврата задатка не происходит в том случае, когда сделка не состоялась по вине покупателя. При грамотном оформлении передачи денег за приобретаемое имущество и нарушении условий, содержащихся в предварительном договоре, получить назад задаток нельзя.
Сложности при возврате переданных денежных средств возникают в случае утраты предварительного соглашения. Покупатель, который отказался от подписания договора, может через суд попробовать вернуть задаток.
В некоторых случаях, уместно ссылаться на 451 статью Гражданского кодекса. Согласно данной норме, к уважительным причинам относится неожиданная смена ситуации. Трактовать статью можно так: если бы человек предполагал, что обстоятельства поменяются настолько серьезно, то он не согласился бы на сделку на указанных в документе условиях.
Как дать деньги в долг под расписку от частного лица?
Изменение законодательства в части возможности применения задатка в предварительном договоре
До изменений ст. 380 ГК РФ, внесенных законом от 08.03.2015 № 42-ФЗ, возможность задатка в предварительном договоре оценивалась 2 высшими судебными инстанциями по-разному:
- ВС РФ делал упор на обеспечительную функцию задатка и указывал на отсутствие законодательного запрета на его использование в этом случае (см. определение Верховного суда РФ от 13.11.2012 № 11-КГ12-20).
- ВАС РФ учитывал платежную функцию. При отсутствии денежного обязательства и наличии одного только обязательства по заключению основного договора применение задатка невозможно. По окончании предварительного договора обязательства по нему прекращаются, неправомерно удерживаемая сумма является неосновательным обогащением и может быть взыскана в соответствии с гл. 60 ГК РФ (постановление президиума ВАС РФ от 19.01.2010 № 13331/09).
Отметим, что ВАС РФ считал возможным применение неустойки в предварительном договоре. И стороны прибегали к следующему варианту оформления: именовали уплачиваемый задаток авансом, депозитом или иным образом, а для возврата задатка применяли формулировки об уплате штрафной неустойки (постановление президиума ВАС РФ от 08.04.2014 № 16973/13).
Ч. 4 ст. 380 ГК РФ, введенная с 01.06.2015, прямым текстом устанавливает возможность применения задатка для обеспечения обязательств по предварительному договору.
381 статья Гражданского законодательства подробно описывает ситуации, при которых задаток должен быть возвращен покупателю или же оставлен продавцу. Резюмируя все прописанное в законе, видим, что если продавец нарушил условия договора, деньги должны быть возвращены в двойном объеме. Если сделка не состоялась по вине покупателя – задаток продавцом не возвращается.
Как и в любом законе, в данном существуют свои исключения. Иногда ситуация может складываться неоднозначно и противоречиво. Раньше судебная система вступала в противоречие между Верховным и Арбитражным судом. Последний не признавал задатка без основного договора, считая его авансом, который если и возвращается, то никак не в двойном объеме.
Однако на данный момент законодательство едино для всех видов суда. А в Гражданское законодательство были внесены соответствующие пункты, которые подробно описывают особенности внесения и возврата денежных средств в качестве задатка. Чтобы окончательно понять, возвращается задаток или нет, нужно учесть еще некоторые моменты.
Возврат задатка за квартиру
После того, как покупатель нашел квартиру, которая его устраивает, он может внести задаток для того, чтобы ее сняли с продажи. Для этого заключается соглашение в письменном виде (ст. 380 ГК РФ), или предварительный договор (Постановление Пленума Верховного суда РФ № 48). Справка! Задаток и аванс не являются равнозначными понятиями. Последний возвращается продавцом в полном объеме, если договор не будет заключен.
Размер задатка не прописывается в законодательных актах. Поэтому сумма определяется по соглашению между сторонами.
В договоре о выплате задатка должны указываться следующие сведения:
- информация о сторонах;
- данные об объекте недвижимости;
- стоимость квартиры;
- сумма задатка;
- срок исполнения;
- подписи сторон.
О том, что задаток получен, оформляется расписка от продавца. Перечисленная сумма учитывается как часть средств от общей стоимости жилья.
Расписка о получении аванса – образец
При передаче аванса за квартиру рекомендуется составить расписку для подтверждения факта получения денег продавцом. Расписка может быть, как приложением к договору, так и самостоятельным документом.
Первый способ является более распространенным, поскольку он более безопасный и подчеркивает легальность сделки. Если продавец откажется возвращать деньги или скажет, что не получал аванс, то для защиты своих интересов покупателю нужно обратиться в суд, а в качестве твердого доказательства факта передачи денег будет выступать именно расписка.
Расписка о получении аванса при покупке квартиры может быть составлена на любом листе бумаги. Образец должен включать в себя следующие пункты:
- паспортные данные сторон;
- ссылка на основной договор, в соответствии с которым происходит передача денег;
- адрес квартиры и краткие технические данные о ней;
- полное название платежа (задаток или аванс);
- денежная сумма;
- подписи сторон и дата составления.
