Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продажа недвижимости через ипотеку опасности мошенничества». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Наиболее важной для продавца является стадия расчетов. Если покупатель не оплатит или не в полном размере оплатит стоимость квартиры, то негативные последствия будут только у продавца. Причем неоплата может нести разные риски, от устранимых, но очень нежелательных, до непоправимых, говорит Олег Сухов.
Устранимые, но нежелательные риски — это зафиксированная неоплата, которую покупатель не отрицает. Эксперт добавляет, что, оформив квартиру на себя и вселившись в нее, покупатель может уклониться от оплаты недвижимости и пользоваться ею все то время, пока продавец будет бегать по судам, пытаясь вернуть свое жилье.
Важнейшим условием для регистрации является фактическая передачи квартиры, а не полная уплата денежных средств за нее. Акт приема-передачи — это определяющий документ в отношениях купли-продажи квартиры, которым подтверждается выполнение договорных обязанностей и отсутствие претензий друг к другу, напоминает Иван Суворов. Договор всегда надо внимательно изучать, а подписывать можно только в том случае, если претензий действительно нет, а обязательства исполнены. Также продавцу рекомендуется использовать преимущественно договор и акт приема-передачи, составленные его юристом, а не предложенные покупателем, добавляет эксперт.
Минусы и плюсы продажи квартиры по ипотеке
Список недостатков При продаже дома с ипотекой необходимо собрать больше документов и отчетов, чем при продаже квартиры за наличные, так как ипотека обеспечивает залог. Банк рассматривает ваш дом как залог для будущей продажи, а вас — как добросовестного покупателя.
Какую дополнительную документацию требует банк?
- Технический паспорт с описанием (с датой обновления не более пяти лет); и
- Паспорт земельного кадастра (с датой постройки не более пяти лет); и
- Заключите договор с оценочной компанией (сотрудник приедет и сделает фотографии квартиры), чтобы банк мог определить, насколько обоснованной является цена, по которой вы будете продавать квартиру.
- Отчет из психоневрологической клиники.
Для наличных операций ни один из вышеперечисленных документов не требуется. Это означает меньше хлопот.
Следующий недостаток заключается в том, что вы получаете деньги за квартиру в два этапа. Первый платеж (10-20% от единовременной суммы) вы оплачиваете в день подачи документов на регистрацию купли-продажи; в течение пяти дней вы получаете из банка вторую часть платежа, которую затем можете перевести на свой банковский счет.
Если деньги передаются таким образом, существует риск, что сделка может быть приостановлена по веским причинам продавцом квартиры, что получение денег может занять больше времени или что с покупателем может что-то случиться. квартиры (проблемы со здоровьем, безработица, смерть) и грозит ненужными срывами.
Особенности продажи квартиры в ипотеку и советы
При обсуждении вопроса о том, можно ли продать квартиру с ипотекой, необходимо затронуть детали, влияющие на процесс оформления документов.
Существует несколько способов оплаты квартиры, продаваемой с помощью ипотеки. Наиболее распространенные из них описаны ниже.
Использование банка (прямое дебетование). Банк переводит средства на ваш счет сразу после подтверждения успешной продажи. У вас должен быть банковский счет.
Вы также можете воспользоваться сейфом. Это гарантирует, что вы получите всю сумму наличными в срок. Все деньги кладутся в ящик, а покупатель получает деньги только после того, как Росреестр подтвердит, что недвижимость перерегистрирована. Это предотвращает потерю средств в случае отзыва лицензии у банка, выдавшего ипотечный кредит.
При продаже квартир существует несколько подводных камней, поскольку все работы по перепланировке должны быть предварительно узаконены. Если этого не сделать, банк не согласится на сделку. Нет причин скрывать этот факт, поскольку все задокументировано.
После изучения технического и частично юридического состояния квартиры начинается процесс оценки. Оценку обычно проводит эксперт из организации, заключившей договор с банком. Продавец и покупатель имеют право нанять собственного оценщика для проведения оценки, но банк имеет право не доверять ее результатам.
В своей работе оценщик должен учитывать как техническое состояние актива (проверенное ранее), так и другие факторы, такие как
- Площадь и размер квартиры.
- Количество номеров.
- Год постройки дома и его местоположение.
- Время последнего капитального ремонта.
- Строительные материалы, использованные для строительства дома (например, из двух квартир одинаковой площади кирпичное здание обычно дороже панельного).
Это лишь некоторые из параметров, учитываемых оценщиком при проведении оценки.
Необходимость оценки обусловлена тем, что банк хочет обеспечить финансирование. Продавец и покупатель могут договориться о любой цене, но если покупатель не может расплатиться с кредитной организацией, долг выплачивается за счет продажи квартиры.
