Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать долю в доме банку». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Первый вариант продажи собственного капитала предполагает получение личного имущества под гарантию крупного кредита. Если выплаты не производятся в течение длительного времени, банк продает имущество для погашения долга с аукциона. Перед продажей доли на аукционе банк предлагает оставшимся владельцам квартир купить часть собственности, а затем приступает к продаже жилой недвижимости.
Согласно статье 349 Гражданского кодекса, если банк намерен получить акции, служащие единственным местом жительства заемщика, продажа может быть осуществлена только через суд.
Алгоритм отъема дома заемщика у банка:.
- Основанием для обращения в суд является просрочка по кредиту более трех месяцев, но кредитная организация обычно ждет, пока будет выплачена большая сумма.
- Банк обращается в суд с требованием принудительного взыскания долга и реализации заложенного имущества для урегулирования задолженности с кредитором.
- Рассмотрев дело о взыскании долга, суд выносит соответствующее решение и после его вступления вручает повестку судебному приставу-исполнителю.
- Сотрудник ФСБ открывает исполнительное производство, где определяет имущество, подлежащее принудительной продаже.
- Если должник отказывается погасить долг перед банком, доли в квартирах сначала арестовываются, а затем продаются.
- Полученные средства используются для оплаты финансовых требований, обязательных платежей и остатка (если долг меньше стоимости имущества).
Как рассчитываются пени и штрафы
Следует обратить внимание на то, что штрафы и пени добавляются к сумме основного долга, если выбран вариант дефолта по кредиту. Сумма зависит от условий соглашения.
Если основной долг будет взыскан, банк включит возврат штрафа в исковое заявление. Поэтому сумма выше.
Если сумма штрафа значительно выше, ответчик должен явиться в суд, чтобы минимизировать окончательную сумму. Практика показывает, что размер штрафа не должен превышать 20% от суммы основного долга.
Продажа доли в квартире банку — спорное предприятие. Поэтому рекомендуется выбрать другие варианты. Однако в отчаянных обстоятельствах можно использовать один из вышеперечисленных методов.
Если у вас возникли вопросы о продаже доли дома финансовому учреждению, наши юристы помогут вам. Просто объясните свою ситуацию закрепленному за вами специалисту.
- Поскольку законы, нормативные акты и судебная практика постоянно меняются, мы можем не успеть обновить информацию на нашем сайте.
- Поскольку ваш юридический вопрос в 90% случаев носит личный характер, базовые варианты самостоятельной защиты своих прав и разрешения ситуации часто оказываются недостаточными и могут привести к более сложному процессу!
Поэтому обратитесь к адвокату за бесплатной консультацией прямо сейчас и избавьтесь от будущих проблем!
Кратко: как продать квартиру, если она в залоге у банка?
-
Снимите обременение: найдите покупателя, который купит залоговую квартиру, досрочно рассчитайтесь с долгами или переоформите ипотеку на другого человека.
-
Получите одобрение банка на сделку и органов опеки, если доля в собственности у несовершеннолетних детей.
-
Подпишите с покупателем предварительное соглашение, получите задаток, чтобы рассчитаться с банком.
-
Снять залоговое обременение удастся в том случае, когда деньги поступят в банк.
-
Передайте права собственности через Росреестр и заключите полноценную сделку купли-продажи.
-
Если недвижимость была куплена по сертификату материнского капитала, выделяют долю детям в новой квартире и получают разрешение органов опеки.
-
Банк вправе отказать снимать залоговое обременение. Тогда придется самостоятельно искать покупателя, чтобы он внес задаток, равный сумме долга. Заключите предварительный договор у нотариуса, возьмите задаток и снимите обременение с квартиры. После этого смело продавайте квартиру.
Можно ли оформить договор дарения на долю в квартире?
Да, долю в квартире можно подарить. При этом не требуется даже ставить в известность своих сособственников, тем более интересоваться их мнением на этот счет. Единственное условие – сделка должна быть также заверена нотариусом. Это своего рода лазейка в нашем законодательстве для тех, кто хочет избавиться от своей доли, не ставя в известность несговорчивых сособственников. В народе практикуется такая вещь как покупка доли через договор дарения. При этом все документы оформляются как дарение, а покупатель неофициально передает деньги продавцу. С юридической точки зрения это незаконно. Если заинтересованное лицо в суде докажет, что продавец получил деньги по договору дарения, то сможет поставить вопрос о признании сделки недействительной. К тому же, такая схема очень рискованна для продавца. Деньги передаются неофициально, и, если что-то пойдет не так, никто ничего доказать не сможет. Как юрист, я никому не рекомендовал бы пользоваться такой схемой.
