Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «КС решил, как управлять коттеджными поселками и какую брать плату». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Правда, ситуация в вопросе законодательного регулирования радикально изменилась – и совсем недавно. С 1 сентября вступили в силу поправки в Гражданский кодекс, суть которых сводится к тому, что любое объединение жителей (как бы оно ни называлось) приравнивается к товариществу собственников жилья (ТСЖ).
…но суть одна: товарищество
«Согласно ст. 123.12 ГК РФ, товариществом собственников недвижимости признается добровольное объединение собственников недвижимого имущества (помещений в здании, в том числе в многоквартирном доме, или в нескольких зданиях, жилых домов, дачных домов, садоводческих, огороднических или дачных земельных участков и т.п.), — говорит Ольга Матюгова, финансовый директор ООО «Феникс Групп» (девелопер поселка American Dream). – Если оно создано для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами». По существу, продолжает эксперт, ТСЖ будет общим институтом, включающим и садоводческие, огороднические или дачные некоммерческие товарищества и партнерства.
Создание ТСН в коттеджном поселке — Абонент консалт
Современные коттеджные и дачные поселки все чаще управляются через Товарищества собственников недвижимости (ТСН). Но как создать ТСН в коттеджном поселке? В чем особенности такого ТСН? Чем оно регулируется? Ответам на эти вопросы и посвящена данная статья.
Наши юристы создают ТСН с момента его появления в законодательстве, а именно, с сентября 2014 года.
За это время мы накопили драгоценный опыт по регистрации ТСН в коттеджных поселках, в многоквартирных домах, в офисных зданиях, в апартаментах, в гаражных комплексах, на земельных участках.
И мы рады поделиться этим опытом с Вами. Готовы помочь и Вам зарегистрировать ТСН по очень выгодной цене. Информацию по цене и объему услуг смотрите здесь.
ВЫБИРАЕМ ФОРМУ ТСН
Человек непосвященный может подумать, что ТСН в многоквартирных домах создаются по форме ТСЖ и регулируются Жилищным кодексом; а ТСН в коттеджных поселках создаются в виде СНТ / ОНТ и регулируются Федеральным законом № 217-ФЗ от 29.07.2017 «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту – Закон 217-ФЗ).
На самом деле ТСН в коттеджном или дачном поселке может быть создано в форме ТСЖ и регулироваться Жилищным кодексом как прямо (см. ст. 135-136 ЖК РФ), так и по аналогии. Применение аналогии закона к ТСН в коттеджном поселке подтверждается судебной практикой.
Способы управления коттеджным поселком
Собственники жилых домов в коттеджном посёлке могут выбрать любой из способов управления общим имуществом, названных вч. 2 ст. 161 ЖК РФ. Это управляющая организация, жилищное объединение, непосредственное управление собственниками. Для этого потребуется провести общее собрание собственников, соблюдая правила статей 44–48 ЖК РФ и главы 9.1 ГК РФ.
Выбрать можно только один из способов управления. Недопустимо одновременное управление общим имуществом коттеджного посёлка со стороны УО и ТСЖ или двумя ТСЖ.
В коттеджном посёлке может быть создано ТСЖ по аналогии с созданием ТСЖ в одном или нескольких многоквартирных домах (п. 2 ч. 2 ст. 136 ЖК РФ). Но это не самый удачный и эффективный вариант, потому что в процессе управления загородным посёлком активное участие принимают сами жители, не являющиеся профессионалами.
Наиболее эффективным способом управления считается УО, которая не первый год занимается обслуживанием жилых домов и способна сделать любой коттедж подходящим для комфортного проживания.
Главные отличия ТСН от СНТ
Садоводческое товарищество может создаваться собственниками дачных участков после принятия коллективного решения на собрании. Участники СНТ могут вместе решать различные социальные и хозяйственные вопросы, включая вывоз мусора, развитие инфраструктуры юридического лица или другие текущие задачи. СНТ представляет собой официальную организацию, которую потребуется зарегистрировать, чтобы присвоить ей правовой статус.
ТСН является более широким понятием по сравнению с другими правовыми формами, поскольку объединяет много ОПФ кроме кооперативов. Все товарищества создаются с целью управления общественным имуществом, а также для выполнения задач социально-хозяйственного типа. Неотъемлемыми частями каждого из них являются управляющие органы, единый устав и необходимость вносить членские взносы, поэтому разница между двумя типами не является значительной.
Важно! Участники товарищества должны разработать устав и избрать членов органов правления путем голосования. При регистрации стоит придерживаться установленных законом правил, которые регулируют деятельность в садоводческом некоммерческом товариществе.