Покупка квартиры по жилищному сертификату
При покупке жилья по жилищному сертификату часть средств выделяет в виде субсидии федеральный бюджет. Перечисление средств происходит по договору приобретения жилого помещения. Обычная процедура выглядит так:
- сделка регистрируется в Росреестре;
- покупатель предоставляет подтверждающие документы в банк;
- банк в течение 3 рабочих дней проверяет документы;
- банк направляет заявку на перечисление выплаты на индивидуальный блокированный счет (открывается для зачисления субсидии);
- после получения денег от государства они перечисляются продавцу.
- Все это требует времени — продавец жилья должен быть к этому готов.
Существует вероятность и того, что по каким-то причинам покупатель в судебном порядке лишается права на использование жилищного сертификата. В этом случае сделку аннулируют — продавец потратит время, и весь процесс ему придется начинать заново, с поиска нового покупателя.
Как продать квартиру по ипотеке
Существует определенная процедура продажи жилья в ипотеку, и, прежде чем прибегать к этому способу реализации собственности, необходимо знать о ней детально. Выделяют четыре основных стадии, каждая из которых может представлять свои риски для собственника квартиры, продающего своего жилье заемщику. Это следующие этапы:
- проверка состояния жилища, также проверяется, имеет ли собственность любого рода обременения, проведение оценки квартиры, ее текущей рыночной стоимости;
- после одобрения предстоящей сделки организацией-спонсором, проводятся процедуры подготовки;
- передача права собственности от старого владельца к новому;
- транзакция полного размера суммы по кредиту.
Какие существуют риски в сделках с недвижимостью по ипотеке для продавца?
Продажа ипотечной квартиры также сопряжена с некоторыми трудностями — здесь риск для продавца невелик, поскольку возможность финансовых махинаций покупателя может быть сведена на нет, но сделка с недвижимостью длится дольше и требует больше усилий.
- Требуются дополнительные документы, такие как подпольный и технический паспорта, справки от психиатра и отчеты об оценке (специалисты могут встретиться лично для подготовки закона),
- Деньги можно получить только в два этапа — до регистрации первоначальный взнос, затем вторая часть в банке,
- Продать квартиру с неиспользованной реабилитацией сложно. Банк может потребовать переоформления технической документации, что влечет за собой расходы.
- Как правило, сделки с недвижимостью при ипотечной продаже длятся дольше, чем за наличные — банку требуется больше времени на одобрение залога, оценку и сбор документов заемщиком.
С другой стороны, ипотечная продажа снижает риск для продавца, так как банк гарантирует передачу кредитных средств бывшему владельцу недвижимости. Продавец не получает фальшивых купюр, а финансовое учреждение выполняет свои обязательства в строго установленные сроки — задержек с получением платежа не бывает.
Риски в случае неуплаты кредита
Кроме того, для покупателей существуют риски, связанные с невыполнением ипотечных обязательств. Банк имеет право обратить взыскание на недвижимость. Обращение взыскания возможно, если просрочка превышает 90 дней.
Кредитор обращает взыскание, выселяет заемщика (даже из единственного жилья) и продает недвижимость. Если вырученная сумма превышает непогашенный долг, разница возвращается клиенту, а банк возмещает основную сумму кредита, а также все начисленные проценты, штрафы, пени, судебные издержки и другие расходы.
Не следует думать, что банк заинтересован в обращении взыскания и продаже залога. Кредиторы обычно связываются с заемщиком и пытаются достичь компромисса, например, реструктурировать долг. Конфискация применяется только в тех случаях, когда человек отказывается вести конструктивный диалог и не выполняет свои обязательства в течение длительного периода времени.
Частные кредиторы, предлагающие кредиты под залог жилья, действуют по-другому. В этой отрасли часто встречаются мошенники, заинтересованные в обращении взыскания на недвижимость (часто ниже рыночной стоимости).
Подставные покупатели
Все мы устроены так, что объект становится для нас более желанным, если мы видим, что на него есть другие претенденты. Нечистые на руку риелторы иногда приводят «подставных покупателей» – людей, которые играют роль желающих приобрести приглянувшуюся вам квартиру. Используя это как аргумент («Объект пользуется спросом, а они готовы заплатить даже больше!»), риелтор будет не только склонять вас к покупке, но и пытаться повысить цену сделки или свою комиссию.
