Фонд капитального ремонта и способы его формирования

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Фонд капитального ремонта и способы его формирования». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Фонд капитального ремонта многоквартирных домов города Москвы создан в соответствии со статьей 178 Жилищного кодекса Российской Федерации и постановлением Правительства города Москвы от 29 декабря 2014 года № 834-ПП.

С какого года платим за капитальный ремонт?

С какого месяца и года надо платить за капитальный ремонт? Плату за капремонт официально ввели с 1 января 2014 года. И до 1 августа 2015 года жители многоквартирных домов должны были определиться каким способом собирать средства на будущий ремонт. Либо разрешить органам местной власти управлять средствами через регионального оператора капремонта, отчисляя в специальный фонд деньги. Либо на основании решения общего собрания жильцов дома открыть в банке специальный счет, куда лично перечислять все деньги.

Правда, и в том, и в другом случае принимать решение о том, когда и в какие сроки ремонтировать дом, будет принимать местная администрация. Однако плюс в специальном счете все же есть: вы точно знаете, что из ваших средств не ремонтируют другой дом или не используют нецелевым образом на другие коммунальные нужды. В случае же «общего котла» отследить расходование ваших денег будет затруднительно.

Необходимо провести общее собрание собственников жилья многоквартирного дома, принять несколько решений и определить:

После все этих процедур в течение пяти дней после принятия необходимо это решение довести до сведения регионального оператора фонда капремонта, куда пока отчисляются все ваши средства. Дальше придется подождать шесть месяцев, чтобы решение вступило в силу. А уже после этого срока местный оператор перечислит собранные вашим домом средства на спецсчет.

Федеральная программа капремонта будет действовать в течение тридцати лет. В московской программе все сроки ремонтных работ по каждому дому разбиты по три года. По истечении этого срока программа может быть скорректирована.

С какого времени платят за капитальный ремонт? Сроки и время ремонта каждого дома определяются программой индивидуально, исходя из технического состояния инженерных систем и продолжительности эксплуатации.

Теперь вы знаете, с какого месяца платят за капитальный ремонт. Нельзя сказать, что такие сборы — это нововведение последних лет. В советское время такие платежи тоже существовали, просто включались в общую стоимость коммунальных услуг. В то время частной собственности не было, поэтому вся забота о состоянии дома лежала на плечах государства. Теперь же, когда квартиры стали приватизированными, их владельцы в поной мере должны нести ответственность за комфорт того дома, в котором живут.

Порядок формирования и управления фондом

По общему правилу, контроль своевременности поступлений в фонд капремонта, и правильности их целевого расходования, осуществляет региональный оператор. В состав полномочий данного НКО входит:

1. направление владельцам жилых помещений платежных документов о перечислении ежемесячных взносов, в том числе путем заключения договоров с управляющими компаниями;
2. применение мер принудительного взыскания в отношении неплательщиков (для этого документы направляются в судебные учреждения и службу ФССП);
3. размещение средств, поступающих на спецсчет, в различные финансовые инструменты для получения дохода (возможные направления инвестиции строго оговорены законодательством);
4. выбор подрядных организаций для проведения капремонта и перечисление им средств фонда (допускается перечисление 30% от договора в виде аванса);
5. применение штрафных санкций к недобросовестным подрядчикам путем взыскания в судебном порядке,и зачисление их на спецсчет.

Расходование средств фонда капремонта может осуществляться только на строго оговоренные цели – проведение ремонтно-восстановительных работ на многоквартирных зданиях. При этом федеральным и региональным законодательством регламентируются обязательные и дополнительные перечни указанных работ.

Расширение списка обязательных работ, которые могут быть оплачены за счет фонда капремонта, может осуществляться по решению региональных властей. Для этого может устанавливаться повышенный размер ежемесячных взносов с владельцев жилых помещений. Если формирование фонда капремонта происходит на спецсчете, открытом по решению владельцев жилья в многоквартирных домах, расширение перечня работ также будет происходить после одобрения на общем собрании.