Почему мы решили создать ТСЖ
Я живу в обычном провинциальном городе — в Энгельсе, это Саратовская область. Тут живет 225 тысяч человек. Мой дом — десятиэтажный, 2008 года постройки, в нем 180 квартир. Весь первый этаж занимают магазины.
Несколько лет назад мне пришло в голову, что жизнь в нашем многоквартирном доме можно улучшать своими силами. Я нашел единомышленников среди соседей. За свои деньги мы поставили видеонаблюдение, расчистили брошенный участок посреди двора, который полюбили бездомные, и задумались об ограждении территории дома забором. Когда я в очередной раз получил огромную — на 7 тысяч рублей — платежку от управляющей компании за отопление и горячую воду, понял, что менять нужно что-то еще.
Мы решили выяснить, сколько в доме инициативных жильцов, и расклеили по подъездам объявление о собрании. Пришло только семь человек, хотя в доме пять подъездов и 180 квартир. На собрании мы пришли к выводу, что причина огромных и непонятных платежей за тепло — наша крышная котельная. При строительстве дома застройщик уверял дольщиков, что котельная — залог экономии, но получилось наоборот.
Наша котельная была не в общедолевой собственности, как положено по закону, а принадлежала компании, учредитель которой — гендиректор фирмы-застройщика. Помещение котельной сдавалось в аренду еще одной компании с лицензией на обслуживание котельных. В ее учредителях значился человек с той же фамилией.
Из-за такой цепочки жильцы были вынуждены платить за отопление и горячую воду по высокому тарифу, а не оплачивать ресурсы котельной и фактические затраты на ее обслуживание, как это должно быть по закону. Исправить эту ситуацию можно было только через суд — и только если с соответствующим иском обратилось бы ТСЖ, а не конкретные жильцы. Отдельные жильцы не смогут управлять таким опасным объектом, как котельная, а управляющей компании лишняя работа не нужна.
Так мы решили создать ТСЖ.
Оставалось выбрать человека, который всем этим займется. На тот момент я плохо разбирался в теме начислений за ЖКУ, но был уверен, что если в управлении ТСЖ буду не я, то рано или поздно начнется воровство и нецелевые траты. Еще я понимал, что если буду просто в составе правления ТСЖ, то у меня не будет достаточной мотивации разобраться во всем. Мой доход в то время был больше 100 тысяч рублей в месяц, и я мог позволить себе потратить время на изучение новой сферы. Поэтому я стал председателем ТСЖ своего дома.
Заключение договоров на поставку ресурсов
Во все ресурсоснабжающие организации, с которыми работала УК, нужно направить или отнести лично с пометкой о вручении письма о создании ТСЖ с требованием заключить договор на поставку ресурсов. Обычно это водоканал, энергетики, мусорщики, лифтовики и домофонщики.
В течение месяца ресурсоснабжающие организации должны заключить с ТСЖ новые договоры, а УК должна передать техническую документацию на дом и другие необходимые для работы документы, а также ключи от помещений.
Наша крышная котельная используется для отопления еще одного дома, который стоит рядом. Поэтому в идеале нам надо было создать ТСЖ сразу на два дома, чтобы сократить управленческие расходы — зарплаты бухгалтера и управляющего, диспетчера, расходы на офис и т. п. Но все пошло не так. В законе совсем мало говорится о создании ТСЖ на несколько домов, и в интернете по этой теме тоже почти ничего не найти.
В жилищном кодексе прописано два правила создания ТСЖ на несколько домов:
- Земельные участки должны иметь общую границу.
- У домов должны быть какие-то общие коммуникации, например одна котельная на два дома.
Получив в свои руки власть над домом, наше ТСЖ не получило главное — крышную котельную. Так как собственность на помещение котельной была официально зарегистрирована за сторонней компанией, мы обратились в суд с иском о признании права общей долевой собственности на спорную котельную. Перед этим мы провели общедомовое собрание о предоставлении ТСЖ права на подачу иска.
В иске мы ссылались на то, что крышная котельная — общедомовое имущество, которое по закону не может принадлежать какому-то стороннему собственнику. Также мы писали, что любой собственник помещения в доме, которому также должна принадлежать и доля котельной, может обратиться в суд для истребования своего имущества из незаконного пользования.
Так как помещением владела одна организация, а обслуживанием занималась другая, все дорогостоящие котлы были якобы закуплены второй организацией и являлись их собственностью. Поэтому в иске мы просили признать право общей долевой собственности и на помещение, и на все имевшееся в нем оборудование. По закону это два отдельных требования, поэтому мы платили две госпошлины по 6000 рублей.
