Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Доход от сдачи квартиры в аренду для ипотеки». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Санкции за неуплату налога могут быть разными, размер зависит от суммы дохода и от того, намеренно ли собственник укрывался от налоговой. В самых сложных случаях речь может идти не о пенях или штрафах, а о принудительных работах и даже лишении свободы, подчеркивают юристы.
В каком случае не стоит брать ипотеку
Оксана Полякова, директор департамента аренды квартир компании «Инком-Недвижимость»:
— Сдача в аренду — это выгодный способ погашения кредита, но только если квартира приобретается для себя, а не для того, чтобы ее сдавать внаем постоянно. Для многих это наиболее благоприятный способ решения вопроса. Жилье, которое вы купите для сдачи, потребует немало вложений — финансовых, временных и эмоциональных: предарендная подготовка, квартплата и оплата ЖКУ, поиск арендаторов, риск простоя, взаимодействие с квартирантами, уплата налогов и, наконец, выплата ипотечного кредита.
Если нет необходимости решения жилищного вопроса, а в наличии имеется большая сумма денег, недостаточная, однако, для приобретения квартиры, выгоднее положить ее в банк под проценты, нежели брать ипотеку и покупать жилье для сдачи в аренду.
Например, у вас 8 млн руб., они лежат в банке под 8% годовых: вы получаете 640 тыс. руб. прибыли в год, не прикладывая к этому никаких усилий. Квартиру, приобретенную за 8 млн руб., можно сдать в аренду со ставкой максимум 35 тыс. руб. в месяц. Прибыль за 12 месяцев — 420 тыс. руб.
Сколько денег потребуется
Для сравнения возьмём цены на жильё в Москве и регионах, а также приведём примерные алгоритмы расчётов.
Ориентироваться будем на спальные районы. Местоположение жилплощади должно находиться не дальше чем в 5-10 минутах от общественного транспорта.
В столице 1-комнатная квартира квадратурой в 40 м. стоит в среднем 5 500 000 рублей. В регионах цены ниже, обычно до 1 500 000 рублей.
Банки обычно требуют внести первоначальный взнос величиной в 10% от указанной стоимости. Поэтому жителям МСК потребуется сразу заплатить от 500 000 рублей, а гражданам остальной страны около 150 000 рублей.
Определиться с будущими платежами сложнее, всё зависит от использованной кредитной программы. Возьмём для расчёта срок действия кредита в 15 лет. При 11%-й ипотеке ежемесячные выплаты составят под 60 000 рублей в столице, и 10 000 – 25 000 рублей в регионах. Точную стоимость можно определить, воспользовавшись калькулятором на сайте банка.
Есть и сопутствующие платежи, избежать которых также не получится.
Среди них:
- услуги оценивания жилья – около 5 000 рублей;
- аренда сейфа и расходы за работу нотариуса – ещё 5 000 рублей;
- страхование квартиры – в среднем 0,5 – 1% от величины кредита (погашается ежегодно на остаток долга);
- регистрация сделки в госорганах – 2 000 рублей.
Ecли вы вce-тaки peшили cдaвaть жильe в apeндy, нe зaбyдьтe o pacxoдax cвepx cтoимocти зa ипoтeкy:
- Peмoнт и пoкyпкa мeбeли, ecли жильe пepвичнoe или тpeбyeт oбнoвлeния;
- кoммyнaльныe ycлyги;
- нaлoг нa имyщecтвo;
- дoпoлнитeльнaя cтpaxoвкa;
- aмopтизaция;
- pacxoды зa нecтpaxoвыe cлyчaи;
- oплaтa ycлyг aгeнтa, ecли вы ищeтe apeндaтopoв чepeз пocpeдникa.
Ecли дoxoд oт cдaчи квapтиpы пpeвышaeт 60 тыcяч pyблeй в мecяц, тo выгoднee oфopмить ИП или пaтeнт и плaтить тoлькo 6% нaлoгa.
Пoмнитe, чтo индивидyaльным пpeдпpинимaтeлям oбязaтeльнo плaтить фикcиpoвaнныe cтpaxoвыe взнocы: в 2019 гoдy этo минимyм 36 238 pyблeй пpи гoдoвoм дoxoдe мeнee 300 тыcяч. Ecли вaш дoxoд бoльшe, тo дoпoлнитeльнo пpидeтcя зaплaтить 1% c cyммы, пpeвышaющeй 300 тыcяч. Нaпpимep, ecли вы зapaбoтaли 450 тыcяч pyблeй, пoмимo oбязaтeльныx взнocoв вaм нyжнo зaплaтить 1% c cyммы, пpeвышaющeй лимит — тo ecть 1500 pyблeй зa гoд.