Дарение относится к тем сделкам, которые достаточно сложно оспорить в суде, тем не менее, это возможно при определенных обстоятельствах.
Долю несовершеннолетнего нельзя подарить. Опека не даст на это разрешения.
Почему продавать долю в квартире банку
Продажа доли в квартире банку может быть выгодной сделкой для владельца жилья. Допустим, у вас есть долги по кредиту или ипотеке, и вы не сможете выплачивать их вовремя. Если вы не найдете других способов, то банк может выкупить вашу долю и погасить долг вместо вас.
Кроме того, продажа доли в квартире банку может быть возможна, если вы собираетесь приобрести другую недвижимость, которая находится под обременением ипотечного кредита. В этом случае вы можете продать долю в банке и выкупить эту недвижимость.
Оформление продажи доли в квартире банку означает подписание договора между продавцом и кредитором, по которому оценивается равный капитал всех долей. Данную процедуру проводит нотариус в течение 14 дней с момента подписания договора о продаже доли.
Если ваша доля находится в залоге, то при продаже банку нужно будет залоговую выписку, которая подтверждает право на продажу данного имущества. Перед продажей стоит провести консультацию со специалистом, чтобы понимать все права и обязанности как продавца, так и покупателя.
- Продажа доли в квартире банку возможна, если у вас есть долги по кредиту или ипотеке;
- Данная процедура оформляется подписанием договора между продавцом и кредитором, подтвержденного нотариусом;
- Если ваша доля находится в залоге, то нужна залоговая выписка;
- Продажа доли в квартире банку может быть возможна, если вы планируете приобрести недвижимость, которая находится под ипотекой;
- Перед продажей стоит провести консультацию со специалистом, чтобы понимать все права и обязанности как продавца, так и покупателя.
Как подготовиться к продаже доли в квартире банку
Продажа доли в квартире — это серьезная процедура, требующая хорошей подготовки. Перед тем, как обратиться к банку, необходимо узнать свои права на жилье и залоговую недвижимость, если таковая имеется.
Если в квартире проживают несовершеннолетние, то перед продажей необходимо получить согласие их законных представителей.
При возможной задолженности либо наличии кредитов, необходимо заранее погасить долги за жилье и закрепить долг кредитной организации путем подписания договора.
Оформление документов и оценка имущества являются обязательными этапами для продажи доли в квартире. Необходимо получить выписку из ЕГРН, а также произвести оценку жилья.
Перед продажей доли в квартире, необходимо получить консультацию у нотариуса. Это позволит избежать возможных ошибок и необходимых документов, а также получить бесплатную консультацию от специалистов банка.
Если в квартире есть обременение, то продажа доли возможна только при согласии и подписании второго кредитора на продажу. Возможен также выкуп доли в течение 30 дней.
Приобретение доли в квартире в кредит возможно по ипотечным программам банков. Оценка имущества и дальнейшее оформление документов являются неотъемлемыми этапами процедуры.
- Узнайте свои права на жилье и залоговую недвижимость;
- Получите согласие законных представителей несовершеннолетних;
- Погасите задолженности и закрепите долг перед кредитной организацией;
- Оформите документы и произведите оценку имущества;
- Получите консультацию у нотариуса и специалистов банка;
- Согласуйте возможность продажи доли в квартире с вторым кредитором, если имеется обременение;
- Рассмотрите возможность приобретения доли в квартире в кредит.
Подготовка к продаже доли в квартире должна быть осуществлена внимательно и тщательно, учитывая все возможные вопросы. Не забывайте о своих правах и обязанностях перед банком и покупателем. Обратитесь к специалистам, чтобы сделка прошла гладко и безопасно для всех сторон.
| Слово | Значение |
|---|---|
| Банк | Кредитная организация, которая может выкупить долю в квартире |
| Доля | Часть имущества, которая может быть продана банку |
| Выкуп | Процедура выкупа доли в квартире банком |
| Ипотека | Кредит, оформленный на покупку жилья под залог данной недвижимости |
| Залог | Обременение имущества задолженностью по кредиту |
| Долг | Задолженность покупателя перед кредитором по ипотечному кредиту |
| Закон | Нормы права, регулирующие продажу доли в квартире |
| Выкупить | Возможность кредитора выкупить долю в квартире |
| Документ | Договор на продажу доли в квартире, который должен быть подписан нотариусом |
| Кредитора | Человек или организация, которой был выдан ипотечный кредит |
Как продать долю в квартире быстро и выгодно
Продажа доли в квартире может быть предельно выгодной и помочь избавиться от задолженностей по кредиту и других долгов. При этом важно следовать правилам, чтобы избежать проблем с банком и оформить процедуру правильно.
