Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Земельный участок в водоохранной зоне». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Нормативная база идет по пути упрощения бюрократических процессов. Со вступлением в силу в 2007 году нового Водного кодекса из обязательных процедур была исключена обязанность согласовывать с органами Росводресурсов предоставление участков для строительства в водоохранных зонах.
Однако земли в водоохранной зоне (если они не находятся на территориях общего пользования — пляжи, набережные) ограничены в обороте, и приватизация возможна только с разрешения местных органов по управлению муниципальным имуществом. Также разрешение уполномоченных органов требуется на строительство в водоохранной зоне новых объектов недвижимости и реконструкцию уже введенных в эксплуатацию строений.
Особенности «дачной амнистии» в водоохранной зоне
Закон прямо запрещает распределять земельные участки, которые являются частью береговой полосы (ширина такой полосы составляет примерно от 5 до 20 метров). Данные территории признаются общественными, поэтому здесь не допускается частное капитальное строительство.
В водоохранной зоне вне границ береговой полосы участок можно оформить в собственность, но на этой территории действует особый режим хозяйствования: не допускается загрязнение воды, истощение водного объекта, ухудшение среды обитания растений и живых существ. Построенные жилые дома в обязательном порядке должны иметь либо центральную канализацию, либо собственные сооружения для очистки сливаемой воды.
Ширина установленной водоохранной зоны может быть от 50 м (для небольшого озера или ручья) до 500 м (для моря). Еще более жесткие ограничения установлены для прибрежных полос, ширина которых может быть от 30 м до 200 м.
Если же водоем имеет статус источника питьевой воды, то для него в обязательном порядке устанавливается санитарная зона. В пределах этой территории капитальное строительство запрещено, либо серьезно ограничено.
Аренда или собственность?
Конечно же, многие люди хотели бы оформить землю в собственность. Это как минимум удобнее по той причине, что у вас не могут забрать вашу землю, а также не могут повлиять на ее режим. По сути вы сами себе хозяин.
Тем не менее есть огромная проблема на законодательном уровне. В Водном кодексе указывается, что невозможно получить в собственность землю, которая находится ближе чем 20 метров к береговой полосе. Назревает вопрос, а как тогда работают некоторые заведения, которые работают на набережной. Тут данный вопрос решается следующим образом: земля берется в аренду. Таким образом, например, земля на которых стоят дома или различные заведения чаще всего является арендованной. Возможно муниципальный орган разрешит взять в собственность после проведения определенного времени в аренде, но это происходит не так часто. Также нельзя забывать о коррупционной составляющей, когда земля по сути покупается за взятку и принадлежит на праве собственности.
Если же вы хотите честно получить землю, то тут лучше выбирать аренду. На арендованной земле вам мало, когда запретят строить какие-либо сооружения, если только целевое назначение данного земельного участка не противоречат этому. Так нередко получается построить сооружение на арендованной земле, которое будет принадлежать вам на праве собственности. Таким образом, получается, что, хотя у вас земля только на праве пользования и владения, сооружение же уже находится на праве пользования, владения и распоряжения. Получается, что землю вы продать не сможете, а вот размещенное на нем сооружение вполне. Так как земля под самим сооружением по факту находится тоже в собственности, то на рынке очень часто учитывается это в цене самого сооружения.
В итоге в принципе не так уж важно иметь данную землю в собственности, особенно в случае ее использования в коммерческих целях. Если вам разрешается построить какое-либо сооружение, то это уже является плюсом, и вы по сути можете использовать данную землю для своих личных целей.
Тем не менее нужно разобраться еще с огромным количеством правил, чтобы получить право аренды на подобные участки. Ниже мы будем говорить о прибрежных зонах.
Прибрежные защитные полосы
Подобные прибрежные защитные полосы находятся внутри водоохранных зон. По сути водоохранные зоны – это обобщающие понятие, в него входят зоны, о которых пойдет речь ниже. Ширина прибрежной защитной полосы может меняться от 30 до 50 метров в зависимости того, какой уклон у водного объекта.
Если подобная полосы на территории населенного пункта, то вероятнее всего у него есть централизованная канализация. Таким образом, прибрежная полосы будет размещена в пределах набережных, на которых как правило есть ограничители в виде бордюров, парапетов, заборов и т. д.
Помимо всех ограничений в таких зонах также не допускается распашка земель и размещение различных отвалов. Таким образом, сохраняется режим водного объекта, что очень важно для него, так как изменение водного режима моря может повлиять на множество других факторов.
