Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как грамотно выгнать арендатора из нежилого помещения?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
От того, как организована аренда помещений, часто зависит успех целого бизнеса. К сожалению, все чаще в судах встречаются иски, когда собственник требует выгнать арендатора из помещения на основании неуплаты за аренду. Если арендодатель не получил своевременную плату, суд с высокой долей вероятности удовлетворит требования истца. При наличии задолженности в условиях не переданного по акту помещения и истекшем сроке действия договора, арендодатель вправе потребовать в суде освобождения площади с уплатой задолженности за месяцы, прошедшие с момента последней уплаты.
Какие сложности могут возникнуть при освобождении помещения
Сложности при согласовании вопросов в арендных отношениях часто приводят стороны к судебному разбирательству. На этом этапе важно правильно сформулировать иск и подготовить достаточную доказательную базу, взыскав с арендатора сумму, если есть финансовые претензии, и потребовав освободить помещение. Следует доверить подготовку иска юристу, имеющему достаточную практику отстаивания прав истца-арендодателя.
Как взыскать долг за аренду квартиры: порядок действий
Если в досудебном порядке получить просроченную оплату за аренду не получилось, нужно готовить обращение в Арбитражный суд. Как взыскать долг за аренду квартиры пошаговая инструкция:
- проверить информацию о банкротстве арендатора;
- подготовка доказательств соблюдения претензионного порядка (отправленная ранее письменная претензия должнику);
- составление и подача иска (требование о взыскании долга по аренде, включающей регулярные оплаты по договору, а также проценты, имеет срок исковой давности 3 года);
- оплата государственной пошлины;
- рассмотрения иска в суде;
- получение решения суда и исполнительного документа;
- фактическое взыскание просроченной задолженности плюс проценты.
На каждом этапе есть свои нюансы, поэтому лучше обратиться за помощью и сопровождению к опытному специалисту. Юрист по недвижимости проконсультирует по каждому шагу, посоветует, как правильно написать исковое заявление. Вместе с адвокатом по недвижимости арендодатель разработает эффективную модель поведения, отстаивающую его интересы. Также юрист может действовать по доверенности вместо истца.
Порядок выдворения арендатора
Без предварительного предупреждения арендатора помещения расторгнуть договор нельзя. В уведомлении должна быть указана причина, по которой договор аренды прекращается.
Уведомление представляет собой письменное предупреждение. Документ должен содержать реквизиты арендатора помещения и причину, по которой арендодатель решил выселить контрагента.
Уведомительный порядок выступает и как обязательный этап, и как эффективный способ достичь результата через переговоры. Судебное разбирательство выступает как крайняя мера в случае, если арендатор помещения игнорирует требования арендодателя. Большинство конфликтов разрешаются мирным путем.
Разрешение спора состоит из нескольких этапов:
- Сбор доказательств.
- Подача документов в суд.
- Судебное разбирательство.
- Вынесение решения.
Судебное разбирательство потребует от заявителя доказательств нарушений, допущенных арендатором помещения. Только при наличии правильных документов арендодатель сможет выселить своего контрагента.
Когда можно выселить арендатора из нежилого помещения?
Существует несколько различных обстоятельств, которые дают право арендодателю расторгнуть договор в одностороннем порядке и прекратить предоставление услуг аренды. Вот основные и наиболее распространенные из них:
- арендатор не платит за аренду согласно договору – если арендные платежи не вносятся своевременно, это дает владельцу требовать или погашения задолженности, или прекращать действие договора;
- помещение используется не по назначению – нежилая недвижимость может использоваться исключительно под офисы, магазины, склады и т. д., но иногда арендаторы переоборудуют помещение и делают в нем отель, хостел или даже жилые квартиры. Естественно, это является нарушением действующего договора, а значит, дает основания для арендодателя расторгнуть действие контракта;
- по вине арендатора происходит нарушение законодательства или общественного порядка – если поступают жалобы на лицо, снимающее недвижимость, от проживающих рядом людей, есть факты нарушения закона, это дает арендодателю полное право досрочно прекратить действие сделки;
- крупная задолженность по коммунальным платежам – если обязанности оплачивать коммуналку возложены на арендатора, и при этом долги за электроэнергию, водоснабжение и другие услуги все время растут, это угрожает владельцу объекта серьезными убытками, ведь в конечном итоге эту задолженность обяжут выплачивать именно хозяина. С целью предотвратить возможные неприятности договор аренды может быть расторгнут;
- объект передан в субаренду без согласия владельца – нередко арендатор сдает арендуемые площади в субаренду, получая нелегальную прибыль в обход условий договора. Конечно, владелец вряд ли согласится с подобным развитием событий и может потребовать расторгнуть контракт досрочно;
- порча имущества, угроза разрушения – действия или бездействие лица, снимающего недвижимость, могут угрожать помещениям, и чтобы уберечь себя от непредвиденных убытков, арендодатель может выселить арендатора раньше срока, даже вопреки его нежеланию покидать объект.
