Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Арендные споры: новые разъяснения Верховного Суда РФ». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.
Комментарии к ст. 425 ГК РФ
1. ГК в комментируемой статье закрепляет принцип обязательности и исполнимости договора (pacta sunt servanda). Стороны обязаны исполнить возникшее из договора обязательство и устранить нарушение обязательства. Истечение срока действия договора не освобождает от ответственности за его нарушение.
Принцип обязательности и исполнимости договора, наряду с принципом свободы, составляет основу договорного права.
2. Правило о вступлении договора в силу, установленное п. п. 1 и 2 комментируемой статьи, следует применять в совокупности со ст. 433 ГК, определяющей момент, с которого договор признается заключенным (см. коммент. к ст. 433 ГК).
Этот момент определен различно для консенсуального и реального договора. Поскольку для признания реального договора заключенным требуется передача вещи, денежных сумм, другого имущества, то такой договор вступает в силу с момента передачи.
Для договора, подлежащего государственной регистрации, момент заключения и вступления его в силу связан с актом регистрации. Например, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года в соответствии с п. 2 ст. 651 ГК, считается заключенным с момента государственной регистрации (см. также ст. 658 ГК и др.).
Из правила о вступлении договора в силу с момента его заключения (п. 1 коммент. статьи) допускается исключение. Стороны могут распространить действие условий договора на отношения, возникшие до момента вступления договора в силу. Обычно такое соглашение сторон связано с реальными отношениями по передаче товара, аренде и др., возникшими до момента, с которого договор считается заключенным.
3. Срок действия договора устанавливается соглашением сторон, если иное не определено ГК, другим законом. Этот срок может быть установлен истечением времени, конкретной датой. По договорам с длящимся исполнением, при отсутствии соглашения сторон, договор считается заключенным на неопределенный срок (п. 1 ст. 540, п. 2 ст. 610 ГК). Стороны могут в договоре предусмотреть, что он заключен на неопределенный срок.
Согласно п. 3 ст. 610 ГК для отдельных видов аренды законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки действия договора. При этом договор аренды, заключенный на срок, превышающий предельный, считается заключенным на срок, равный предельному. Например, договор проката в силу п. 1 ст. 627 ГК заключается на срок до одного года. Согласно ст. 683 ГК договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в таком договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
Пункт 2 ст. 1016 ГК устанавливает, что договор доверительного управления имуществом заключается на срок, не превышающий пяти лет, если для отдельных видов имущества, передаваемого в доверительное управление, не установлены иные предельные сроки.
В случаях, предусмотренных ГК, срок действия договора может быть отнесен к существенным условиям договора и его отсутствие ведет к признанию договора незаключенным. Например, срок действия признается существенным условием договора страхования (ст. 942 ГК), договора доверительного управления имуществом (п. 1 ст. 1016 ГК).
4. Пункт 3 комментируемой статьи устанавливает соотношение срока действия договора и срока существования возникшего из договора обязательства. При этом установлена презумпция действия договора до предусмотренного договором момента исполнения обязательства. Иные последствия окончания срока действия договора, т.е. прекращение обязательства по истечении этого срока, должны быть предусмотрены законом или договором.
Из норм ГК, определяющих максимальные сроки действия договора, вытекает, что с истечением срока действия договора прекращается обязательство.
Последствия окончания срока действия договора предусмотрены отдельными нормами ГК. Например, обязанность поставщика восполнить недопоставленное количество товаров существует в пределах срока действия договора, если договором не предусмотрено иное (ст. 511 ГК).
Договор простого товарищества прекращается истечением срока его действия. При этом наступают последствия, предусмотренные ст. 1050 ГК (возвращение вещей, переданных в общее владение, раздел имущества, находящегося в общей собственности, и т.д.). Тем самым считается прекращенными и обязательства сторон договора.
5. ГК предусматривает для ряда договоров порядок возобновления или продления срока их действия. При продлении срока действия договора изменяется и срок действия обязательства. В соответствии с п. 2 ст. 540 ГК договор энергоснабжения, заключенный на определенный срок, считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, если до окончания срока его действия ни одна из сторон не заявит о его прекращении или изменении либо не потребует заключения нового договора. В последнем случае до заключения нового договора отношения сторон регулируются ранее заключенным, т.е. действие предыдущего договора прекращается только после заключения нового.
Договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, если арендатор после истечения срока действия договора продолжает пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендатора (п. 2 ст. 621 ГК).
По истечении срока действия договора найма жилого помещения возможно заключение договора на новый срок с нанимателем, имеющим на это преимущественное право. Однако если наймодатель не предложил за три месяца до истечения срока договора заключить договор на тех же условиях либо не предупредил об отказе от продления договора, а наниматель не отказался от продления договора, то он считается продленным на тех же условиях и на тот же срок (ст. 684 ГК).
