Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Перераспределение долей в квартире между собственниками через суд». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Один из способов изменить доли в праве на общую долевую собственность на квартиру — это соглашение между собственниками. Такое соглашение может быть заключено в письменной форме и должно быть нотариально удостоверено. В таком соглашении необходимо указать изменение долей каждого собственника в общей долевой собственности.
Изменение долей в общей долевой собственности
Если собственники не могут достичь соглашения о изменении долей, то изменение долевых долей может быть произведено судом. Для этого один из собственников должен обратиться в суд с иском о разделе общей долевой собственности. Суд рассмотрит иск и вынесет решение о разделе имущества согласно долевому участию каждого собственника.
В случае изменения долей в общей долевой собственности на квартиру, необходимо также произвести изменения в соответствующих документах, таких как: свидетельство о праве собственности на квартиру, устав дома (если таковой имеется) и договоры с энергоснабжающими организациями.
Изменение долей в общей долевой собственности на квартиру может быть затруднительным и требует согласия всех собственников. Поэтому рекомендуется обратиться к юристу, который сможет оказать профессиональную юридическую помощь и провести правовую оценку данной ситуации.
Обязательно ли регистрировать соглашение у нотариуса? Документ можно заказать у нотариуса или составить самостоятельно. Нотариальное заверение обязательно, если соглашение выделяет доли супругов: в браке или после его расторжения.
Сколько стоит нотариальное заверение? Расходы на нотариуса зависят от региона и оказанных им услуг. Как правило, услуга привязывается к кадастровой оценке недвижимости, но не превышает 20 000 рублей.
Какие доли выделить детям? Для расчёта размера долей используют стоимость квартиры и сумму материнского капитала.
Пример: семья из 2 родителей и 2 детей купила квартиру за 4 млн рублей, использовав материнский капитал в размере 587 000 рублей. Доля одного человека в маткапитале составит 587 000 / 4 = 146 750 рублей. В стоимости квартиры эта доля составит 146 750 / 4 000 000 = 1 / 27. Если каждый из детей получит по 1 / 27, доля родителей составит 25 / 27.
Можно ли заменить соглашение договором дарения? Вопрос является открытым и достаточно спорным. Купив квартиру с использованием маткапитала, родители могут наделить детей долями, используя договор дарения. Это удобнее сделать, если у каждого из родителей выделена своя доля в квартире. Если имущество совместное, проще заключить соглашение.
Выделим основные моменты по теме:
- Перераспределение долей происходит с учётом интересов всех граждан, имеющих право собственности на недвижимость.
- Процедура может происходить в добровольном или принудительном порядке.
- Если стороны согласны с общим решением, то осуществляется сбор необходимых документов, оформляется соглашение и заверение его у нотариуса. Далее сделка регистрируется в Росреестре.
- Оспаривание перераспределения происходит через суд. Также он рассматривает иски при невозможности сторон прийти к единому мнению по поводу размера долей.
Как грамотно составить соглашение
Соглашение о новом размещении акций оформляется письменно. Владельцам необходимо будет сменить вид права, зарегистрировать обновленные акции, подписать документ и зарегистрировать его в Росреестре.
Регистрация прав на недвижимость в Росреестре
Соглашение должно содержать следующую информацию:
- название документа;
- адрес, по которому заключен договор;
- дата регистрации сделки между всеми собственниками;
- сведения об участниках сделки: паспортные данные, сведения о количестве принадлежащих им долей;
- данные о жилом доме, земельном участке, многоквартирном доме;
- сведения о государственной регистрации закона в Росреестре;
- причина, по которой собственники передают доли в дом, на землю;
- размерное обновление долей земли и других активов с указанием, кто из совладельцев получает, сколько процедура проводится в виде компенсации или чаевых;
- информация о том, что на имущество не наложено обременение, которое не находится в состоянии задержания или запрета на продажу акций;
- информация о записи изменений;
- перечень прав и обязанностей участников процедуры, в том числе их право оспорить данное соглашение, возбудив судебное дело;
- количество копий составленного договора;
- подписи каждой стороны сделки.