Любое из приведенных выше оснований дает арендодателю право выселить арендатора досрочно, причем в случае несогласия последнего сделать это принудительно.
В РФ существенный процент исков о выселении из нежилого помещения связан с несвоевременным внесением арендных платежей. При эпизодической просрочке денежного обязательства дело, как правило, не доходит до вмешательства представителя Фемиды, а если и доходит, то решение о выселении не принимается.
Единичное нарушение, как свидетельствует судебная практика, не является существенным, хотя ответчика в последнем случае обязывают возместить материальный ущерб в полном объеме. Чтобы вынести решение о выселении арбитр обязан детально проанализировать характер нарушения.
Дело однозначно решается в пользу истца, если наниматель сознательно не вносит арендную плату, портит имущество или нарушает общественный порядок при использовании коммерческой площадки.
В каком порядке возвращается арендуемое помещение
При прекращении договора аренды порядок возврата помещения может следовать из самого договора. В частности, договор может предусматривать порядок оформления документов, подтверждающих возврат помещения, и срок его возврата.
В этом случае руководствуйтесь условиями договора (ст. 309, п. 4 ст. 421 ГК РФ).
Если таких условий в нем нет, руководствуйтесь общим порядком, предусмотренным Гражданским кодексом РФ, а именно: при прекращении договора арендатор возвращает, а арендодатель принимает арендуемое помещение по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Такой порядок предусмотрен для передачи здания или сооружения (ст. 655 ГК РФ).
Но полагаем, что он применим и к нежилому помещению, поскольку оно является объектом недвижимости и представляет собой часть здания (сооружения), в котором находится (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Так как возврат арендованного помещения в данном случае является следствием прекращения договора, важно, чтобы порядок прекращения договора аренды недвижимости также был соблюден.
При признании договора аренды недействительным или незаключенным руководствуйтесь порядком возврата неосновательного обогащения в натуре.
Если помещение возвращают добровольно, рекомендуем оформлять возврат передаточным актом или иным документом о передаче, подписываемым сторонами. Так вы сможете зафиксировать, когда и в каком состоянии арендатор вернул вам имущество.
Решение проблемы в досудебном порядке
Добровольное согласие арендатора на выселение является основанием для решения дела без суда. Во всех иных случаях, собственнику нежилого помещения следует обратиться в суд. Однако важно знать, что судебный иск не будет принят, если арендодатель даже не попытался урегулировать вопрос в досудебном порядке.
Нарушителю необходимо вручить письменное уведомление, где будет изложено требование по выселению. Предъявлять такой документ можно:
- лично, в присутствии свидетелей. На копии уведомления арендатор должен поставить подпись, подтверждающую получение документа;
- по почте, необходимо оформить письмо с уведомлением об отправке и получении.
Кроме требования, в уведомлении обязательно указывается срок, в течение которого нарушитель должен выселиться из помещения. Согласно законодательству, он должен быть «разумным». Если же точные сроки не указываются, требования должны быть исполнены в течение 30 календарных дней. Пока не пройдет срок, указанный в уведомлении, арендодатель не имеет права подавать иск в суд.
Последовательность принуждения к освобождению помещения
Как же выселить арендатора нежилого помещения? Чтобы не совершить самоуправства и самому не попасть на встречный иск недобросовестного партнера, необходимо соблюсти процессуальные процедуры. Есть несколько вариантов развития ситуации.
Например, контрагент просто сбежал: забрал свое имущество, освободил помещение без сдачи его по акту приема-передачи, арендный договор не расторгнул и не заплатил по нему. В таком случае следует направлять по всем известным его адресам претензию о расторжении контракта, оплате задолженности и упущенной выгоды. Пока действует договор со сбежавшим арендатором, сдавать помещение новым не получится. Обращаться в суд можно с обычным заявлением о взыскании задолженности.