Ecли вы вce-тaки peшили cдaть квapтиpy в зaлoгe, нe зaбyдьтe o нecкoлькиx вaжныx вeщax:
- Bнимaтeльнo пpoчитaйтe дoгoвop и yтoчнитe, paзpeшaeт ли вaш бaнк cдaвaть квapтиpy.
- Bыяcнитe, кaкиe ycлoвия и кaкиe caнкции нaлoжит в cлyчae нapyшeний.
- Пocчитaйтe, вo cкoлькo oбoйдeтcя ипoтeкa c yчeтoм дoпoлнитeльныx pacxoдoв — peмoнтa, кoммyнaльныx плaтeжeй и aмopтизaции, и пocмoтpитe, cмoжeт ли apeндa пoкpыть этy cyммy.
- Oбpaтитecь в бaнк c пиcьмeнным зaявлeниeм и пoлyчитe coглacиe oт нeгo нa cдaчy в apeндy зaлoжeннoй нeдвижимocти.
Выгодно ли сдавать ипотечное жилье в аренду?
Если сдавать квартиру в ипотеку, полученные деньги от сдачи можно направить на погашение кредита. Благодаря этому снижается кредитная нагрузка. Но все будет зависеть от суммы, за которую сдаете. И не стоит забывать о дополнительных расходах и возможной порче имущества. Если в квартире что-то сломается, а вы не заключали договор, придется все ремонтировать за свой счет.
Если получили от банка разрешение на сдачу квартиры и заключили с квартирантами договор, будете платить налоги. Например, купили квартиру в Москве за 9 млн руб., а сдаете за 35 тыс. руб. Если вы самозанятый, платите 4% от дохода и еще на оплату коммунальных услуг будет уходить в районе 4 тыс. руб. Чистая прибыль в месяц получится 29 400 руб. Для физических лиц налог составляет до 13%, а если сдаете как ИП — налог составит 6%. Но если не ставили в известность банк и не заключали никаких договоров с квартирантами, всю прибыль будете забирать себе.
Сравнение инвестиций без ипотеки и с использованием ипотеки
Ниже рассчитан чистый доход для каждого варианта квартир в зависимости от размера ипотеки и системы налогообложения. Также для сравнения приведен чистый доход при покупке квартиры без ипотеки.
Посчитана доходность инвестиций.
| Квартира Без ипотеки |
Однокомнатная квартира доход / доходность |
Квартира разделена на две гостинки, суммарная аренда доход / доходность |
| Физ. лицо 13% | 187860 / 4,6% | 330576 / 7,1% |
| Самозанятый 4% | 221880 / 5,5% | 385000 / 8,3% |
| ИП «Доходы» 6% | 196000 / 4,8% | 368200 / 7,9% |
| Ипотека взнос 20% | ||
| Физ. лицо 13% | — 90600 / отрицательная | 52656 / 2,3 % |
| Самозанятый 4% | — 56040 / отрицательная | 107088 / 4,7 % |
| ИП «Доходы» 6% | — 81920 / отрицательная | 90280 / 4,0 % |
| Ипотека взнос 40% | ||
| Физ. лицо 13% | -20580 / отрицательная | 122136 / 4,3% |
| Самозанятый 4% | 13440 / отрицательная | 176568 / 6,2% |
| ИП «Доходы» 6% | -12440 / отрицательная | 159760 / 5,6% |
| Ипотека взнос 60% | ||
| Физ. лицо 13% | 48900 / 1,7% | 191616 / 5,5% |
| Самозанятый 4% | 82920 / 2,9% | 246048 / 7,1% |
| ИП «Доходы» 6% | 57040 / 2,0% | 229240 / 6,6% |
Требования к квартире
Прежде всего, следует определиться, на каком рынке вы будете покупать квартиру — первичном или вторичном. При покупке жилья в новостройке стоит учесть определенный период ожидания, пока можно будет сдавать купленную квартиру. По словам главы департамента «НДВ» по городской недвижимости Оксаны Ивановой, период ожидания для квартир без отделки может занять порядка 1,5—4 лет.
Даже если вы получите ключи уже через месяц после сделки, еще примерно полгода уйдет на ремонт. Если же новостройка находится на этапе возведения первых этажей, срок ожидания значительно увеличивается. Плюс, какое-то время уйдет на поиск арендатора. И все это время вы будете вынуждены оплачивать ипотеку из собственных средств.
Среди плюсов первичного рынка можно упомянуть более низкую ставку, в среднем она на 1—1,5 п.п. ниже в сравнении со вторичкой. Зато на вторичном рынке вы сразу же сможете сдавать жилье в аренду. К тому же часто квартиры продаются уже с арендаторами.
Как сдать квартиру дорого и откуда формируется доход
Есть несколько способов, как сдать квартиру дорого. Имеет значение и расположение жилья, и его внешний вид, и способность управляющего вести переговоры с потенциальными клиентами. Площадь квартиры не имеет большого значения.