В иске мы также просили возместить затраты на юриста в размере 30 тысяч рублей.
У ответчика это была не первая спорная крышная котельная, и суд был непростой: разбирательство длилось 6 месяцев. 20 сентября 2017 года мы подали иск, было пять судебных заседаний, еще пять раз рассмотрение переносилось по той или иной причине — неявка ответчика, отсутствие запрошенных документов, ходатайство о переносе. 26 марта 2018 года мы подписали мировое соглашение: котельная стала общедомовым имуществом, а ответчик должен был оставить в ней все оборудование, которое тоже переходило в собственность дома. По мировому соглашению расходы на юриста ответчик возмещал не полностью — только 21 тысячу рублей.
К последствиям прежде всего относится возможность остаться без воды, газа и тому подобное. Это связано с тем, что договор о предоставлении коммунальных услуг заключён с некоммерческой организацией. А так как некоторые люди выходят из её членства, то он на них упомянутый договор не распространяется! Однако подобная проблема очень быстро решается. Договор можно заключить с председателем ТСН или же с самим поставщиком напрямую.
Самое неприятное, что может случиться в подобной ситуации, так это то, что на вас могут перевести часть долга. Если у объединения есть задолженность, то при выходе из организации на человека также «вешается» ее часть, поскольку она образовалась ещё при его членстве. Подразумевается, что человек не только платил обязательные взносы для его погашения, но и участвовал в принятии решений, которые привели к образованию долга. То есть выход их ТСН не освобождает от вашей части долговых обязательств, помните это!
При выходе человек утрачивает обязанность по оплате обязательных взносов, но также теряет и право голосования на собраниях.
Законодательная база ТСН
Как любая другая организационно-правовая форма, товарищество собственников недвижимости имеет прямое закрепление в законодательной базе РФ, обратившись к которой можно понять способы создания, функционирования и контроля за ее деятельностью. Ниже приведены конкретные нормативные акты и соответствующие разделы, отражающие суть ТСН.
| Нормативный акт | ТСН |
| Гражданский кодекс РФ | Ст. 49, 65.1-65.3, 123.12-123.14, 174, 181.2, 182, 218 |
| Жилищный кодекс РФ | Ст. 135, 136, 143, 145, 149, 150, 152, 161 |
Так как конструкция ТСН появилась сравнительно недавно, она еще вызывает множество вопросов. Стоит заметить, что специального нормативного акта, посвященного ТСН не существует, поэтому, собственникам недвижимости, решившим преобразоваться в этот вид товарищества, необходимо опираться на общую законодательную базу.
Отказ в регистрации ТСН, что делать?
Регистрация ТСН — довольно сложное дело даже для юристов. Уж очень много в этой теме разной специфики, в которой без практики не разобраться. В этой статье мы раскроем несколько секретов и расскажем, что можно сделать, если ФНС выдала отказ в регистрации ТСН.
В этой теме нам действительно есть что рассказать, ведь юристы нашей компании с 2015 года занимаются регистрацией ТСН по всей России. Более того, мы создавали и создаем ТСН не только в многоквартирных домах, но и в коттеджных поселках, в офисных зданиях, в апартаментах, в гаражных комплексах, на земельных участках. В итоге за годы практики создания товариществ собственников недвижимости мы имеем колоссальный опыт регистрации ТСН в разных уголках нашей страны.
Любой значительный опыт состоит из побед и поражений, успехов и неудач. В этой статье мы разберем основные причины отказа ФНС в регистрации ТСН. Начнем с банального, а потом перейдем к более специфическим случаям.
Как создать ТСН в коттеджном поселке?
Для того чтобы объединиться в товарищество, к домам предъявляются следующие требования:
— общие границы или близкое расположение имущества;
— общая инфраструктура;
— зависимость обеспечения необходимыми ресурсами между домами.
Чтобы понять, как организовать ТСН в коттеджном поселке, необходимо четко представлять, где взять сведения об общих границах земельных участков.
Создание ТСН в коттеджном поселке во многом схоже с аналогичной процедурой в многоквартирном доме. Отличие в том, что состав правления может быть сформирован не только собственниками, но и лицами со стороны. Это удобно, так как организовать ТСН в поселке возможно с привлечением управленцев с опытом, если среди жителей нет желающих занять соответствующую должность.
Прежде чем говорить о законодательстве, касающемся ТСН, сначала нужно разобраться что это за организация.