Перед подписанием договора с покупателем необходимо проверить наличие оценок, залоговую и погашением задолженности кредитора, обременений на имущество и возможных долгов. При наличии долгов и ипотечных кредитов может возникнуть проблема, так как банк может отказываться выписать выкуп.
Если продавец и покупатель несовершеннолетние, в итоге продажа доли может быть проведена только под контролем нотариуса и при наличии консультации специалиста в данной области.
Приобретение доли в жилье возможно только при соблюдении закона и документальном оформлении сделки, к которой следует приступать только после осмотра имущества и подписания договора купли-продажи. Для продажи доли в квартире потребуется не более 30 дней.
Банк может предоставить бесплатную юридическую помощь и консультацию по оформлению документов, выдачу выписки о долге и возможность выкупа. У процедуры продажи доли может быть дополнительный плюс: получение капитала.
Важно заметить, что право на продажу доли возможно только для тех лиц, кто владеет ею не менее 5 лет и обладает документами на право собственности квартиры.
| Преимущества продажи доли: | Недостатки продажи доли: |
|
|
Плюсы и минусы покупки залоговой квартиры
Плюсы и минусы покупки залоговой квартиры
Сегодня в Москве можно на выгодных условиях купить квартиру не только у собственника, но и у банка. Рассмотрим все положительные и отрицательные стороны такого способа покупки. Очевидны и плюсы таких приобретений:
- Стоимость квартиры намного ниже рыночной
- Квартиры в основном имеют нормальный ремонт
- Жилье имеет юридическую прозрачность
- Это один из безопасных способов приобретения жилья. Весь процесс продажи проверяется контролирующими органами
- Сделка защищена от мошеннических схем
Минусы:
- Снятие обременения после перехода права собственности влечет за собой неудобства и дополнительные сложности
- Юридические процедуры могут требовать дополнительных финансовых затрат
- В квартире могут остаться зарегистрированные люди
- Ответственность за выселение ложится на плечи покупателя
- Арест или обременения могли быть наложены не только банком (следственные, административные или правоохранительные органы)
Как заложить свою долю в квартире или доме
Начать следует с того, что под отдельные доли и комнаты банки деньги заемщикам дают не охотно, даже если они прекрасные и благонадежные плательщики. Исключением могут быть лишь займы на выкуп всех долей или комнат в квартирах, с последующим закладыванием всего объекта недвижимости. Допустим, владелец одной доли из трех, берет деньги на выкуп двух других долей, и сразу закладывает всю квартиру для обеспечения взятого кредита. Такой вариант может подойти банку, но опять-таки, при нормальной кредитной истории, и при подтверждении своих доходов.
При этом, закон не содержит прямых запретов того, чтобы долевое имущество выступало в качестве залогового. При этом надо понимать, что есть ряд условий, которые необходимо соблюсти для совершения такой сделки.
Обязательное условие такой продажи – оповещение других собственников о продаже своей части. Оповещение должно производиться с помощью письменного уведомления. Для удобства подготовкой процесса продажи может заниматься нотариус, если прибегнуть к его платным услугам. Он подготовит документы по недвижимости, составит уведомления для других дольщиков и разошлет их.
Собственники дома могут месяц решать, нужна им еще доля жилья или нет. Через месяц они должны или уведомить о покупке или отказаться от нее. Не обязательно делать отказ в письменном виде, отсутствие ответа на уведомление уже будет свидетельством того, что никаких планов на покупку нет.
Если другие собственники намеренно не хотят ставить отметку об уведомлении, можно долю в доме просто подарить третьему лицу (составить дарственную).
На дарственную никаких согласий от других владельцев дома не потребуется, это выгодный и простой вариант, если только он устроит нового владельца.
Такая операция, как дарственная, не предполагает материальной выгоды для бывшего собственника, поэтому по закону он может совершать ее и без согласия других. Но для того, чтобы другие собственники не выставляли потом никаких претензий, стоит весь процесс продажи или дарения совершать под контролем хорошего юриста.
Гражданский кодекс (ст. 246 ГК РФ) предусматривает возможность распоряжения имуществом, которое находится в долевой собственности, следующим образом:
- Все собственники совместно продают принадлежащие доли. Таким образом, частный дом и земельный участок реализуются в полном объеме.
- Один из владельцев продает свою долю. В такой ситуации предметом сделки выступает доля в жилом доме, а также соответствующая доля земельного участка. Объект должен быть предложен на выкуп совладельцам, а в случае их отказа свободно реализован.