Помимо управления фондом капремонта региональным оператором, законодательные акты допускают перевод всех поступающих средств наспец счет, открытый собственниками жилья. Для этого им нужно провести общее собрание и утвердить ряд юридически значимых решений:

• о переходе на такой способ формирования фонда капитального ремонта;
• о выборе кредитного учреждения, в котором будет открыт счет;
• о размере ежемесячных перечислений (взносов), за счет которых будет формироваться фонд;
• о порядке контроля своевременности перечисления взносов.

Кто освобожден от взносов

Не уплачивают взносы на капремонт собственники:

• аварийных домов, включенных в программу расселения;
• многоквартирных домов, земля под которыми изымается для муниципальных или государственных нужд, а граждане подлежат переселению;
• квартир в закрывающихся населенных пунктах.

Законодательством установлен перечень лиц, которым предоставлены 50-% льготы на уплату взносов на капремонт:

• инвалиды и ветераны ВОВ, боевых действий;
• инвалиды 1-2 групп, дети-инвалиды, родители, воспитывающие детей-инвалидов;
• Герои РФ и СССР, полные кавалеры орденов Славы;
• ликвидаторы аварии на ЧАЭС и члены их семей.

Региональные законы могут устанавливать льготы в размере 50 % или предоставлять субсидии на уплату взносов:

• для многодетных и малообеспеченных семей;
• одиноко проживающих граждан старше 70 лет, не имеющих работы;
• собственников старше 70 лет, если в семье только неработающие инвалиды 1-2 групп или пенсионеры.

Граждане, достигшие возраста 80 лет, освобождены от уплаты взносов на капитальный ремонт.

Платить или нет взносы

Законодательные изменения в части внесения взносов за капремонт действуют уже несколько лет, но споры о необходимости их внесения до сих пор продолжаются. Действующие правила говорят о том, что владельцы квартир обязаны оплачивать квитанции. В некоторых регионах счета за капремонт приходят отдельной платежкой, в других включаются в общий документ квартплаты.

Отсутствие своевременной оплаты чревато начислением пеней, а при длительной задолженности возможны судебные разбирательства. Последнее в большинстве случаев происходит при накоплении задолженности в несколько тысяч. На основании рассмотрения дела и вынесенного решения формируется исполнительный лист, передаваемый в дальнейшем приставам. В их распоряжении имеется целый арсенал инструментов для взыскания долга. В их число входит арест банковского счета, запрет на выезд за границу и ряд иных методов.

Задачи Фонда капремонта

Основной целью Фонда выступает накопление необходимых финансов для своевременного осуществления капремонта, а также обеспечение средств для учета и контроля за выполнением работ.

Среди ключевых задач:

1. Накопление средств из взносов финансовых средств, которые предназначены для проведения капремонта. Они уплачиваются владельцами жилых и нежилых помещений.
2. Воплощение задач технического заказчика с привлечением подрядчиков. С ними заключаются договора на выполнение работ, осуществляется контроль качества их выполнения и соблюдение сроков, а также приемка работ по завершении.
3. Взаимодействие с госорганами для обеспечения планового капремонта.
4. Открытие счетов и контроль за движением финансовых средств на них. Это актуально, если собранием собственников помещений в доме было решено выбрать Фонд в качестве владельца счета.
5. Распределение финансов на капитальный ремонт. При необходимости привлечение сторонних средств, например, из бюджета г. Москвы.

Фонд капитального ремонта на счете регионального оператора

Принять решение об учреждении фонда на счете регионального оператора граждане также могут посредством проведения общего собрания. Согласно поправкам, вступившим в силу в 2018 году, собственники обязаны определиться со способом учреждения фонда в течение трех месяцев, с момента поступления предложения управляющей компании или ТСЖ. Данное правило отражено в ст. 189 ЖК РФ. УК или ТСЖ, в свою очередь, обязаны выступить с таким предложением перед жильцами.