Соавторы имеют право при необходимости вставлять другие дополнительные пункты в текст документа. Однако специалисты рекомендуют придерживаться установленной структуры, поскольку от нее зависит законность составленного договора.
Отвечает адвокат Инна Белякова:
Чтобы правильно ответить на ваш вопрос, необходимо определить ключевую концепцию — на кого должны быть минимальные затраты? Если рассматривать ситуацию с точки зрения выгоды человека, на которого будет оформляться недвижимость, то необходимо применить алгоритм действий. Но если рассматривать ситуацию с точки зрения выгод любого из трех других совладельцев, алгоритм будет совершенно другим. Для начала определяем структуру затрат, которые придется произвести при перерегистрации собственности с общей на отдельную долю. Следовательно, вам придется нести следующие обязательные расходы:
- Нотариальные сборы и услуги. Действующее законодательство для всех операций с долями, принадлежащими недвижимому имуществу, требует нотариальной формы операции, независимо от типа договора (купля-продажа, дарение, обмен или другой), поэтому избежать этих затрат будет невозможно. Что касается нотариального сбора, то государственная пошлина за удостоверение такого договора составит 0,5% от суммы договора, но не менее 300 рублей и не более 20 тысяч рублей. Кроме государственной пошлины, вам также придется заплатить нотариусу за технические работы по составлению договоров, но нотариус определит эту сумму самостоятельно.
- Государственная пошлина за регистрацию смены собственника. В настоящее время указанная плата составляет 2 тысячи рублей за одно регистрационное действие. Поскольку для совершения планируемой вами сделки требуется три этапа регистрации (госрегистрация трех смен собственников), размер госпошлины составит 6 тысяч рублей.
- Подоходный налог с населения (НДФЛ), который, в зависимости от определенных обстоятельств, должен будет уплатить одна из сторон соглашения.
Любые дополнительные, но не обязательные расходы, которые могут возникнуть и при сделках с недвижимым имуществом (аренда банковских ячеек, различные доверенности, выписки со счетов, оплата коммунальных услуг и т.д.), Здесь сложно учесть, так как их необходимость может быть вызвана по специфике каждой конкретной транзакции.
Таким образом, из трех перечисленных выше видов обязательных расходов первые два оплачиваются по соглашению сторон. То есть как стороны договорились, так и будет. Но необходимость платить НДФЛ, который составляет 13% от дохода, полученного налогоплательщиком, определяет только ту разницу в алгоритме действий, о которой мы говорили в начале. Рассмотрим оба варианта.
Если рассматривать ситуацию с точки зрения выгоды человека, которому передаются права собственности, то ему выгоднее заключить договор купли-продажи, в котором он будет покупателем. В этом случае НДФЛ будут платить продавцы долей в квартирной собственности (если, конечно, они освобождены от него по налоговому законодательству). Но если рассматривать сделку с точки зрения выгоды людей, от которых передается право собственности, то им выгоднее заключить договор о дарении долей в праве собственности. В этом случае подоходный налог с населения будет обязан платить одаряемый (если, опять же, он не освобожден от налога по закону).
Какие пункты могут содержаться в соглашении между супругами?
Установленной формы для соглашения о разделе имущества не существует, потому документ составляется в свободной форме. Степень детализации также определяется бывшими супругами: одни предпочитают указать в документе всё, включая кухонную посуду и сувениры, другие указывают только недвижимость и материальные ценности (квартиру, авто, земельные участки, драгоценные металлы и т.д.).