Закон ограничивает право владельца доли в недвижимости на свободную продажу имущества. В соответствии со ст. 250 ГК РФ преимущественное право выкупа предоставляется совладельцам. Только в случае их отказа, гражданин может реализовать свою часть имущества третьим лицам.
Под долей в имуществе понимается неопределенная часть неделимого объекта, которая не имеет конкретного выражения. Доля рассчитывается в математической части имущества.
Пример. Супруги владеют домом на праве долевой собственности. Каждый из них владеет ½ долей. Но это не значит, что муж и жена имеют право на комнату и ½ часть кухни. Они обладают равными правами на объект. Каждый супруг является собственником соответствующей доли земельного участка, на котором расположен дом.
Чтобы абстрактное понятие «доля» изменилось на конкретные квадратные метры необходимо провести выделение части в натуре или определить порядок пользования объектом.
Правила продажи доли
| 1 | Вместе с долей дома продается соответствующая доля земельного участка |
| 2 | Преимущественное право действует в течение 1 месяца с момента получения уведомления |
| 3 | Согласие совладельцев на реализацию объекта не требуется |
| 4 | Договор купли-продажи доли оформляется в письменной нотариальной форме |
Как выделить доли в квартире с материнским капиталом
При покупке квартиры или дома с использованием материнского капитала выделение доли ребёнку обязательно. Если квартира приобреталась в ипотеку, это нужно сделать в течение полугода с момента погашения кредита.
Закон не определяет, какую часть недвижимости нужно дать ребенку. Но юристы советуют выделять долю, пропорциональную доли материнского капитала, которую использовали для приобретения квартиры.
Однако на практике так происходит далеко не всегда. Любые сделки с недвижимостью с маткапиталом и несовершеннолетними собственниками согласовываются органами опеки. Их задача — проконтролировать соблюдение прав и интересов детей при продаже имущества.
Если родители выделили ребенку 30% имущества, то ровно такую же долю он должен получить в новой квартире. То есть чем больше доля несовершеннолетнего, тем сложнее будет согласовать сделку с опекой и продать такую квартиру.
Сейчас в России разработан законопроект, который разрешит менять долю ребенка в жилье, например, купленном на средства маткапитала, на долю в квартире близкого родственника. Это должно упростить сделки для семей, а, значит, они смогут быстрее улучшить жилищные условия.
Почему люди вообще продают недвижимость банку?
Согласно ГК РФ первоочередным правом на выкуп доли в квартире или доме имеют совладельцы. И только если они официально отказываются от такого предложения, собственник доли может начать искать покупателей среди третьих лиц — физических или юридических.
Среди физических лиц желающих купить часть недвижимости и жить в квартире с посторонними людьми (выходит уже коммуналка) мало. К тому же, иногда продавец выставляет невыгодные условия: высокая цена, нет ремонта, странные соседи и так далее.
В такой ситуации остается только один вариант — продать долю юридическому лицу. Это может быть банк или агентство, которое занимается выкупом недвижимости. Но, как первым, так и вторым покупка доли тоже может быть невыгодна.
Обременения в виде долгов за услуги ЖКХ
Первый вопрос, который возникает, если надо продать квартиру с коммунальными долгами – а можно ли это сделать в принципе? Можно, если на недвижимость не наложен арест за долги.
Если он все же наложен, то придётся погасить задолженность, снять обременение и только потом выставлять объект на продажу. Сделки с квартирами, имеющими долги, можно проводить только в том случае, если нет ареста.
Если арест снят, то с регистрацией перехода прав собственности проблем не должно быть. Главное, чтобы наличие долгов не пугало покупателя. Тем более что по закону новый собственник, в соответствие со статьей 210 ГК РФ, не должен погашать долги старого.
На практике, если долги небольшие, то продавец и покупатель решают этот вопрос между собой. Чаще всего задолженность гасит новый владелец жилья. Как правило, квартира с большими долгами за коммунальные услуги продается с дисконтом на сумму долга.
Покупатель вносит аванс, чтобы собственник рассчитался с задолженностью.
Другой вариант предполагает, что неоплаченные услуги ЖКХ остаются на прежнем владельце недвижимости. Важно, чтобы об этом было указано в договоре купли-продажи квартиры.
Продать неприватизированную квартиру с нагрузкой в виде долгов сложнее. Ее нужно приватизировать, и в большинстве случаев это невозможно сделать, не погасив задолженности. Можно попробовать договориться с покупателем об авансе и из него выплатить долг, но на такую рискованную сделку пойдёт не каждый.
В этой ситуации могут помочь опытные риэлторы, знакомые с нюансами продажи подобных объектов.