Если жилье приобретается в кредит, чистый доход инвестора – разница между доходом от сдачи в аренду и ежемесячным платежом по ипотеке.
Если просто купить квартиру в кредит с минимальным первоначальным взносом и сдать в долгосрочную аренду, платеж по ипотеке почти всегда будет выше арендной ставки, поэтому и надо делить ее на две студии. Эта штурмовая стратегия позволяет приобрести квартиру в новостройке фактически по цене первого взноса и инвесторского ремонта – все остальные средства будут вноситься из арендных платежей, а оставшаяся часть каждый месяц остается у инвестора в кармане.
Как рассчитывается доходность аренды недвижимости
Прежде чем вкладывать деньги в недвижимость, важно спрогнозировать доход. Есть простая формула расчета прибыльности недвижимости. Нужно годовой доход от аренды разделить на рыночную стоимость квартиры и умножить на сто. Делим именно на рыночную стоимость, а не на цену, по которой мы покупали квартиру. Так будет понятна прибыльность этой затеи на текущий момент.
Купить квартиру специально, чтобы сдавать ее в наем — не самая выгодная затея. Если найти надежный банк и сделать вклад, то прибыль будет примерно такой же, или даже больше. А вот хлопот куда меньше.
Многие задумались о покупке недвижимости, когда цены на нее упали на фоне коронавируса. А к концу 2021 года эксперты прогнозируют значительный рост цен и даже дефицит на первичном рынке жилья. Так что в данный момент вложение в квартиру может оказаться выгодным. Ставки по ипотеке колеблются в пределах 6–9%. Если есть деньги на существенный первоначальный взнос, то пустив в новую квартиру жильцов, ипотечные платежи можно закрывать арендной платой. Но обязательно нужно делать точный расчет и помнить, что в месяцы поиска жильцов ипотеку и коммунальные платежи придется погашать из своих средств.
Другое дело, когда квартира уже есть (например, досталась в наследство) и пустует, а продавать ее собственники не хотят. В такой ситуации не получать от нее доход — расточительство. Но деятельность по сдаче недвижимости в наем обязательно нужно оформить по закону и платить налоги. Иначе небольшая ежемесячная прибыль может однажды обернуться крупными финансовыми потерями из-за недобросовестных жильцов.
Что делать, если банк против
Если в ипотечном соглашении отчетливо прописано, что заемщик не имеет права сдавать недвижимость, собственник может рискнуть и искать арендаторов без разрешения. Если сотрудники банка придут с проверкой и обнаружат в залоговой квартире третьих лиц, от заемщика могут потребовать досрочно погасить кредит. Однако если заемщик исправно платит, банк вряд ли побеспокоит добросовестного клиента визитом. Получается, что нарушитель полагается на авось. С точки зрения закона, это неправильно.
Лайфхаки для тех, кому банк отказывается выдать разрешение на аренду ипотечного жилья:
- когда одно физлицо сдает жилье другому физлицу, с юридической точки зрения должен оформляться договор найма, а не аренды. Оптимально, чтобы такой договор был в одном экземпляре и хранился у собственника. На случай проверки это защитит от необходимости декларировать полученный доход перед банком. Акт передачи имущества тоже лучше составлять в единственном экземпляре и хранить у себя;
- если квартиросъемщики согласны, можно заключить договор безвозмездного найма. Согласно такому документу жильцы не платят за проживание и готовы освободить жилплощадь в течение 2-3 суток.
Практика показывает, что сдавать ипотечное жилье в аренду выгодно и удобно. Таким образом, квартира сама себя окупает, а владельцу остается следить за сохранностью имущества и вовремя погашать платежи в банке.
При каких условиях кредитования аренда окупит ипотеку
Самое главное условие для кредита, который вы планируете погашать арендой, одно — ставка найма не должна быть ниже ежемесячного ипотечного взноса. В идеале, чтобы она превышала его.
При этом важную роль играет величина первоначального взноса, которая поможет сократить ежемесячный платеж и приблизить его к арендной ставке.
Представим себе покупку в ипотеку квартиры за 15 миллионов тенге. На эту сумму можно купить 1-комнатную квартиру в Нур-Султане с ремонтом. В регионах данная цена позволит приобрести 2-комнатную или даже 3-комнатную квартиру. Рассмотрим условия займа в рамках самой популярной ипотеки — «Баспана Хит».
|
Стоимость квартиры |
15 000 000 |
|
Ставка вознаграждения |
10,75% |
|
Первоначальный взнос |
40%, 6 000 000 |
|
Размер займа |
9 000 000 |
|
Срок займа |
15 лет |
|
Ежемесячный платеж |
100 885 |
|
Переплата |
9 159 375 |