Чаще всего договор содержит такие пункты:
1 Какое имущество отходит каждому из супругов целиком
к примеру, жене достается квартира, мужу – загородный дом и авто;
2 Как распределяется недвижимость
достаточно часто недвижимость делится между сторонами, в таком случае выделяются доли в совместной квартире или частном доме, и в соглашении указывается, что каждый из бывших супругов получает, к примеру, ½ квартиры;
3 Как распределяются обязательства бывших супругов
например, выплата кредита или ипотеки;
4 Порядок компенсации за менее выгодные условия
если имущество не удается разделить поровну, сторона, интересы которой ущемлены, может получить финансовую компенсацию разницы;
5 Размер и порядок выплаты алиментов
хотя соглашение между супругами об уплате алиментов является отдельным документом, его можно совместить с соглашением о разделе имущества, если есть договоренность между сторонами, чтобы простить процедуру.
Кроме того, стороны могут вносить в соглашение и другие пункты – касательно непосредственной процедуры распределения материальных ценностей, условий передачи имущества, сроков вступления договора в силу и т.д.
Возможен ли раздел жилья, которое находится в долевой собственности
Не все знают, как делится долевая квартира между супругами при разводе. Если муж и жена в свое время обращались к нотариусу и составили брачный договор, распределение долей будет соответствовать документу. Право собственности уже прописано на соответствующей бумаге.
Не всегда все ограничивается разделом только долевой квартиры при разводе. У супругов может быть и другое имущество. Поэтому могут возникнуть сложности при разделе. Особенно это касается случаев, когда на уступки никто идти не собирается. Иногда даже обменяться равноценными долями становится проблематично. Как делится такая долевая собственность при разводе, будет решать судья.
Иногда описанные выше варианты не подходят, чтобы разделить долевую собственность после развода. Тогда у бывших жены и мужа остается право на недвижимость в оговоренных ранее долях. Установить порядок использования общего имущества помогает суд. Возможен также вариант составить соглашение.
Порядок использования зависит от особенностей самого помещения. Поэтому условия могут быть самыми разными. Иногда указывается даже время использования некоторых комнат. Такой метод довольно редко применяется, так как часто оказывается причиной конфликтов между бывшими супругами в будущем. Тем, кто не может прийти к согласию относительно выделения долей после развода, явно будет непросто сосуществовать под одной крышей.
Разрешение конфликтов между собственниками при перераспределении долей в праве общей долевой собственности
Перераспределение долей в праве общей долевой собственности на квартиру может вызвать конфликты между собственниками. Если вы не можете договориться друг с другом, нужно знать правильный порядок разрешения вопроса.
Сначала нужно обратиться к нотариусу с заявлением о перераспределении долей. Нотариус проведет консультацию, обозначит права и обязанности каждого собственника, а также определит порядок выполнения процедуры.
Для изменения доли в праве на недвижимость необходимо составить документ о перераспределении доли и заключить его подписью каждого собственника. Данный документ должен быть оформлен в письменной форме и заверен нотариальную.
В ходе процедуры перераспределения доли может возникнуть необходимость определить стоимость имущества. Для этого может потребоваться выписка из ЕГРН и другой документации. Нужно учесть, что перераспределение долей подлежит госпошлине.
Если собственники не могут договориться о стоимости имущества и порядке его перераспределения, конфликт могут разрешить через суд. Суд может вынести определение о праве на имущество и обязательном размере выплаты каждой стороне.
В вашей ситуации каждая сторона имеет право на бесплатную юридическую консультацию. Также можно использовать образцы документов, определенные законодательством.
При купле-продаже жилой недвижимости каждая сторона должна иметь свидетельство о государственной регистрации прав на имущество и паспорт квартиры. В наличии этих документов возможно провести изменение долей в праве общей долевой собственности.
Коммунальной платой при перераспределении долей в праве общей долевой собственности возникают определенные вопросы, их можно решить с помощью пересмотра договора на коммунальные услуги.
Что можно делать с полученной долей
После того как жилое помещение будет поделено между собственниками, каждый из них вправе распоряжаться своей частью по собственному усмотрению. Продажа — это наиболее часто встречающийся вариант. Большинство совладельцев требуют выдела своей части именно для того, чтобы впоследствии ее продать.
