Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как разделить земельный участок и находящийся на нем жилой дом?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Можно, но сначала придется уведомить об этом других владельцев долей, поскольку они имеют преимущественное право на выкуп помещения. Если другие собственники не выкупят долю в течение месяца или не напишут письменный отказ до истечения этого срока, то можно искать покупателя на стороне.
Как выделить долю в квартире?
Когда требуется выделить долю в натуре и определить порядок пользования, собственники могут пойти двумя путями.
Первый — это договориться между собой и просто пользоваться недвижимостью в соответствии с договоренностями. Документально это соглашение не оформляется.
Второй вариант применяется в случае, если договориться полюбовно не удалось. Тогда владельцам приходится обращаться в мировой суд.
Понадобятся следующие документы:
- правоустанавливающие документы на имущество,
- паспорт,
- исковое заявление о выделении долей в натуре.
Когда суд «выделяет доли в натуре», он не выделяет отдельные объекты права, а просто фиксирует порядок пользования. После этого собственник пользуется имуществом так, как определил суд. Если вторая сторона каким-то образом этому препятствует, тогда можно обращаться к судебным приставам о понуждении в исполнении решения суда.
На практике суд отнимает много сил и времени, а итог получается примерно такой же, как и при соглашении. Разделить финансово-лицевой счет в Москве на данный момент невозможно.
В каких случаях выделение доли невозможно
Иногда без выдела доли не обойтись. Например:
- если супруги разводятся и планируют делить совместно нажитое имущество;
- если недвижимость получена в качестве наследства, но наследников несколько;
- если один из собственников хочет распоряжаться своей частью, например, продать ее или сдать в аренду.
Порой продажа доли собственности является единственным выходом в сложившейся жизненной ситуации. Для того чтобы хозяин мог распорядиться своей частью, необходимо, чтобы она была определена в натуральном выражении. А на практике это не всегда возможно. Например, определить физическую часть имущества не получится, если это:
- Затруднит доступ других собственников в места общего пользования, например, на кухню или в ванную.
- Повлечет за собой перепланировку, которая может создать угрозу жизни жильцов.
- Делает непригодным для проживания другие помещения имущества. Например, согласно статье 16 ЖК РФ, если в комнате нет окна, то она не является пригодной для проживания.
- Нарушит законные интересы организаций, например, кредитного учреждения (если квартира находится в залоге у банка), либо отдельных граждан, например, проживающего в квартире инвалида, которому будет ограничен доступ к местам общего пользования.
Как в частном доме выделить долю в натуре
Оформление в индивидуальную собственность части в жилом доме может происходить двумя способами.
| № п/п | Варианты раздела | Комментарии |
|---|---|---|
| 1 | По соглашению | Это подразумевает добровольное решение всех совладельцев жилого помещения о выделении доли в натуре. При этом может быть выделена только часть инициатора, а остальные доли могут остаться в общей совместной собственности других владельцев. |
| 2 | По решению суда | Процедура разбирательства в органе правосудия достаточно сложна и к ней стоит прибегать только в случае, если заключение добровольного соглашения невозможно. Зачастую это связано не только со спором о разделении недвижимости, но и с другими спорными вопросами (наследство, развод, раздел имущества и т.д.). |
Примеры «незначительной доли»
Например, в суд поступило исковое заявление о выделении в натуре доли земельного участка, при этом один дольщик владеет 1/10 долей, а второй -9/10. Собственник с малой долей обращается в суд с тем, чтобы суд удовлетворил его иск о выделении доли в натуре. Но в процессе рассмотрения дела подтверждается, что такой выдел может снизить материальную ценность земельного участка, и что доля истца незначительна. Выслушав представителей обеих сторон, суд может принять одно из трех решений:
- если истец согласен забрать иск о выделении доли в натуре при предоставлении ему материальной компенсации – при этом его право собственности после получения денег утрачивается;
- истец не согласен на денежную компенсацию, но его доля незначительна. Поэтому суд присуждает выплату ему компенсации в принудительном порядке;
- если первый собственник не согласен на компенсацию и нет доказательств того, что доля истца в общем имуществе незначительна, прекращение права собственности не происходит.
Выдел части имущества во внесудебном порядке
Выделение доли в доме в натуре по соглашению сторон производится по общепринятой схеме.
Для начала следует переформировать жилую площадь, на которую претендует дольщик, подготовить ее к выделу. Если требуется перестройка или достройка – следует незамедлительно получить разрешение на переоборудование части жилого дома. Такими документами занимается профильный комитет администрации муниципального образования. После этого там же следует заказать техпаспорт на дом, в котором будут внесены существующие (легальные) преобразования и изменения в конструкции здания.
Третьим шагом будет заключение соглашения на выдел доли дома в натуре. Судебная практика показывает, что эта часть – самая трудная. Следует оценить жилой дом и определить стоимость выделяемой площади. Чаще всего оценка выделяемой доли очень субъективна и требует участия в споре третьей стороны. Если собственник претендует на более дорогую часть дома, то он должен выплатить остальным собственникам определенную сумму денег. Если доля меньше положенной, компенсация должна быть предоставлена самому желающему «выделиться» собственнику остальными совладельцами. Но если такое согласие достигнуто, и остальные собственники согласны на дележ, то всеми сторонами подписывается соглашение о выделе доли в натуре.