Запрет на строительные работы
В конце мая 2016 Глава Республики Крым Сергей Аксенов приказал подготовить приказ о полном временном запрете любых строительных работ на территориях, близких в 100 метрах от воды.
Такой запрет планируется установить с целью ревизии всех земельных участков, ранее предоставленных государством землепользователям, а также для подавления строительства несанкционированных построек в рамках «охранных зон» морских зон.
В связи с этим на данный момент к приобретению «зоны у моря» следует подходить очень осторожно, поскольку существует высокий риск признания такой зоны несанкционированной застройкой по результатам вышеуказанного аудита.
Более того, даже если зона недвижимости, расположена у побережья с нарушением законодательства в области охраны морских зон, не признается несанкционированной застройкой, владельцы таких земельных территорий в рамках «охранных зон» и другие землепользователи должны учитывать риски ответственности.
Также существует административная ответственность за деяния, которые нарушили правила охраны прибрежных зон. Так, например, если граждане допускают до зон общего пользования, которыми являются прибрежные зоны, то для них установлена административная ответственность.
Штрафы могут различаться. Так как это административное право, то для юридических лиц устанавливается отдельный штраф. Физические лица платят штраф в районе трех тысяч рублей, для юридических же лиц такой штраф может достигать 500 тысяч рублей. Таким образом, с подобной проблемой стараются не сталкиваться и после споров и угрозой административном штрафом все же пропускают граждан на «закрытую» территорию. Таким образом, обычным физическим лицам все же удается попасть на водный объект.
Загрязнение воды и морской среды также может повлечь уголовную ответственность, вплоть до лишения свободы на срок до двух лет (в зависимости от степени опасности такого нарушения).
Кроме особенностей использования прибрежных районов, описанных выше, действующими законодательствами Российской Федерации могут быть установлены иные ограничения. Так, например, для создания необходимых условий для безопасной эксплуатации зон инфраструктуры морского порта на землях, прилегающих к границе морского порта, могут быть созданы охранные, санитарно-защитные и иные зоны с особыми условиями пользования землей.
Подытоживая, отметим, что параметры использования любого земельного участка, включая территорию прибрежных зон, а также возможность размещения на ней той или иной зоны застройки должны проходить тщательную проверку в каждом конкретном случае. Только комплексная оценка пригодности земельного участка для строительства зоны позволит избежать риска признать ее несанкционированной застройкой и наложить ответственность на застройщика.
Как узнать об охранной зоне
Чтобы узнать о попадании участка в водоохранную зону (частично или полностью), владельцы изучают публичную кадастровую карту. С помощью этого источника можно получить интересующие сведения, но в некоторых случаях отображается неактуальная информация, поэтому юристы рекомендуют заказать ГПЗУ. Этот документ позволяет узнать об охранных зонах и установленных нормах, которые требуется соблюсти во время проведения работ на участке. Схематично увидите, где можно построить дом.
Важным условием получения ГПЗУ является наличие межевого плана, если границы не отмежёваны и участок не отображается на кадастровой карте, градостроительный план не выдадут и не согласуют уведомление о строительстве. Заказать информацию сможет только собственник или законный представитель, для этого требуется оформить заявление в местной администрации или заполнить форму на сайте госуслуг. Документ будет изготовлен в течение 12 рабочих дней и выдан бесплатно. Из ГПЗУ владелец узнаёт о максимальной площади застройки в зависимости от особенности расположения участка, а также о наличии охранных зон, нормах и ограничениях при ведении хозяйственной и иной деятельности.
Дополнительно, чтобы получить информацию об обременениях, можно заказать выписку из Росреестра. Запрос делается лично через портал госуслуг или кадастрового инженера, информация о водоохранных зонах будет указана на первой странице документа.
Водный кодекс прямо разрешает строительство, реконструкцию и использование хозяйственных объектов в границах водоохранных зон. Но они должны быть оборудованы сооружениями, которые обеспечивают охрану речки и озера от вышеперечисленных бед. К таким сооружениям относятся:
- централизованные системы канализации и ливневые системы водоотведения, а также инфраструктура, по которой в эти системы будет отводиться ваша сточная вода. Если к вашему участку подходит такая система и к ней можно подключиться — это сразу решит множество проблем;
- локальные очистные сооружения для очистки всех видов сточных вод, которые смогут обеспечить выполнение нормативов для чистой воды;
- сооружения, которые собирают сточные воды в специальные приемники из водонепроницаемых материалов.