Важно: прежде чем выставить свою часть на продажу, собственник обязан предложить другим бывшим совладельцам выкупить свою часть, так как, согласно п. 1 ст. 250 ГК РФ, они имеют право преимущественной покупки. И только после того как совладельцы откажутся выкупать предложенную им часть жилого помещения, собственник доли может выставлять имущество на открытую продажу. Отказ совладельцев от покупки должен быть оформлен документально.
Совладелец жилого помещения, даже если его часть выделена в натуре, не имеет права сдавать ее в аренду, если другие совладельцы не дали своего согласия. Если, пуская арендаторов в свою часть жилого помещения, собственник не нарушает законные права других совладельцев, он имеет право обратиться в суд с исковым заявлением о возможности передать свою часть квартиры в аренду.
Самый простой способ распорядиться своей частью жилого помещения — передать ее в дар. Главное отличие от продажи — дарение подразумевает под собой безвозмездную передачу имущества.
Важно понимать, что общая собственность не дает полной свободы действий и распоряжения вашей долей. Для большинства процедур необходимо разрешение и согласие всех владельцев.
Какую долю нужно выделить детям
Размер долей, которые должны быть выделены детям, не регламентируется законом, поэтому родители могут самостоятельно распределить собственность между всеми членами семьи, и не обязательно поровну.
В 2021 году Верховный Суд дал рекомендации, которые должны учитываться при распределении недвижимости на доли между членами семьи. Согласно Семейному законодательству (статье 60 СК), родители не могут претендовать на имущество детей, а дети, в свою очередь — на имущество родителей. Поэтому правильным решением будет определение детских долей пропорционально МК и стоимости жилья относительно всех совладельцев (родителей и детей). При этом письменное Соглашение должно содержать условие о том, что при рождении следующих детей размер долей может уменьшаться.
Если недвижимость полностью оплачена средствами МК, она переходит в собственность всех членов семьи (родителей и детей) в равных долях.
В некоторых случаях учитываются нормы жилищного законодательства относительно нормативной или минимальной жилой площади или санитарной нормы на одного человека в зависимости от региона проживания (от 6 до 18 м.кв.). Хотя прямого указания закона нет, желательно, чтобы доли детей не были ниже предусмотренных жилищным законодательством нормативов.
Перераспределение долей в праве общей долевой собственности на квартиру
Добровольное решение о разделе долей не вызывает особых проблем. Куда сложнее определить доли без согласия остальных. Одним дольщикам это не выгодно, другие хотят денег, третьи – просто чинят препятствия.
Остается вариант с подачей иска о принудительном определении долей в квартире. Заявление подается в мировой или районный суд по месту проживания ответчика. Обычно адрес совпадает с местом нахождения квартиры.
Основания обратиться в суд:
- неотделимые улучшения квартиры – речь идет о ремонте, покупке техники, проводке коммуникаций и прочих улучшениях за счет истца (п. 3 ст. 245 ГК РФ);
- желание выделить долю в натуре – определить размер доли, компенсации, изолированного помещения;
- споры по вопросу пользования общим имуществом (кухня, коридор, ванная, туалет);
- раздел имущества – распределение долей в связи с рождением 2-го ребенка или статуса супругов;
- наследственные споры – признание права собственности на долю в квартире.
- В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
- Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.
Определением Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 14.09.2020 № 88-9933/2020 оставлено без изменений решение суда первой инстанции о признании доли в праве на квартиру незначительной и взыскании компенсации за нее. Суд удовлетворил исковые требования истцов Степановой В.Н., Степанова Л.А., Степанова Д.В. и признал долю, принадлежащую ответчице Степановой М.В.
– 13/85 в праве общей долевой собственности на квартиру, незначительной. В пользу Степанова М.В. со Степанова Д.В.
взыскана компенсация стоимости 13/85 доли в размере 1 040 000 руб. С момента получения денежной компенсации право собственности ответчика на долю прекращено. За Степановым Д.В.