Последний этап выделения – государственная регистрация права собственности. Для этого в Росреестр следует предоставить документы:
- заявления о праве собственности от каждого участника сделки. Совладельцы пишут заявление об изменении в правах собственности, а выделившийся дольщик – на регистрацию права собственности на выделенную долю;
- правоустанавливающие документы, согласно которым дом являлся собственностью сособственников;
- соглашение о выделе доли — нужно столько же экземпляров, сколько имеется сособственников дома плюс еще один – для Росреестра;
- техпаспорт с внесенными изменениями;
- документы, подтверждающие личности заявителей;
- квитанция или платежное поручение об уплате государственной пошлины.
Решение суда о выделе доли нужно будет исполнить, т. е. поставить вновь образованные объекты на кадастровый учёт и зарегистрировать на них право собственности. Для этого они должны иметь правовой статус, определённый законодательством.
Этот вопрос разрешается в резолютивной части судебного решения. А для того, чтобы суд правильно написал резолютивную часть, нужно правильно сформулировать просительную часть иска.
На практике по этому вопросу всегда много формализма из серии «кто что просит, тот то и получит/не получит». Также, в качестве судьи может попасться молодой или малограмотный «экземпляр», а разгребать проблемы потом вам. Поэтому, если хотите получить нужный результат, то правильно формулируйте исковые требования и позицию.
Как мы писали в начале статьи, при выделе доли в натуре образуются два или более новых объекта:
- вновь созданные объекты из выделенных долей;
- исходный объект в изменённом состоянии, т. е. та часть первоначального объекта, которая остается после «отрезания» выделяемых долей.
И все эти объекты должны иметь такой статус, который будет соответствовать законодательству, позволит поставить их на кадастровый учёт и использовать по назначению.
Соответственно, принимая решение о выделе, суд должен в решении указать:
- площадь, назначение и вид вновь образуемых объектов (а также иные характеристики, в зависимости от самого объекта);
- площадь, назначение и вид оставшейся части исходного объекта (а также иные характеристики, в зависимости от самого объекта);
- прекратить право общей долевой собственности на изначальный объект.
При этом, всё это «счастье» должно соответствовать градостроительным требованиям, целевому назначению земельного участка и т. п.
Согласно ГК РФ ст. 209 каждый собственник вправе владеть своим имуществом, пользоваться им, продавать, дарить, менять, сдавать в аренду. В случае с долевой собственностью все несколько сложнее, реализовать свои права можно только по согласию всех совладельцев. В спорных ситуациях, когда не удается найти компромисс по поводу пользования, владения имуществом, обращаются в суд. Однако правовой орган не вправе принуждать остальных участников подписать разрешение на отчуждение части имущества, отказаться от нее. Суд способен только определить конкретную часть имущества, которым будет владеть истец. Если желание пользоваться конкретной частью изъявил 1 человек, общее имущество продолжает существовать, если получают свою часть все совладельцы – прекращается.
Начинать выдел дома в натуре в жилом доме необходимо с переговоров между всеми совладельцами. Самый лучший вариант – достигнуть соглашения мирным путем. В иных случаях вопрос решается через суд.
Как подготовить исковое заявление
Документ подготавливают совместно с экспертом. Изначально необходимо обратиться к нему. В юридической практике имеется стандартная форма для составления иска. В ней содержится информация:
- Наименование суда, куда подается иск.
- ФИО, адреса истца, его представителя, ответчиков.
- Стоимость иска.
- Размер уплаченной государственной пошлины.
- Прописываются доли истца в общей собственности, всех остальных участников.
- Указывается причина, по которой доля выделяется, выставляются требования истца.
- В приложении указываются документы, предоставляемые для рассмотрения дела в суде.
Какие документы потребуются для подачи иска?
- Копия свидетельства права собственности на долю истца, ответчиков.
- Доказательство наличия споров.
- Доказательство отказа ответчика.
- Копии искового заявления ответчикам.
- Квитанция об оплате пошлины.
- Доверенность представителя, если таковой имеется.
- Другие документы индивидуального порядка.
Перед составлением иска, обращением в суд, изначально следует попытаться решить вопрос мирно. Каждой стороне отправляется договор с вариантами раздела имущества, если ответ не получен в течение 10 дней, можно считать это отказом. Кроме того, потребуется предварительно получить технический паспорт на отчуждаемую долю.
Законодательная основа
В ст. 252 ГК РФ имеется определение такого правового термина, как выдел. Он представляет собой процедуру со специфическими характеристиками. Она необходима для осуществления перехода от совместной собственности к индивидуальному владению некой долей в имуществе, признанном спорным.
Внимание! Его владелец в итоге может использовать для следующих целей:
- продажа объектов, отнесенных к имуществу гражданина;
- самостоятельно распорядиться той долей собственности, которая ему причитается, после раздела;
- использование при возникновении проблем с другими владельцами;
- совместная собственность накладывает ограничения. Все это можно удалить при выделе.