Дополнительные запреты и ограничения в водоохранной зоне
Также п. 15 ст. 65 Водного кодекса установлены запреты на следующие виды деятельности:
- использование сточных вод для удобрения почв;
- размещение кладбищ, скотомогильников, свалок различных видов отходов (производства, отравляющих и ядовитых веществ и т.д.);
- осуществление авиационных мер по борьбе с вредными организмами;
- размещение и применение хранилищ пестицидов и агрохимикатов,
- сброс сточных, в том числе дренажных, вод;
- разведка и добыча общераспространенных полезных ископаемых.
Водоохранная зона, какие ограничения по строительству
Пользование землей и водой предполагает ряд ограничений, не только по ловле рыбы, купанию, парковке машин, но и по распашке земель и строительству. Поэтому, покупая участок в водоохранной зоне, поинтересуйтесь какие существуют ограничения по строительству на вашем участке.
Основные ограничения по строительству в водоохранной зоне установлены Водным кодексом (ст. 65), Постановлением Правительства от 10.01.2009 № 17 об установлении границ водных объектов, а также приказами Минприроды и другими актами. Главное ограничение – это строительство такого объекта, который будет загрязнять расположенный вблизи водный ресурс. Требования предъявляются, в первую очередь, к водоотведению и канализованию. Остальные ограничения, могут регламентироваться и устанавливаться местными законами.
Таким образом, мы выяснили, что строительство в границах водоохранных зон разрешено, но требования к объекту ужесточены.
Согласование строительства в водоохранной зоне Санкт-Петербург
Водоохранными зонами называются территории вблизи рек, озер, и других водоемов. Минимальная ширина водоохранных зон устанавливается для участков рек протяженностью от их истока: до 10 км – 50 м, от 10 до 50 км – 100 м, от 50 до 100 км – 200 м, от 100 до 200 км – 300 м, от 200 до 500 км – 400 м, от 500 км и более – 500 м. Водоохранная зона озера – 50 м.
Согласно Водному кодексу РФ в водоохранных зонах устанавливается специальный режим использования и охраны природных ресурсов.
Это значит, что к строительству объектов недвижимости в таких зонах предъявляются особые требования: например, канализационные системы зданий обязательно должны быть оборудованы очистными сооружениями.
Это связано с тем, что водоемы на территории водоохранных зон защищаются государством от загрязнения сточными водами. Поэтому перед любым строительством в водоохранной зоне обязательно нужно получить согласование в Министерстве природных ресурсов РФ.
Нарушение водного законодательство карается штрафами, размер которых регулирует Кодекс административных правонарушений. Чаще всего органы контроля фиксируют несоблюдение ограничений для земель водоохранной зоны:
- проезд и парковка транспорта в необорудованных местах;
- распашка земель вблизи водных объектов;
- грунтовые отвалы;
- выпас/водопой/купание скота и т. д.
В качестве справочного материала приводим таблицу административных наказаний.
| Противоправные действия | Штрафы (тыс. руб.) | Статья КоАП РФ | ||
| граждан | долж. лиц | организаций | ||
| Нарушение ограничений | 3-5 | 8-12 | 200-400 | ч. 1 ст. 8.42 |
| Повреждение знаков | 3-5 | 5-10 | 50-100 | ч. 2 ст. 7.2 |
| Отсутствие безопасных стоков | 3-4 | 30-40 | 500-1000 | ст. 8.45 |
| Повреждение водоохранных объектов | 1-1,5 | 2-3 | 20-30 | ст. 7.7 |
| Нарушение режима использования земель | 3-5 | 40-50 | 200-300 | ч 2 ст. 8.12 |
Протоколы о нарушении вправе составлять сотрудники полиции, инспектора Росприроднадзора, Рыбнадзора.
Приватизация водоохранной зоны
Приватизация земельного участка в водоохранной зоне не запрещена. Чиновники местной администрации не должны без причин препятствовать передаче земельного участка в собственность. Но основания для отказа в приватизации все же существуют, например: 1. установлено, что участок находится в пределах береговой полосы объекта (20 метров и ближе к воде); 2. на участке нет объектов недвижимости (жилого дома, хозяйственных построек); 3. владелец земельного участка в процессе пользования своим наделом не соблюдает правила охраны водных объектов от загрязнения (заиления); 4. участок частично расположен на территории, изъятой из оборота, или земля зарезервирована для государственных и муниципальных нужд.