признано право собственности на 13/85 долю в праве на квартиру. При рассмотрении дела суд установил, что квартира площадью 132,7 кв.м. принадлежит на праве общей долевой собственности Степановой В.Н.
– 13/85, Степанову Л.А. – 18/85, Степанову Д.В. – 41,85, Степановой М.В.
– 13/85. Ответчица в жилом помещении не зарегистрирована и не проживает, в ее собственности имеется другое жилье. Истцы направляли в адрес Степановой М.В.
предложение о выплате компенсации за принадлежащую ей долю в сумме 1 000 000 руб., однако, она отказалась от продажи. Истцы представили заключение о рыночной стоимости имущества, на момент проведения оценки квартира стоила 10 500 000 руб., стоимость 13/85 доли составила 1 040 000 руб. Суд пришел к выводу, что доля ответчика в праве общей собственности незначительна, в натуре не может быть выделена, реальная возможность использования ответчиком своей доли отсутствует.
Кроме того, Степанова М.В. не доказала наличие у нее существенного интереса в использовании общего с истцами имущества, в жилье она не нуждается, так как оно не является для нее единственным.
Составляя соглашение самостоятельно, необходимо включить пункты:
- Наименование: «Соглашение о перераспределении долей в общей долевой собственности на дом (квартиру, землю)».
- Место и дата составления документа.
- ФИО заинтересованных лиц, их паспортные данные.
- Размер долей каждого из совладельцев.
- Данные об объекте общей собственности (где расположен дом (квартира, участок), этажность, площадь, количество комнат, материал из которого возведено строение и прочая информация технического характера).
- Доля каждого из совладельцев в имеющемся жилом здании (земельном участке);
- Данные о наличии правоустанавливающих документов у каждого из содольщиков, сведения об осуществлении госрегистрации в Росреестре (указать регистрационный номер и дату).
- Обоснование необходимости перераспределения. Как правило, основная причина изменений долей в жилом доме — осуществление перепланировки, возведение построек, внесение дорогостоящих улучшений, которые ведут к росту стоимости всего объекта.
- Сведения об отсутствии обременений в виде залога, ареста.
- Данные о необходимости госрегистрации объекта и распределении затрат на осуществление изменений соответственно соглашению.
- Взаимные права и обязанности, наказание за нарушение положений соглашения.
- Количество экземпляров.
- Подписи сторон.
В каких случаях выделение доли невозможно
Иногда без выдела доли не обойтись. Например:
- если супруги разводятся и планируют делить совместно нажитое имущество;
- если недвижимость получена в качестве наследства, но наследников несколько;
- если один из собственников хочет распоряжаться своей частью, например, продать ее или сдать в аренду.
Порой продажа доли собственности является единственным выходом в сложившейся жизненной ситуации. Для того чтобы хозяин мог распорядиться своей частью, необходимо, чтобы она была определена в натуральном выражении. А на практике это не всегда возможно. Например, определить физическую часть имущества не получится, если это:
- Затруднит доступ других собственников в места общего пользования, например, на кухню или в ванную.
- Повлечет за собой перепланировку, которая может создать угрозу жизни жильцов.
- Делает непригодным для проживания другие помещения имущества. Например, согласно статье 16 ЖК РФ, если в комнате нет окна, то она не является пригодной для проживания.
- Нарушит законные интересы организаций, например, кредитного учреждения (если квартира находится в залоге у банка), либо отдельных граждан, например, проживающего в квартире инвалида, которому будет ограничен доступ к местам общего пользования.
Выделим основные моменты по теме:
- Перераспределение долей происходит с учётом интересов всех граждан, имеющих право собственности на недвижимость.
- Процедура может происходить в добровольном или принудительном порядке.
- Если стороны согласны с общим решением, то осуществляется сбор необходимых документов, оформляется соглашение и заверение его у нотариуса. Далее сделка регистрируется в Росреестре.
- Оспаривание перераспределения происходит через суд. Также он рассматривает иски при невозможности сторон прийти к единому мнению по поводу размера долей.