В соответствии с п. 2 ст. 1016 ГК при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора доверительного управления имуществом по окончании срока его действия договор считается продленным на тот же срок и на условиях, предусмотренных ранее договором.
6. В п. 4 комментируемой статьи установлено правило, согласно которому стороны не освобождаются от ответственности за нарушение обязательств, возникших из договора и по истечении срока его действия. Требования о возмещении убытков, вызванных нарушением договора, предъявляются независимо от прекращения срока действия договора в течение срока исковой давности. То же самое следует сказать об обязанности устранить недостатки товара или заменить товар с существенными недостатками (ст. 475 ГК), а также о возможности предъявить требования, возникшие в связи с нарушением (неисполнением) других договорных обязательств.
Согласно условиям договора арендатор имеет право в преимущественном порядке перед другими лицами при прочих равных условиях заключить договор аренды на новый срок по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее чем за 3 (три) месяца до истечения срока действия договора. В случае не направления указанного уведомления арендатор лишается преимущественного права на заключение договора на новый срок.
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п.2 ст. 621 ГК РФ).
То есть, несмотря на нарушение процедуры уведомления о пролонгации договора, суд признал договор аренды возобновленным, поскольку арендатор после истечения срока действия договора продолжал пользоваться земельным участком, на что возражений со стороны арендодателя не поступало (Постановление АС Дальневосточного округа от 21.03.2017 г. №А51-3256/2015).
Отказ от договора аренды земельного участка, заключенного (возобновленного) на неопределенный срок, если на участке находится недвижимость арендатора
Статья 610 ГК РФ не ограничивает право арендодателя на отказ от договора аренды земельного участка в связи с нахождением на нем недвижимости арендатора. Однако такой отказ может поставить под вопрос возможность полноценной реализации прав собственника недвижимого имущества на его использование.
6.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о праве арендодателя отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, если на земельном участке находится недвижимость арендатора, существует две позиции судов.
Позиция 1. Если на земельном участке находится недвижимость арендатора, арендодатель вправе отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Примечание: В данном случае суды основываются на том, что отсутствие договора аренды не лишает арендатора права пользования участком.
Комментарий к статье 610 ГК РФ
1. Имущество предоставляется арендатору, как правило, на определенный, точно обусловленный в договоре срок (договорный срок). Он может определяться календарной датой, истечением периода времени или указанием на событие, которое должно наступить (см. ст. 190 ГК). Аренда на срок до одного года считается краткосрочной.
2. Если срок аренды в договоре не указан вообще или не назван способ его определения либо это поставлено в зависимость от усмотрения сторон, то речь идет о неопределенном сроке.
При заключении договора на неопределенный срок предполагается право каждой из сторон в любое время в одностороннем порядке, без обращения в суд отказаться от договора. Иными словами, предупреждение об отказе от договора аренды, заключенного без указания срока, может последовать со стороны арендатора или арендодателя. В данном случае не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение сторон отказаться от договора. Достаточно лишь предупредить об этом контрагента за один месяц, а при аренде недвижимости — за три месяца. Впрочем, законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. В частности, арендатор (но не арендодатель) по договору проката обязан предупредить об отказе в письменной форме не менее чем за 10 дней (п. 3 ст. 627 ГК).
Вытекающие из договора аренды обязательства сторон до истечения срока предупреждения сохраняют силу.
Закон не предусматривает формы, в которой должно быть сделано предупреждение об отказе от договора, заключенного без указания срока. Надо полагать, что оно должно быть сделано в той форме, в какой совершен сам договор.
Моментом предупреждения следует считать дату, когда другая сторона узнала или должна была узнать о нем, т.е. момент получения предупреждения другой стороной.
3. Согласно п. 3 комментируемой статьи срок аренды может быть не только договорным, но и нормативным, устанавливаемым непосредственно в законе. Нормативные сроки, устанавливаемые для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества, могут быть только максимальными (предельными). Возможность установления минимальных нормативных сроков аренды ГК не предусмотрена. Максимальные сроки аренды различны по продолжительности. При их установлении законодатель учитывает в одних случаях состав участников, в других — объект аренды либо назначение имущества или цели его использования и проч. Например, предельный срок договора проката, принимая во внимание его преимущественно потребительский характер, — 1 год (ст. 627 ГК). С учетом особенностей объекта установлены нормативные сроки аренды природных объектов. Так, срок в 49 лет является предельным для аренды участков лесного фонда (ст. 31 ЛК). В отношении водных объектов максимальные сроки установлены до 3 лет (краткосрочная аренда) и до 25 лет (долгосрочная аренда) (ст. 42 ВК). В аренду для государственных или муниципальных нужд либо для изыскательских работ земельный участок может быть передан на срок не более чем 1 год (п. 7 ст. 22 ЗК).