Региональный оператор – это учрежденная исключительно для осуществления процедуры капитального ремонта многоквартирных домов некоммерческая организация. Он обязан:

• передать в государственный орган, осуществляющий жилищный надзор, сведения о многоквартирном доме, жильцы которого решили отчислять средства на счет регионального оператора;
• отправить собственникам квартир и коммерческих помещений в здании и управляющей компании или ТСЖ проект договора о формировании фонда капремонта и о реализации капитального ремонта общедомового имущества.

Срок проведения капитального ремонта. Разумный срок

Сроки проведения капитального ремонта либо устанавливаются сторонами, либо установлены нормативными правовыми актами (НПА). При отсутствии указания на сроки проведения ремонта в договоре или нормативном акте, то он проводится в разумный срок.

Понятие «разумного срока» является традиционным для гражданского права и упоминается неоднократно в нормах Гражданского кодекса РФ (см. ст. 314 ГК РФ, применительно к отношениям залога — п. 4 ст. 345, п. 1 ст. 358 ГК РФ).

Разумный срок для проведения капитального ремонта зависит от состояния имущества, его свойств, особенностей климата, особенностей капитального ремонта, технических возможностей и других причин.

Кроме того, в НПА могут быть предусмотрены как конкретные сроки проведения ремонта, так и может закрепляться порядок их определения, устанавливаться периодичность выполнения отдельных видов ремонтных работ.

‍ Что такое Фонд капитального ремонта

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — звоните по телефону прямо сейчас, это быстро и бесплатно (просто кликните для звонка):

ФКР — это специально формируемые средства, сосредоточенные в единой совокупности для осуществления в будущем мероприятий по восстановлению или замене изношенных конструкций, элементов, оборудования многоквартирных домов (МКД).

Регулируют накопление и направление расходования средств ФКР нормативно-правовые акты:

; ;
• Постановление Правительства РФ № 505 от 14.06.2013 «Об осуществлении мониторинга и обеспечения сохранности жилищного фонда»;
• Приказ Минрегионразвития № 253 от 14.06.2013 об утверждении МР по созданию региональных операторов (РО).

Формируется ФКР из следующих средств:

• ежемесячные взносы;
• пени за просрочку;
• прибыль от сдачи в аренду общедомовой собственности;
• доходы ТСЖ;
• банковские проценты, начисленные на средства ФКР.

В статье 170 ЖК РФ раскрыты понятие и способы формирования фондов капремонта, которым признается совокупность следующих финансовых поступлений:

• ежемесячные перечисления (взносы) на капремонт от владельцев жилых помещений многоквартирных зданий (размер платежей утверждается на региональном уровне с учетом минимально допустимого тарифа);
• штрафные санкции, взысканные за несвоевременное перечисление гражданами взносов;
• банковские проценты, начисленные кредитным учреждением на средства, поступающие и размещенные на специальных расчетных счетах;
• доходы, полученные от размещения и использования средств на спецсчетах;
• средства финансовой поддержки из различных бюджетных и внебюджетных источников;
• заемные средства, привлекаемые для софинансирования капремонта, в том числе для увеличения объекта ремонтных работ.

Контроль над наполняемостью указанного фонда осуществляется региональным оператором, либо самими владельцами жилых помещений (если они приняли решение о непосредственном управлении спецсчетом на капремонт).

Актуальность темы судебных разборок СРО и региональных Фондов капитального ремонта растет вместе с суммарным размером исковых требований. И сколько бы не появлялось на эту тему публикаций, всегда останется пара дел, о которых хочется рассказать отдельно. Что и сделал наш постоянный эксперт.

Новая для руководителей саморегулируемых организаций строительной сферы тема возмещения вреда, причиненного при проведении капитального ремонта, требует не только осмысления с точки зрения юридической, но и известной консолидации с точки зрения формирования единообразной арбитражной практики. В этой связи хочу обратить внимание постоянных читателей Правды о СРО на два дела.