Товарищество собственников недвижимости – это объединение собственников помещений как жилых, так и нежилых для совместного решения вопросов пользования, распоряжение и владения недвижимостью.
Такая структура создаётся для наиболее эффективного управления всем массивом помещений.
Необходимо отличать ТСН от ТСЖ (товарищество собственников жилья). Это похожие организации. ТСЖ, характерное для жилых домов с множеством квартир, является одним из видов ТСН. Однако, во втором случае понятие является более широким и включает в себя любое недвижимое имущество.
Перейдём к законодательной базе, регулирующей деятельность этого объединения. Прежде всего здесь выделяется Жилищный кодекс Российской Федерации. Именно в нём содержаться нормы, определяющие основные моменты данного объединения, их можно найти в 12 главе кодекса.
Гражданский кодекс также затрагивает некоторые вопросы, связанные с ТСН, прежде всего это нормы, регулирующие решения собраний.
Поскольку жилищные правоотношения находятся в совместном ведении Российской Федерации и её субъектов, то регулирование также происходит за счёт издания различных актов регионов РФ.
Плюсы и минусы двух типов ОПФ
Товарищества собственников жилья или ТСН могут объединять не только владельцев квартир в многоквартирных домах, но также владельцев участков дачного или садового типа, гаражей, территорий, предназначенных для огородов. Имущество может быть любым, но форма организации остается неизменной. Члены управления ТСН могут не консультироваться с членами общих собраний и самостоятельно решать важные вопросы.
У ТСН есть и существенные недостатки, например, такую организацию нельзя перевести на упрощенную систему выплаты налогов в отличие от ТСЖ. Главный плюс ТСН в том, что его участники не отвечают по обязательствам товарищества своим имуществом и при желании могут поменять его форму, создав кооператив потребительского типа. СНТ и ТСН отличаются правилами ведения деятельности, кроме того, каждая из этих ОПФ имеет свои нюансы.
Следует учитывать, что изменения в законе несильно повлияли на товарищества, созданные до 1 сентября 2014 года. При этом внесение изменений в перечень уже имеющихся документов и устав должно проводиться с учетом принятых норм. Наименование новых юридических лиц теперь не указывают в виде аббревиатуры, оно должно иметь другую форму: «товарищество собственников недвижимости».
Как создать товарищество собственников недвижимости: пошаговая инструкция
Создание ТСН – процедура кропотливая и многоступенчатая. Чтобы не запутаться во всех тонкостях, уложиться в законодательные рамки, максимально верно установить пределы и объемы полномочий, необходимо следовать пошаговой инструкции с описанием порядка действий и перечнем сопроводительных документов.
Зарегистрировать ТСН можно через следующий алгоритм:
- Создание инициативной группы (объединение физических или юридических лиц в коалицию, питающую интерес к ТСН).
- Проведение первого собрания собственников недвижимости в очной форме для решения вопросов о создании ТСН, назначении уполномоченных лиц, утверждении устава с обязательным отражением всей процедуры в протоколе (считается состоявшимся, если число присутствующих составило не менее 50% от всего количества собственников). Этапы: Определение лиц, в чью компетенцию будут включены функции по обеспечению работы ТСН:
- председатель;
- правление;
- секретарь;
- ревизор или контрольная комиссия.
- Установление размера членского взноса, прав и обязанностей исполнительных органов.
- Определение наименования, юридического адреса (конкретная квартира, офис или дом в целом) и целей существования ТСН.
Создание ТСЖ и формирование реестра собственников МКД
После решения вопроса о создании ТСЖ выбирается актив организации: председатель товарищества, члены правления и ревизионной комиссии.
Председатель действует от имени товарищества без какой-либо доверенности. Он уполномочен представлять интересы собственников жилья и принимать необходимые в процессе деятельности решения. Все должностные лица товарищества должны их выполнять.
Председатель ТСЖ избирается на определенный срок, установленный уставом товарищества. При неудовлетворительной оценке его деятельности, полномочия могут быть досрочно прекращены только решением общего собрания собственников.
Правление товарищества планирует все необходимые работы для улучшения жилищных условий, нанимает специальный персонал. Руководит этим процессом председатель товарищества. Глобальные изменения возможно только с согласия собственников.
Средства на все необходимые работы, а также на выплату зарплаты председателя и членов правления выделяются из ежемесячных взносов членов товарищества. Жильцы дома вправе знать, на что тратятся их деньги, знакомиться с документацией, подтверждающей оплату работ и услуг. Для контроля над правильным распределением поступающих насчет юридического лица денежных средств создается ревизионная комиссия. В случае несогласия участников ТСЖ с расходами они вправе требовать объяснений от правления на общем собрании.