4. Допустимость установления нормативных максимальных сроков аренды связана с последствиями заключения договора аренды на неопределенный срок либо превышающий установленный законом предельный срок. В первом случае, если ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, договор по истечении предельного срока прекращается.
Заключение договора аренды на срок, превышающий нормативный максимальный срок, автоматически влечет изменение договорного срока. Подобный договор считается заключенным на соответствующий нормативный максимальный срок, по истечении которого его действие также прекращается.
Однако и в первом, и во втором случаях, если законом особо не оговорено иное, нет препятствий к возобновлению договора после окончания срока его действия.
Последствия нарушения сроков договора аренды
Установленные участниками правоотношений сроки аренды должны соблюдаться. Рассмотрим основные последствия нарушения сроков.
Действия сторон по истечении срока
В случаях, когда период действия договора истек, а арендатор не освободил помещение, и арендодатель не возражает, то право пользования имуществом продолжается на прежних условиях. При этом договор считается пролонгированным на аналогичный срок. Если же арендатор не желает в дальнейшем владеть имуществом, он должен уведомить арендодателя. В противном случае могут наступить нежелательные последствия. Как правило, это условие прописывается в договоре.
Если арендатор освободил помещение, но не сообщил об этом собственнику, то к нему могут предъявляться требования об оплате периода, при котором арендодатель не знал об этих действиях. Если же арендатор отказывается отдать имущество по истечении срока действия договора, то собственник может получить его, обратившись в суд. Главным условием при этом является соблюдение сроков исковой давности.
Регистрации не подлежат договоры аренды жилья (или нежилого помещения), заключенные на срок до одного года (как правило, срок их действия составляет 11 месяцев). Государственная регистрация договора аренды на неопределенный срок также не осуществляется несмотря на то, что фактически период действия документа может превышать один год. Это можно понять, ознакомившись с положением п. 2 ст. 651 ГК РФ, где указывается информация о том, что государственная регистрация касается срочных договоров, срок действия которых составляет более одного года. Также это подтверждается арбитражной практикой, в частности Постановлением ФАС г. Москвы по делу № КГ-А40/6418-00, Постановлением ФАС СЗО по делу № А26-394/2007 и других актов.
Не требуется не только регистрация договора аренды, заключенного на неопределенный срок, но и возобновленного документа. Основанием этого служит п. 2 ст. 621 ГК РФ. К другим документам, которые подтверждают данное положение, относится информационное письмо Президиума ВАС РФ № 59.
На практике изучить договор аренды на неопределенный срок, образец, представленный ниже, поможет лучше всего.
Начало и окончание действия договора
⇐ Предыдущая123
Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
Стороны вправе установить, что условия заключенного договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
Истечение срока договора только тогда прекращает его действие, когда стороны надлежащим образом исполнили все лежащие на них обязанности.
Если не исполнена хотя бы одна обязанность, вытекающая из договора, то он не прекращает своего действия и по истечении срока, на который был заключен.
Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон.
Окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.
Заключение договора в обязательном порядке
Указанный порядок применяется в тех случаях, когда заключение договора является обязательным для одной из сторон в силу закона.
При заключении договора в обязательном порядке применяются правила ст. 445 ГК. Заинтересованная в договоре сторона, для которой его заключение не является обязательным, направляет другой стороне, для которой заключение договора является обязательным, проект договора (оферту). Сторона, для которой заключение договора является обязательным, должна в течение 30 дней со дня получения оферты рассмотреть ее и направить другой стороне:
либо извещение об акцепте;
либо извещение об акцепте оферты на других условиях (протокол разногласий к проекту договора);
либо извещение об отказе от акцепта.
В первом случае договор считается заключенным в момент получения оферентом извещения об акцепте.
Во втором случае сторона, получившая извещение об акцепте оферты на иных условиях, вправе либо известить другую сторону о принятии договора в ее редакции, либо передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение 30 дней со дня получения такого извещения или истечения срока для акцепта. Если же сторона, не согласная с протоколом разногласий, в указанные сроки не передает возникший спор на рассмотрение суда, договор считается незаключенным.
В третьем случае, а также в случае неполучения ответа на оферту в установленный срок оферент вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Проект договора может направить и сторона, для которой заключение договора обязательно. В таком случае другая сторона, для которой заключение договора не является обязательным, вправе в течение 30 дней направить другой стороне:
либо извещение об акцепте;
либо извещение об отказе от акцепта;
либо извещение об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора).