Первое дело № А40-219528/2020. Фабула проста — ФКР города Москвы обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском о взыскании с Ассоциации «Объединение генеральных подрядчиков в строительстве» (СРО-С-020-22072009) в порядке регресса 125 712 рублей 10 копеек.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 22.01.2021 в удовлетворении исковых требований было отказано в полном объеме. Не согласившись с принятым по делу решением, ФКР обратился с апелляционной жалобой, в которой просил его отменить и принять по делу новый судебный акт. Однако, постановлением от 31 марта 2022 года Девятый арбитражный апелляционный суд оставил первоначальное решение в силе, а жалобу — без удовлетворения.

В данном деле стоит отметить, что сумма требований в общем не значительная, но ФКР Москвы всё равно идет в суд! И не просто идет, а даже получив мотивированный отказ в первой инстанции, идёт в апелляцию, и, возможно, пойдет дальше. Это говорит о том, что ФКР активно ведет работу по формированию судебной практики по взысканию средств с СРО. Можно сказать, что данная планомерная работа уже начала приносить плоды, так как сейчас примерно 50% подобных судебных дел решается в пользу ФКР г. Москвы.

Суть дела: между ФКР г. Москвы и ООО «АРИН» заключен договор № КР-001456-17 от 28.08.2017 на выполнение работ по капительному ремонту общего имущества МКД по адресу г. Москва, ВАО, ул. Молдагуловой, д. 18. к.2. Решением Мещанского районного суда города Москвы от 10.09.2019 по делу № 2-8650/2019, в порядке части 6 статьи 182 ЖК РФ, с ФКР Москвы в пользу гр. Вдовиной Л.П. взыскан ущерб, причинённый в результате залива её квартиры в размере 125 712 руб. 10 коп. При этом суд установил, что залитие квартиры произошло по вине подрядной организации ООО «АРИН».

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходил из того, что требование истца о взыскании убытков основано на ненадлежащем исполнении ООО «АРИН» условий договора № КР-001456-17 от 28.08.2017. При этом, в силу пункта 6.1.28 указанного договора ООО «АРИН» самостоятельно несет ответственность в случае предъявления каких-либо требований вследствие выполнения генподрядчиком работ и возмещает в полном объеме ФКР Москвы суммы штрафов в случае их наложения на последнего административными органами за нарушения, допущенные при производстве работ ООО «АРИН».

На основании части 1 статьи 55.16 ГрК РФ саморегулируемые организации отвечают по обязательствам своих членов, возникшим вследствие причинения вреда, в случаях, предусмотренных статьей 60 ГрК РФ. Между тем, правила статьи 60 ГрК РФ предусмотрены для случаев, когда ответственность указанных в ней лиц возникает не вследствие нарушения договорных обязательств, а в силу возникновения деликта, имеющего внедоговорный характер.

Поскольку в рассматриваемом случае затраты на возмещение убытков не относятся к вреду, подлежащему возмещению в порядке статьи 60 ГрК РФ, оснований для привлечения ответчика к солидарной ответственности по возмещению причиненных ООО «АРИН» убытков у суда, применительно к положениям частей 1, 2, 4, 5 статьи 71 АПК РФ, не имелось.

Данная позиция находит свое подтверждение в постановлении Арбитражного суда Московского округа № Ф05-13362/2020 от 13.10.2020 по делу № А40-301551/2019 и постановлении Девятого арбитражного апелляционного суда № 09АП-16158/2020 от 21.04.2020 по делу № А40-240715/2019.

Доводы, изложенные ФКР в апелляционной жалобе, были отклонены как основанные на ошибочном толковании норм права, а также поскольку норма ст. 60.1 ГрК РФ применению к рассматриваемым правоотношениям не подлежит.

В этой связи отмечу второй момент, на который нужно обратить внимание: ФКР нацелен на получение денег по любой статье – 60 или 60.1. И только при внимательном рассмотрении исковых требований в заявлениях ФКР, СРО может успешно защитится от выплат.