Осуществить выдел дома, квартиры в натуре может любой собственник. На процедуру не влияют позиции иных собственников, и она не привязана к конкретному временному периоду.
Он начинается с написания иска и отправки его в суд. Соблюдение формальностей будет основанием для открытия дела. Как правило, если собраны все материалы, судья сразу же старается назначить экспертизу. Вопросы фактически определяет сам, хотя стороны вправе их ставить, что делается ими редко.
Из вариантов предлагаемых экспертов, судья выбирает наиболее приближенный к реальным долям истца и ответчика.
Не всегда существуют варианты раздела дома, к примеру, доля является незначительной. Судья или определяет порядок пользования или, если есть иск с требованием обязать выплатить компенсацию, суд прекращает право выделяющегося дольщика в обмен на компенсацию. Компенсация рассчитывается из реальных, рыночных цен.
Источники расчета:
- Экспертная оценка.
- Отчеты оценщиков.
- Квитанции платежные поручения, договора с подрядчиками (ИП, фирмами).
- Тарифы, расценки на строительные материалы.
- Влияние местонахождения дома на его стоимость.
Судья по причине невозможности проведения раздела квартиры или дома вправе определить порядок использования объекта сособственниками и лицами, имеющими право проживания.
Что такое выдел доли?
Согласно статье 252 Гражданского кодекса Российской Федерации долевое выделение означает, что один из собственников недвижимости имеет право выделить свою часть, а остальное недвижимое имущество остается у него же или совладельцев.
Реально отделиться возможно только в доме, который соответствует нескольким параметрам:
- 2 или несколько отдельных входов;
- раздельные кухни и санитарные зоны;
- прежняя рыночная стоимость после выдела доли. Если после выделения своей доли цена частей остальных владельцев снизится, то провести процедуру без доплаты будет невозможно;
Если такие условия не соблюдаются, то происходит денежное возмещение стоимости доли остальными владельцами, что встречается гораздо чаще.
Основные причины, которые толкают людей на подобный шаг:
- кредит, обеспеченный залогом;
- желание молодой семьи обрести самостоятельность или за счет своей доли купить более подходящее жилье;
- дарение или завещание;
- желание обрести полную независимость при использовании недвижимости.
Требования и условия процедуры
Чтобы не возникло затруднений, перед началом процесса стоит разобраться, в каких случаях выдел доли невозможен, и какие условия необходимо выполнить для получения успешного результата.
Важно! Отделение части дома в личную собственность предполагает одновременное принятие прав на землю, на которой она расположена. Потребуется провести межевание и оформить на участок кадастровые документы. Территория должна обладать отдельным входом и возможностью подъезда к нему.
Требования к жилплощади, выделяемой в индивидуальное владение:
- отдельный вход;
- оснащенность коммуникациями – электричество, водоснабжение, газ;
- полная изоляция от территории, оставшейся после отделения, – смежных, общих площадей между объектами быть не должно.
Если в строении проводилась незаконная перепланировка, то процедуру провести не получится. Потребуется сначала сообщить о реконструкции в администрацию и дождаться официальной регистрации выполненных изменений.
Оформление доли через суд
Если же согласия между собственниками достичь не удается, инициатор выделения доли имеет право обратиться в судебные органы. Чтобы дело было решено в пользу заявителя, следует придерживаться определенного порядка.
Первое, что нужно сделать – получить экспертное заключение с определением, возможно ли вообще выделение доли в натуре в имеющемся жилье. При этом нужно проследить, чтобы в заключении специалиста было оговорено:
- наличие технической возможности разделения квартиры;
- соотношение всех долей в разделяемом помещении в процентном и денежном эквиваленте;
- варианты физического выделения доли с возможными перепланировками;
- рыночная цена делимой недвижимости с учетом износа жилья;
- физические и материальный эквивалент доли, на которую претендует заявитель.
Зачем выделять долю в натуре
252 статья Гражданского кодекса РФ говорит о том, что выделение долей в натуре возможно, если договориться со всеми содольщиками об этом, или по судебному решению.
Справочно. Выдел в натуре это тот случай, когда из одного жилого помещения можно физически выделить другое, оборудовав его отдельным входом и собственными подсобными помещениями, например кухней и санузлом.
Выделение долей в натуре в квартире невозможно, если только каким-то чудесным образом строительная экспертиза не сделает вывод о возможности монтажа отдельного входа в помещение и оборудование его подсобными помещениями.
Распространенные причины выдела доли:
- независимость от содольщиков при совершении какой-либо сделки, например, оформление ипотечного кредита, когда выделенная доля может стать залоговым имуществом, в отличие от доли в праве;
- если есть намерение расширить свою жилплощадь, например, пристроив дополнительное помещение, не спрашивая согласия у содольщиков;
- если хотите провести капитальный ремонт своих помещений.
Процедура выдела доли в натуре может пойти по одному из двух направлений:
- если доля выделяется по согласию;
- или по решению суда.