В первом случае договор считается заключенным на условиях, содержащихся в оферте.
Во втором случае, а также в случае неполучения ответа на оферту в установленный срок, договор не будет заключен.
В третьем случае сторона, для которой заключение договора является обязательным, должна в течение 30 дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
Бесплатные советы юриста
Государственной регистрации подлежит договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, при неопределенности условия договора о сроке аренды такой договор аренды государственной регистрации не подлежит. Данная позиция подтверждена Высшим Арбитражным Судом РФ (п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
Договор аренды недвижимого имущества (зданий, сооружений, нежилых помещений), заключенный на срок не менее года подлежит государственной регистрации. Основание: п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса, Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.06.2000 № 53. Договор аренды недвижимости, срок в котором не указан, не подлежит государственной регистрации. Основание: отсутствие в законодательстве указания о том, что такой договор подлежит государственной регистрации. В Постановлении ФАС СЗО от 4 июня 2002 года № А56-69/02 отмечается, что даже если стороны придут к соглашению о необходимости государственной регистрации договора аренды, заключенного на неопределенный срок, регистрирующий орган должен отказать им в регистрации данного договора, поскольку требования о государственной регистрации такого договора законом не установлено. Не подлежит государственной регистрации договор аренды, заключенный на срок менее одного года и содержащий условие о пролонгации договора на такой же срок при отсутствии заявления о его расторжении. Тот факт, что арендные правоотношения в целом будут длиться более года, не влечет обязанности зарегистрировать данный договор. В соответствии с позицией Высшего Арбитражного суда РФ, сформулированной в обзоре практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимого имущество и сделок с ним» (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 года № 59 ), при продлении договора аренды недвижимого имущества, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды, отношения сторон регулируются новым договором аренды. Условия нового договора будут идентичны условиям окончившегося договора. Следовательно, этот договор также не подлежит государственной регистрации.
Срок аренды и срок действия договора аренды
Срок действия договора — это период времени, в течение которого действуют условия договора и исполняются установленные им обязательства сторон.
Срок аренды — период времени, в течение которого арендатор вправе владеть и пользоваться имуществом.
Начало срока действия договора в силу закона всегда определяется моментом заключения договора (п. 1 ст. 425 ГК РФ). Договор аренды является консенсуальным, поэтому имущество может быть предоставлено в аренду позднее даты заключения договора. Таким образом, срок аренды может начаться в любой установленный соглашением сторон период с момента заключения договора.
Окончание срока действия договора не всегда может совпадать с окончанием срока аренды. Например, срок действия договора может быть определен моментом исполнения сторонами своих обязательств (п. 3 ст. 425 ГК РФ). Однако некоторые обязательства (например, проведение расчетов по договору) могут длиться дольше, чем сама аренда имущества. Таким образом, окончание срока аренды не является окончанием срока действия договора.
Срок аренды и срок действия договора могут совпадать по времени. Например, если имущество передается арендатору одновременно с заключением договора аренды и возвращается с его прекращением, срок аренды будет равен сроку действия договора. Но совпадение этих сроков во времени не означает их тождественности.
Статья 610. Срок договора аренды
1. Договор аренды заключается на срок, определенный договором.
2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
3. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.
Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.
Статья 611 ГК РФ. Предоставление имущества арендатору
- Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
- Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.
Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков. - Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 настоящего Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.
Одним из неотъемлемых пунктов договора выступает положение о сроках. При этом для одних сделок оно будет обязательными либо существенным. Например, это касается заключения договора подряда. Для других сделок таких жестких рамок не установлено. Это имеет место при купле-продаже.
Срок, в течение которого действует Договор, а стороны связаны установленными обязательствами, имеет особое значение. Он определяет тот период, на протяжении которого происходит взаимодействие участников оборота в пределах заключаемой ими сделки.
Определение срока особенно важно в тех случаях, когда стороны работают друг с другом в первый раз. Так они могут оценить отношение к обязательствам и добросовестность.
Если что-то кого-то не устроит, участники могут прекратить отношения по завершении установленного периода или до его окончания, если установлена возможность досрочного одностороннего отказа.
Окончание срока действия договора
- После окончания срока действия договора сохраняются обязательства по нему (в том числе в части расчетов), которые еще не исполнены сторонами, если в договоре или законе не указано, что они прекращаются.
- По общему правилу также сохраняют силу условия договора, которые предполагают их применение после прекращения основных обязательств, например третейская оговорка.
- Кроме того, продолжают действовать условия договора, которые регулируют отношения сторон после окончания срока его действия, например по возврату арендованного имущества.
- Ответственность за нарушение договора также сохраняется.
- По общему правилу окончание срока действия договора не влечет последствий для третьих лиц.