Отдельно скажем про оформление участков в собственность юридическими лицами. Если на земельном участке частной компании располагаются коммерческие объекты, с учетом вероятности сброса загрязняющих веществ на них устанавливаются централизованные системы водоотведения, локальные очистные сооружения и прочее. Требования нельзя назвать слишком строгими. На землях водоохранной зоны сегодня не запрещены размещение дачных и садовых участков, выделение участков под индивидуальное строительство, заправка топливом, мойка автомобилей и пр.
Что такое водоохранная зона?
Прежде чем приступить к рассмотрению нюансов строительства в водоохранной зоне, нужно в первую очередь разобраться с тем, что скрывается за данным понятием. Для этого потребуется обратиться к Водному кодексу РФ: именно этот нормативно-правовой акт является для нас главным документом. Итак, в ВК РФ установлено, что водоохранной зоной признаются территории, примыкающие к границам водных объектов. В такой зоне устанавливается специальный режим ведения различных видов деятельности (включая хозяйственную).
ВК РФ определяет объекты, береговая линия которых подпадает под охрану:
- реки;
- моря;
- водохранилища;
- озера;
- каналы;
- ручьи.
Существование специального режима направлено на то, чтобы предотвратить загрязнение водных объектов, истощение вод, а также сохранить животный и растительный мир. Именно с этой целью законодателем устанавливается ряд запретов.
Что такое водоохранная и береговая зона?
Водоохранная зона — территория, которая примыкает к береговой линии моря, реки, ручья, канала, озера, водохранилища и на которой устанавливается специальный режим осуществления хозяйственной и иной деятельности в целях предотвращения загрязнения, засорения, заиления водного объекта и истощения его вод, а также сохранения среды обитания водных биологических ресурсов и других объектов животного и растительного мира.
В границах водоохранных зон устанавливаются прибрежные защитные полосы, на территориях которых вводятся дополнительные ограничения хозяйственной и иной деятельности.
Береговая полоса—это полоса земли вдоль береговой линии водного объекта общего пользования, предназначенная для общего пользования.
Береговая полоса внутренних водных путей Российской Федерации — полоса земли шириной 20 метров от края воды вглубь берега в пределах внутренних водных путей Российской Федерации[2] (расположенных за пределами населённых пунктов), используемая безвозмездно для работ, связанных с судоходством и сплавом.
Водный кодекс устанавливает следующие размеры береговой полосы:
- для каналов, рек и ручьев протяжённостью менее 10 км — 5 м;
- для остальных водных объектов общего пользования – 20 м;
- для болот, ледников, снежников, родников, гейзеров – не устанавливается.
Доступ к береговой полосе. Ограничения
Закон запрещает каким-либо образом ограничивать доступ к водным объектам общего пользования и их береговой полосе. Это, например, является необходимым условием заключения договоры аренды земельного участка, находящегося в береговой. А за ограничение права такого доступа установлена административная ответственность.
Береговые полосы водного объекта общего пользования отнесены к территориям общего пользования, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (статья 1 Градостроительного кодекса РФ). Проходы к водным объектам общего пользования и их береговым полосам включаются в основную часть проекта планировки территории (статья 42). Если вокруг береговой полосы располагаются места общего пользования, то проблем с доступом к водному объекту быть не должно. Проблемы могут возникнуть в случае, если на пути к заветной береговой полосе встаёт чей-то частный участок.
В таком случае на помощь приходит публичный сервитут. Если Вы любитель постоянных вечерних прогулок у воды, то установить публичный сервитут будет целесообразно. Сервитут позволяет пользоваться чужим земельным участком без его предоставления на каком-либо праве. То есть в случае его установления Вы спокойно сможете пройти по чужому участку к водоёму, а его хозяин не вправе будет этому препятствовать. Для этого нужно заключить соглашение с собственником такого земельного участка, а в случае отказа – обратиться с этим вопросом в суд.
Особенности приобретения недвижимости на берегу водоема / Последние новости
За время пандемии у россиян кардинально изменился жизненный уклад, поэтому многие стали задумываться о покупке собственного земельного участка за городом. И, конечно, гораздо приятнее поселиться в доме, расположенном на берегу моря, реки или озера.