Теперь несколько слов о втором деле № А40-248021/2019. По нему в пользу ФКР г. Москвы решением от 22 апреля 2022 года с Ассоциации «Объединение подрядных организаций» (СРО-С-185- 26012010) было взыскано 1 446 274 рублей 89 копеек.

Непростительное падение

Закон Самарской области определил, что в течение 30 лет все дома, указанные в программе, будут подвергнуты капитальному ремонту. Причем виды капитального ремонта определяются на основе долгосрочных и краткосрочных планов, которые формируются совместно с муниципалитетами. В частности, краткосрочный план реализации данной региональной программы на 2014 год был утвержден приказом Министерства энергетики и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области № 304 от 30.12.2014.

Мой дом записан в программе капремонта на 2014-2015 год. Я лично нашла его в реестре, опубликованном на сайте фонда. По информации этого источника, в доме должны быть отремонтированы инженерные коммуникации и произведен ремонт подвала. Не хочу показаться занудой, но никакого ремонта не было и не намечается.

По данным Министерства энергетики и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области, по состоянию на июль 2015 года «завершено и принято выполнение работ собственниками помещений в 467 многоквартирных домах, в том числе:

— в 117 домах проведен ремонт инженерных систем;

— в 317 домах – ремонт крыш;

— в 12 домах – ремонт или замена лифтового оборудования;

— в 21 доме – ремонт и (или) утепление фасада».

Однако на этапе запуска программы в 2014 году Фонд капитального ремонта декларировал выполнение работ по 862 многоквартирным домам до 31 декабря 2014 года! Таким образом, нехитрая арифметика показывает, что заявленные темпы сильно отличаются от реальных.

Комментируя первые итоги реализации программы по капремонту, губернатор Самарской области Николай Меркушкин произнес: «Реализация программы зависит от степени доверия людей и власти». И это золотые слова, потому что если бы программа набрала верные темпы с самого начала, если бы люди видели результаты, то и вопрос: «Платить — не платить за капремонт» не возникал бы.

Один из авторов поправок в Жилищный кодекс, депутат Государственной Думы Павел Качкаев, критикуя реализацию программы по капитальному ремонту, привел такие цифры: «С 2008 по 2013 годы мы набрали хороший темп по капитальному ремонту жилья — 70 миллионов квадратных метров в год. А по итогам 2014 года эта цифра составила 34 миллиона квадратных метров — то есть вдвое меньше! Это непростительное падение».

Программа провалена? Отчасти можно сказать и так. Точнее будет формулировка: не оправдала надежд. И ситуация с закрытостью регионального оператора программы Фонда капитального ремонта добавляет негатива к общей ситуации.

Платить или не платить

В Самарской области, по данным губернатора Николая Меркушкина, собираемость средств за капитальный ремонт достигла 65%, а к концу года эта цифра должна составить уже 80%. Таковы оптимистичные прогнозы, которые были представлены на недавнем съезде ФКП. У Николая Ивановича есть оппоненты, которые утверждают, что настоящие цифры гораздо более низкие и составляют, как и в среднем по стране, 30-35%. Проверить мы не можем, потому что информация закрыта. Кому верить на слово, решать вам.

Федеральное законодательство, как, впрочем, и региональное, обязывает нас платить взносы за капитальный ремонт. В законе даже оговорено, что в случае возникновения долгов фонд вправе начислять пени и штрафы за просрочки платежей. Я долго билась, размалывая юридические тонкости нового закона, а также его взаимодействия с другими нормативными актами. Один добротный юрист сказал мне следующее: «Я плачу за капитальный ремонт. Потому что если государство вознамерилось собирать с населения деньги, то оно это право не отменит, а будет добиваться неукоснительной финансовой дисциплины. Будут и пени, и исполнительные производства, и запреты на выезд за границу, и прочие «прелести». Поэтому я занимаю позицию «от греха подальше».