В остальных случаях выселение из нежилого помещения недобросовестного арендатора проводится в следующем порядке.
Как выселить арендатора из нежилого помещения без суда
Между мною, ИП и ООО «ХХХХХ» был заключен договор аренды принадлежащего мне нежилого помещения на 364 дня. По истечении 5 месяцев с обеих сторон было подписано Доп. соглашение о расторжении договора с 01 августа 2014 года. Однако до сих пор арендатор не оплатил арендную плату за июль, помещение не освободил. Помещением не пользуется, оно закрыто, на телефонные звонки не отвечает, местонахождение арендатора неизвестно. У меня есть новый, выгодный мне арендатор, который готов заключить со мной договор аренды, но как мне быстро выселить прежнего арендатора. Могу ли я вскрыть мое помещение для нового арендатора? Каким образом быстрее решить вопрос? Через арбитражный суд очевидно очень долго? Есть ли эффективные законные способы быстро выселить прежнего арендатора, ведь договор с ним расторгнут с 01 августа?
с уважением, Валерий
Уважаемая Анна! Спасибо за ответ. Но в помещении находится имущество арендатора. Сомневаюсь, что имею право просто открыть помещение сам, не приняв его от арендатора по Акту приема-передачи. Как ЗАКОННО вскрыть помещение? И с какого момента прекращается обязанность оплачивать аренду, если помещение будет вскрыто без арендатора?
Что делать, если квартирант не согласен с выселением
Если арендатор не согласен с выселением, а переговоры зашли в тупик, то сторонам необходимо решать этот вопрос в судебном порядке.
«Если наниматель отказывается выехать из квартиры (независимо от того, что является причиной выселения), выселить его могут только судебные приставы. Но такие случаи встречаются крайне редко, чаще всего стороны решают подобные вопросы путем переговоров и компромиссов», — отметил ведущий юрисконсульт «Инком-Недвижимости».
Обеспечительный платеж в данном случае возвращается нанимателю за вычетом сумм, которые обеспечивались таким платежом согласно договору: как правило, это задолженность по плате за наем и оплата убытков (например, порча мебели, техники).
Суд может предоставить нанимателю срок для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора, но не более одного года. Если в течение этого времени квартирант не устранит нарушений, суд по повторному обращению собственника расторгает договор, уточнил Родион Ларченко.
Если наниматель ничего не нарушил, выселить его досрочно нельзя. Продажа квартиры не является основанием для выселения. «Если собственник сменил замки или иным образом пытается лишить нанимателя возможности пользоваться квартирой, наниматель вправе требовать возмещения убытков», — сказал юрист. К убыткам может относиться разница в плате за наем, если наниматель был вынужден снимать более дорогую квартиру, расходы на переезд, а также моральный вред.
Исковое заявление о выселении из нежилого помещения (образец)
Самым важным моментом в принудительном выселении из нежилого помещения арендаторов является правильное составление искового заявления. Оно составляется в соответствии с общими нормами, закрепленными в ГПК РФ, однако должно обязательно содержать такие сведения:
- полное и правильное наименование судебного органа;
- полные данные истца (наименование организации, адрес и т.д)
- данные представителя (при наличии);
- данные ответчика;
- полное наименование и адрес местонахождения спорного объекта недвижимости;
- указание на право документы, устанавливающие право собственности;
- реквизиты договора аренды (дата заключения, ответственность и обязанность сторон, срок действия и т.д.);
- причина спора;
- требования, выдвигаемые к ответчику;
- обоснование требований со ссылками на нормативно-правовые акты и подтверждающие документы;
- перечень прилагаемых к иску документов, а также список лиц, которых желаете вызвать в суд;
- дата составления, подпись истца и оттиск печати юридического лица.
Основания для выселения
Обязанность арендатора вернуть полученное имущество (в данном случае – нежилое помещение) исходит из ст. 622 ГК РФ. Согласно её нормам, предмет аренды возвращается в том случае, когда договор был прекращён.
Статья 622 ГК РФ. Возврат арендованного имущества арендодателю
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.
Прекращение возможно в следующих ситуациях:
- Истечение срока действия, если срок оговорен в договоре.