Как бороться с таким обманом? Даже если вы видите, что кто-то еще хочет купить квартиру, не поддавайтесь эмоциям и не позволяйте этому факту влиять на ваше решение. Взвесьте все за и против, не принимая во внимание реальный или мнимый спрос. Если вы видите, что ваши «конкуренты» готовы пойти на диалог, есть смысл осторожно побеседовать с ними и попытаться узнать, насколько серьезны их намерения. Заодно оцените, реальны ли эти покупатели.
«Хитрый» просмотр в выгодное для риелтора время
Некоторые сопутствующие недостатки квартиры можно попытаться скрыть. Например, шумных соседей, неприятное окружение, непривлекательную инфраструктуру и так далее. Делают это риелторы за счет выбора самого выгодного времени для показа квартиры. Например, если соседи дебоширы, показывать будут днем; если у них маленький ребенок, который постоянно кричит, пригласят на просмотр, пока семья на прогулке; если кто-то из ближайшей квартиры учится играть на музыкальном инструменте, выберут время, когда он не разучивает гаммы.
С неприятными объектами рядом – сложнее. Завод, постоянно дымящий и портящий воздух всего района, скрыть сложно. Но если есть хотя бы минимальная возможность скрыть недостаток, ею обязательно воспользуются. Например, детский сад во дворе может стать испытанием для жильцов нижних этажей, когда дети выходят на прогулку. Естественно, все показы квартиры будут проводиться тогда, когда у детей тихий час.
Как бороться с таким обманом? Постарайтесь договориться о нескольких просмотрах в разное время (если понадобится – под благовидными предлогами, сославшись на желание посмотреть еще раз отделку или замерить кухню). Если у вас возникают малейшие сомнения, есть смысл приехать к дому в «неурочное» время и посмотреть на обстановку. Возможно, пообщаться с теми, кто будет во дворе в это время. Неближайшие соседи могут оказаться ценнейшим источником информации. Они сообщат вам о неприятном «сюрпризе» заранее, и не придется потом разбираться с проблемными «дополнениями» к квартире.
РАЗМЕР, СРОКИ И ПОРЯДОК ОПЛАТЫ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ
- Стоимость услуг Исполнителя определяется Онлайн-заказе юридических услуг в соответствии с Прайс-листом. Исполнитель вправе самостоятельно вносить изменения в Прайс-лист. Стоимость оплаченных Заказчиком услуг на основании созданного Онлайн-заказа юридических услуг изменению не подлежит. Стоимость услуг Исполнителя не включает НДС в связи с применением Исполнителем упрощенной системы налогообложения.
- Юридическая услуга предоставляется в полном объеме при условии 100% (стопроцентной) предоплаты Заказчиком.
- Оплата юридических услуг производится Заказчиком в российских рублях с использованием банковской карты на веб-сайте Исполнителя после заполнения Онлайн-заказа юридических услуг. Также Заказчик может оплатить услуги Исполнителя с помощью банковской карты в Личном кабинете клиента или иным способом на основании Счета на оплату, размещенного Исполнителем в Личном кабинете клиента.
- Оплата стоимости услуг производится Заказчиком в срок не позднее 3 (трёх) дней с момента создания Заказчиком Онлайн-заказа юридических услуг. По истечении указанного срока Исполнитель вправе внести изменения в стоимость, состав и сроки оказания услуг.
- Услуги считаются оплаченными Заказчиком с момента поступлении всей суммы оплаты на расчетный счет Исполнителя.
- После проведения Заказчиком предоплаты и зачисления денежных средств на расчетный счет Исполнителя настоящий Договор вступает в силу.
- Настоящим Исполнитель и Заказчик (в дальнейшем – Стороны) договорились, что в случае, если на момент прекращения или расторжения Договора стоимость оплаченных услуг превышает стоимость фактически оказанных Исполнителем услуг, то разница между указанными суммами не возвращается, а признается внесенной Заказчиком в счет оплаты (предоплаты) услуг Исполнителя в рамках других (в том числе будущих) договоров. Для возврата указанных денежных средств Заказчик должен направить Исполнителю письменное заявление с указание полных банковских реквизитов расчетного счета.
Зачем требуется завысить стоимость
Порядок покупки недвижимости в кредит или ипотеку такой:
- банк согласует выдачу займа и покупатель выбирает подходящий объект;
- оценочная компания проводит оценку залогового имущества;
- стороны нотариально заключают предварительный договор купли-продажи и покупатель передает продавцу задаток. При покупке в кредит его сумма приравнена к первичному взносу. Расписка покупателя, предъявленная продавцом банку, подтверждает, что деньги получены;
- производят перерегистрацию прав собственности в МФЦ;
- в банке оформляют кредит, закладную и деньги зачисляются на текущий счет продавца;
- регистрируют обременения недвижимости.