Как продать банку долю в квартире
Существует несколько способов продать долю в квартире банку. Однако в каждом случае необходимо, чтобы объект недвижимости находился в обременении кредитной организации.
Таким образом, обратится в банк с просьбой о выкупе части жилья, которая не заложена в данную кредитную организацию, невозможно.
| № п/п | Варианты продажи доли банку |
|---|---|
| 1 | Предложение о выкупе |
| 2 | Обращение взыскания |
| 3 | Оформление залога |
Продавцом доли в квартире банку может выступать исключительно совершеннолетий, полностью дееспособный собственник объекта.
Основные сложности – что нужно знать?
Планируя продажу доли, нужно учитывать трудности, которые сопровождают процесс. Далеко не все зависит от продавца – обман встречается и со стороны контрагентов.
«Подводные камни» и риски – на что обратить внимание:
- Препятствия купле-продаже – другие собственники могут быть против подселения чужих лиц. При этом и не выкупать долю по предложенной продавцом цене. Случается, что другие дольщики не отдают ключи или меняют замок от входной двери. В результате сделка затянется – существует риск упустить выгодного претендента, который вряд ли захочет связываться с проблемами.
- Поиск содольщиков. Хорошо, если собственники живут в квартире и можно обговорить детали устно. Плохо, когда место жительства совладельцев неизвестно и они не появляются в квартире. Придется рассылать запросы, обращаться в адресное бюро, искать через знакомых и родственников – это непросто.
- Определение размера – не факт, что проблемная доля представлена комнатой. Желающих занять просторное помещение немало. Отсюда и возникновение споров между собственниками – кому принадлежит та или иная комната (см. «Как перевести долю в комнату«).
Например, трое владельцев 2-комнатной квартиры. Одному принадлежит ⅔, а двум другим – по 1/6 части в праве собственности. Означает ли это, что обладатель большой доли займет самую просторную комнату? Кому достанется вторая комната? Кто сможет проживать в квартире, а кто не сможет? Ответы на эти вопросы могут поставить в тупик.
- Цена и скидки. Продажа отдельной доли и продажа всей квартиры – это разные сделки. Если собственник продает ⅓ часть, ему придется делать скидку на 30-50% – иначе актив никто не купит. Другое дело, если совладельцы продают доли в рамках одной сделки. Рыночная цена квартиры окажется выше, чем реализация дробей по отдельности. Об этом нужно помнить и стараться извлечь максимальную прибыль (см. «Как рассчитать стоимость доли в квартире«).
- Получение согласия супруга. Если доля считается совместно нажитым имуществом – потребуется согласие мужа или жены. Особых сложностей нет, но придется раскошелиться у нотариуса.
Рисков при продаже долей значительно больше. Мы описали лишь основные моменты. Нужно понимать, что доля – это самостоятельный, но проблемный объект. Особенно, если продавцу не удалось реализовать ее среди совладельцев. Это станет «звоночком» для грамотного покупателя. Не факт, что он вступит в переговоры и не попросит скидку.
Рекомендуем статью «Подводные камни и риски при покупке доли в квартире«.
Какую долю можно купить в ипотеку
Долевая собственность означает, что одному человеку принадлежит только часть недвижимости. Такое может произойти после приватизации, получения наследства или деления имущества после развода. Есть три случая для выкупа доли:
- покупатель впервые приобретает часть конкретной недвижимости;
- покупатель хочет увеличить свою долю, выкупив часть у другого собственника, но не целиком всю квартиру;
- у покупателя есть уже доли в этом объекте, и после выкупа он станет единственным собственником.
Вот в последнем случае шансы получить ипотеку самые высокие. Для подобных сделок разрешение брать не нужно, ведь вся квартира пойдёт в залог банку.
Банк точно откажет в ипотеке на долю при покупке жилья в одном из следующих случаев:
- жильё расположено в ветхом или аварийном доме;
- в квартире или доме без коммуникаций;
- в новостройке или строящемся доме.
Какие нужны документы, чтобы продать ипотечную квартиру?
Для продажи обремененной недвижимости потребуются следующие документы.
-
Выписка из ЕГРН. Заказывайте на сайте Росреестра, ее стоимость 350 р.
-
Ипотечный договор.
-
Если долей квартиры владеют несовершеннолетние, потребуется согласие органов опеки.
-
Когда состоите в браке — копия свидетельства о браке.
-
Если развелись, а квартиру купили в браке — свидетельство о разводе и получить нотариально заверенное согласие супруга или супруги.
-
Возьмите в управляющей компании или МФЦ справку, что нет долгов по коммуналке.
-
Справка об оценке недвижимости. Закажите оценщиков.