- Воля арендодателя в бессрочном договоре (ст. 610 ГК РФ). Если срок действия не оговорён прямо, договор считается бессрочным – но может быть расторгнут в любой момент по заявлению одной из сторон. Единственное ограничение, установленное законом в этом случае – это срок предупреждения, равный 3 месяцам для нежилой недвижимости.
- Ранее заключённое и вступившее в силу соглашение о расторжении договора (ч.1 ст. 450 ГК РФ).
- Существенное изменение условий, при которых дальнейшее исполнение обязанностей по договорам невозможно либо крайне им невыгодно (ст. 451 ГК РФ). Важно, чтобы при этом изменение обстоятельств нельзя было заранее предвидеть, сами обстоятельства были бы непреодолимыми, а дальнейшее исполнение обязательств по договору лишало бы сторону выгоды настолько, что она, если бы могла предвидеть заранее, вообще не пошла бы на заключение такого договора.
- Существенное нарушение условий договора. Они перечислены в ст. 619 ГК РФ. В частности, к таким нарушениям относятся невнесение платы больше двух раз подряд, порча нежилого помещения и т. д.
Аренда нежилого помещения: что говорит закон
Ни один нормативный акт прямо не упоминает нежилые объекты. Косвенно определение дано в Постановлении Правительства №354, но лишь в связи с собственностью в многоквартирных домах.
Отношения между арендодателем и арендатором нежилого помещения регулируются Гражданским Кодексом РФ. В ст. 607 перечисляются объекты аренды, но примечательно, что нежилое помещение как недвижимость не упоминается.
Ст .608 ГК РФ устанавливает, что сдавать имущество в аренду могут собственники и другие лица, имеющие на это право. Сторонам предоставляется возможно самостоятельно предусмотреть многие аспекты своих взаимоотношений и прописать это в договоре.
Помещение — это недвижимость, которая отделена от других объектов границами. У объекта должны быть стены, ограждения и вход. Основное предназначение такого недвижимого имущества — ведение хозяйства, торговли и иных видов предпринимательской деятельности.
Арендатор помещения — это индивидуальный предприниматель или организация, которые снимают объект для офиса, торгового павильона или магазина.
Что такое нежилое помещение
Для того, чтобы ответить на главный вопрос этой темы необходимо сначала понять, а что же такое нежилое помещение. Ведь бывают случаи, когда жилые квадратные метры незаконно используют под магазин или склад, а это уже совсем другой предмет разбирательства, прочитать о котором можно здесь.
Можно выделить несколько признаков, совокупность которых определяет нежилую недвижимость:
- не предназначены для постоянного или временного проживания людей;
- могут предназначаться для использования в социальной, производственной или административной сферах;
- соответствует техническим, санитарным требованиям, которые установлены соответствующими нормативно-правовыми актами.
Только в отношении таких помещений собственник имеет право заключить договор аренды с нанимателем недвижимости.
Собственником нежилого помещения могут быть:
- физическое лицо;
- юридическое лицо;
- государство, органы местного самоуправления.
Арендатором может быть также и физическое и юридическое лицо, а в некоторых случаях и государственные органы.
Кто принимает решения
Спецификой дел о выселении из квартиры является их сложность — поэтому порядок выселения из нежилого помещения определяет только судебная инстанция. А сложными такие дела оказываются по причине того, что при всей обширности отечественного законодательства по жилищным вопросам в нем нет ясно сформулированных критериев отличия жилых помещений от нежилых.
Да, есть некоторые признаки, на которые можно с достаточной очевидностью полагаться. Например — конструктивная неприспособленность помещения для проживания в нем человека. Или значительная удаленность и изолированность спорного помещения от других, которые считаются заведомо жилыми. Но это не слишком серьезный критерий — хотя бы потому, что располагающиеся на первых этажах зданий торговые точки изначально тоже были нацелены на проживание и изолированными не являются — но со всей очевидностью включаются в состав нежилых. Возможность или невозможность проживания в помещении человека — тоже критерий шаткий. Особенно учитывая примеры того, к чему могут приспособиться люди, у которых не остается выбора.
Итак, судебная инстанция опирается на весь комплекс существующего на настоящий момент жилищного законодательства и с учетом особенностей каждого конкретного случая выносит решение — жилое это помещение или нежилое. И если оно было признано нежилым — каждому, кто в нем проживает, следует придерживаться порядка выселения из нежилого помещения.