Расписка должна составляться продавцом в момент передачи денег. Документ может заверяться у нотариуса, однако, делать это не обязательно (за исключением случаев, когда расписка составляется в печатном виде – такой документ необходимо зарегистрировать у нотариуса в обязательном порядке).
Требование о взыскании неосновательного обогащения
В связи с данными обстоятельствами адвокатом И.И. Панковым было подготовлено исковое заявление о взыскании неосновательного обогащения.
В исковом заявлении, а также в судебном заседании истец А. описал указанные обстоятельства по делу. Утверждал, что поскольку А. передал Б. денежные средства в размере, эквивалентном 2000 долларов США, для того, чтобы Б. продал ему квартиру, чего Б. не сделал, а впоследствии возвратил А. часть денежных средств в размере 300 долларов США, что свидетельствует о признании Б. обязанности возвратить денежные средства, Б. без установленных законодательством или сделкой оснований сберег и удерживал денежные средства А., т.е. имеет место неосновательное обогащение Б. за счет А.
Просил суд взыскать с Б. в его пользу сумму неосновательного обогащения в белорусских рублях в размере, эквивалентном 1700 долларов США по курсу Национального банка Республики Беларусь на день вынесения решения, а также расходы по оплате юридической помощи.
Решением суда Ленинского района г. Минска от 12 апреля 2011 г. исковые требования А. были удовлетворены, с Б. в пользу А. были взысканы неосновательное обогащение и расходы по оплате юридической помощи.
Когда задаток возвращается в двойном размере
Принципиальное отличие задатка от иных видов авансовых платежей заключается в наличии дополнительной функции. Возвращение двойной суммы имеет значение как мера воздействия на недобросовестного участника сделки. Покупатель перечислил задаток, тем самым увеличив активы собственника. Возвращая переведенные деньги, владелец имущества, фактически, остается с первоначальным капиталом. Возврат двойного финансового обеспечения является материальным убытком для продающей стороны.
Задаток в двойном размере перечисляется:
- При не выполнении продавцом своих обязательств по реализации недвижимости или иного ценного имущества (квартира, дом, ресторан, яхт-клуб, автомобиль, мотоцикл и т. д.).
- При отказе аукционера заключать соглашение с победителем аукциона.
- Если арендодатель отказывает арендатору в заключении договора.
- Иные случаи, когда соглашением предусмотрен задаток, сделка не состоялась по вине лица, его получившего.
Подлежит ли задаток возврату
Особенность задатка, в отличие от других обеспечительных средств (залога, поручительства и т. д.), заключается в одновременном выполнении им уже перечисленных 3 функций. Поэтому если, к примеру, поручительство в силу ст. 367 ГК РФ прекращается в случае добросовестного исполнения должниками своих обязанностей, то задаток в аналогичном случае возврату не подлежит.
То есть если стороны добросовестно выполняют принятые ими условия сделки, задаток трансформируется в аванс или предоплату и только уменьшает размер задолженности плательщика по сделке на его сумму.
Ответ на вопрос о том, возвращается ли задаток, зависит от обстоятельств, которые послужили, по мнению сторон сделки, основанием для возврата. Так, согласно ст. 381 ГК РФ задаток должен быть возвращен уплатившему его контрагенту в случае, если сделка между сторонами была расторгнута до начала ее исполнения по их обоюдному согласию.
Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс. Полный и бесплатный доступ к системе на 2 дня.
Кроме того, задаток должен быть возвращен и в случае, упомянутом в ст. 416 ГК РФ, то есть при невозможности исполнения обязательства по причинам, на которые стороны не могут повлиять. Классическим примером такой ситуации является гибель конкретной уникальной вещи, которая является предметом сделки. Поскольку ввиду индивидуальности ее замена на аналогичную вещь невозможна, стороны вынуждены расторгнуть сделку по не зависящим от них обстоятельствам.
Функции задатка
Задаток выполняет следующие функции:
1. Стимулирующую, то есть, побуждают сторону, обязанную по договору к надлежащему исполнению обязательств под страхом материальных потерь.
2. Универсальную, то есть, не только побуждает, но и гарантирует защиту интересов другой стороны в случае ненадлежащего исполнения обязательств.
3. Гарантийную, то есть, гарантирует защиту интересов обеих сторон договора при неисполнении обязательств одной из сторон.
Кроме того, задаток выполняет и ряд других важных функций:
1. Платежную.
Эта функция заключается в том, что задаток является частью основного платежа по договору.
2. Обеспечительная. То есть, преследует цель обеспечить исполнение обязательства.
3. Доказательственную. Эта функция заключается в том, что соглашение о задатке подтверждает факт заключения договора.