Однако не все знают об ограничениях, с которыми можно столкнуться при строительстве недвижимости на таких территориях. На что нужно обратить внимание при изучении этого вопроса, рассказали эксперты Федеральной кадастровой палаты Росреестра.
В первую очередь следует понимать, что согласно действующему законодательству, земельные участки, которые находятся в пределах береговой полосы, приобретать запрещено. Под береговой полосой подразумевается часть земель общего пользования, проходящая вдоль границы водного объекта.
Ее ширина составляет 20 метров, за исключением береговой полосы каналов, а также рек и ручьев, протяженность которых от истока до устья составляет не более десяти километров. Граждане вправе находиться в пределах береговой полосы, а также свободно передвигаться, осуществлять любительское рыболовство и причаливать к берегу.
Какие ограничения деятельности вводятся в водоохранных зонах водных объектов?
15 окт. 2018 12:45
Согласно Водному кодексу РФ земельные участки, расположенные вблизи водных объектов, можно покупать, сдавать в аренду и застраивать. Однако в отношении таких участков на основании ст. 65 Водного кодекса РФ (далее – ВК РФ) устанавливаются следующие зоны, ограничивающие хозяйственную и иную деятельность: водоохранная зона, прибрежная защитная полоса и береговая полоса общего пользования.
Водоохранные зоны — территории, которые непосредственно примыкают к границе водного объекта.
Ширина водоохранной зоны зависит от протяженности водного объекта и составляет для рек (ручьев) протяженностью до 10 км – в размере 50 м, от 10 до 50 км – 100 м, более 50 км – 200м, для моря водоохранная зона составляет 500 метров. Водоохранные зоны магистральных или межхозяйственных каналов совпадают по ширине с полосами отводов таких каналов.
Водоохранные зоны являются неотъемлемой частью водного объекта, связаны с ним территориально и функционально, составляют с ним единое целое как природный комплекс, являются собственностью Российской Федерации.
В целях предотвращения загрязнения водного объекта границах водоохранной зоны устанавливаются ограничения хозяйственной деятельности, в том числе установлен запрет на движение и стоянку транспортных средств, размещение автозаправок, складов горюче-смазочных материалов, станций технического обслуживания, осуществление мойки транспортных средств, а также сброса сточных вод. В границах водоохранных зон запрещено размещение кладбищ, объектов размещения отходов, пестицидов, авиационные меры борьбы с вредителями и др. Полный перечень запретов изложен в п. 15 ст. 65 ВК РФ.
Вместе с тем, строительство (реконструкция) и последующая эксплуатация объектов капитального строительства в границах водоохранных зон допускается при условии оборудования таких объектов сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения.
Выбор типа охранного сооружения осуществляется застройщиком самостоятельно с учетом необходимости соблюдения установленных нормативов допустимых сбросов загрязняющих веществ, иных веществ и микроорганизмов.
Такими сооружениями могут быть централизованные ливневые системы водоотведения; локальные очистные сооружения для очистки сточных вод; сооружения и системы для отведения (сброса) сточных вод в приемники, изготовленные из водонепроницаемых материалов.
За невыполнение требований по оборудованию хозяйственных и иных объектов в границах водоохранных зон, сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения, заиления и истощения вод предусмотрена административная ответственность по статье 8.45 КоАП РФ.
Прибрежные защитные полосы входят в границы водоохранных зон, их ширина составляет 30 — 50 метров в зависимости от уклона поверхности. В дополнение к ограничениям, установленных для водоохранной зоны, в границах прибрежных защитных полос запрещается распашка земель, размещение отвалов размываемых грунтов, выпас сельскохозяйственных животных и организация для них летних лагерей, ванн.
Береговые полосы общего пользования — часть земли шириной 20 метров, примыкающая непосредственно к водному объекту.
Любая территория, находящаяся на расстоянии 20 метров от воды, является местом общего пользования.
Береговые полосы могут беспрепятственно использоваться любым лицом для передвижения и пребывания около них, в том числе для рыбалки и причаливания лодок, парусников и иных плавучих средств.
За ограничение свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе предусматривается административная ответственность по ст. 8.12.1 КоАП РФ.
На местности границы водоохранных зон, прибрежных защитных полос, береговых полос общего пользования водных объектов отмечаются специальными информационными знаками. При этом владельцы участков, расположенных вблизи водных объектов, не должны препятствовать размещению на таких участках информационных знаков.