Другой мой знакомый юрист после наших долгих разговоров написал заявление в Фонд капитального ремонта с требованием исключить его из реестра плательщиков взносов на капремонт, найдя больше десятка прорех в действующем законодательстве. Ответа пока нет, но он его поджидает, месяц еще не завершился. Вот текст его заявления.

В конце 2012 г. в Жилищный кодекс России были внесены некоторые изменения. Это поправки к документу, которые обязали владельцев жилых помещений участвовать в финансировании капитального ремонта их дома. Уже через два года подобную ежемесячную оплату ввели в большинстве регионов страны.

Насколько правомерна плата за капитальный ремонт? Данный вопрос активно обсуждали во многих инстанциях. С призывом разобраться в этих начинаниях к Мосгордуме обращался даже Патриарх Московский и всея Руси Кирилл. Занимался рассмотрением этого вопроса и Конституционный суд. Однако никакой неправомерности данного налога им установлено не было. Напротив, 12.04.2016 г. Конституционным судом было вынесено постановление о том, что взносы на капитальный ремонт жилья вовсе не противоречат основному закону государства.

Куда производится оплата?

В какой фонд капитального ремонта многоквартирных домов собственники будут отчислять деньги, решается на общем собрании жильцов. Однако Министерство строительства РФ рекомендует всем открытие спецсчета, который будет принадлежать конкретному дому. Только в таком случае жильцы смогут проконтролировать сбор и расходование их средств. Однако порой собственники квартир никак не могут собраться вместе для решения этого вопроса. В таких случаях всю организационную часть государство возьмет на себя. Деньги будут перечислены на счет оператора, отвечающего за ремонт домов в конкретном регионе.

Однако передумать и принять иное решение можно всегда. Жильцы дома в любой момент могут заняться открытием собственного специального счета, а все уже перечисленные деньги на него будут переведены в обязательном порядке.

Немного истории вопроса

В 2012 году государство призналось, что не в состоянии больше нести бремя за капитальный ремонт жилья. Если до этого действовали различные схемы двойного или тройного софинансирования, когда львиная доля расходов ложилась на федеральный бюджет, то с принятием поправок в Жилищный кодекс почетное право ремонтировать свои дома присвоили жильцам оных. После этого регионы стали принимать областные программы. Кто-то, как Самарская область, стартанул в первых рядах в 2014 году, но основная масса субъектов перешла на новую систему финансирования капремонта в этом году. Например, Москва объявила о начале программы 1 июля 2015 года.

21 июня 2013 года Самарская губернская дума приняла Закон под № 60 «О системе капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Самарской области», где расписала все правила игры между человеком и региональным оператором программы. Закон очень хитрый. Он сильно напоминает крепостное право вместе с барщиной и оброком. Есть там даже свой «Юрьев день».

Что говорится в законе о капитальном ремонте многоквартирных домов

До 2012 года капитальный ремонт проводился за счет средств коммунального фонда. Федеральный Закон №271 в корне изменил алгоритм сбора денежных средств. Теперь капитальный ремонт проводится исключительно за счет взносов владельцев квартир. При этом денежный фонд распределяется между всеми участниками реформы ЖКХ.

Размер ежемесячных взносов устанавливается региональными властями. То есть точная сумма на сегодняшний день законодательно не закреплена. Сумма взносов напрямую зависит также от площади жилого помещения. Главное условие — владелец квартиры должен своевременно вносить обязательные платежи.

Все собранные денежные средства направляются в специальный фонд капитального ремонта ЖКХ, который создан в каждом регионе страны. Действующее законодательство предоставляет жителям многоквартирных домов возможность перечислять деньги на индивидуальный банковский счет. Для того, чтобы открыть специальный счет в банке и начать копить деньги на ремонт собственного дома, все жильцы должны принять участие в общем собрании.

Важно: проведение капремонта не избавляет жильцов дома от обязанности вносить дальнейшие ежемесячные платежи.

Похожие записи:

• Ваша заявка уже обрабатывается
• Самозанятость: кому подходит и как зарегистрироваться
• Иск о возврате денежных средств по договору поставки