Перед созданием ТСЖ необходимо продумать все нюансы, взвесить преимущества и недостатки. Помните, что такая модель управления подходит для больших многоквартирных домов или группе из нескольких маленьких. Не сложно создать ТСЖ, сложно им управлять.
Как правило, все организационные моменты берет на себя инициативная группа особо активных владельцев помещений в МКД.
Порядок перехода:
- Оповещение собственников о дате и месте проведения собрания. Обозначение цели.
- День собрания, голосование. Закрепление результатов в виде протокола. Выбор председателя, обсуждение насущных вопросов.
- В течение 5 дней после проведения собрания выбранный представитель направляет уведомление о принятом на собрании решении:
- Организации, которая ранее занималась управлением домом;
- В органы, уполномоченные на ведение муниципального жилищного контроля.
Уведомление также должно содержать сведения о представителе интересов собственников помещений МКД.
Решение о расторжении договора с управляющей компанией и создании ТСЖ принимает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Если товарищество планирует управлять только одним домом, то поддержать эту идею должны минимум 50% собственников. Если управление будет несколькими домами, то нужны две трети голосов. Инициировать собрание может любой жилец.
Если вы решили провести встречу жильцов, для того чтобы предложить им создать ТСЖ, нужно подготовить для этого пакет документов: протокол общего собрания, реестр уведомлений, бюллетени для голосований. Подробная инструкция здесь — «Как подготовиться к общему собранию собственников».
Общее имущество коттеджных поселков: разрешение споров при отсутствии закона
Отсидели очередь, нотариус проверил все документы и протокол собрания, заверил форму — на нотариуса ушло где-то часа полтора — два и 2,5 тысячи рублей (у нас).
7. Пошли в налоговую. Отстояли минут 40 в очереди в то окошко, где принимают документы на внесение изменений в ЕГРЮЛ и т. д. (ну, в нашей налоговой так, кому-то везет больше, у них организовано иначе). Человек в окошке все долго-долго проверял, каждую страницу, потом сказал, что на 2-ой странице формы Р14001 не нужно было ничего писать…и отправил нас опять заполнять форму Р14001 и заверять ее у нотариуса — это хорошо, что у нас с собой было… несколько экземпляров этой формы заполненные и незаполненные — случайно повезло — я в спешке схватила со стола все, что было, решила, там разберемся, что надо, а что нет . Подобрали все странички, как человек в окошке сказал, нашли нотариуса, отсидели еще часа два и, о, счастье, получили заверенную форму на руки. Опять поехали в налоговую, опять отстояли ужасную очередь и сдали ! Нам дали бумажку с подтверждением и сказали, когда нужно приходить за документами. Ничего платить не нужно было (в этом случае, т. е при смене председателя правления). Но расходы на нотариуса и изготовление копий документов — были. 8. Все. Пришли в назначенное время, кажется, через неделю и получили бумаги, в которых уже значился наш новый председатель.
Муторно, особенно эту форму Р14001 заполнять, у нотариуса заверять и в очередях стоять, но переживаемо. Если не торопясь и заранее подготовиться, если знаешь, где налоговая, где нотариусы, когда работают, то за пару дней все можно сделать. Конечно, если работаешь, то все осложняется, но все реально и не так ужасно, как многие описывают. А, может, мне это сейчас так кажется, а тогда жутко было, не помню. Кстати, при нас в налоговой новый председатель другого СНТ сдавал документы — опоздал на неделю и никто его не штрафовал.
Скажем сразу, что злоупотребить не получится. То если наличия одной конфликтной ситуации недостаточно. Это в любом случае должен быть настрой и решение большинства членов СНТ.
На ситуацию смотрим с тем предостережением, что при нежелании покидать пост, велика вероятность, что решение общего собрания о досрочном прекращении полномочий действующего правления может оспариваться в судебном порядке. А вот будет ли оно оспорено, зависит от того, соблюли ли вы последовательность и прислушались ли к следующим рекомендациям:
Этап первый. Определяем кто — член, кто — не член.
Если список членов действующее правление Вам не выдало (99,9%случаев так и бывает), то списки можно найти в материалах судебных дел, например, если взыскивали в судебном порядке долги по взносам или оспаривали какое-либо решение общего собрания.
В случае, если изменится ситуация или Вы измените своё мнение это позволит Вам заключить аналогичный договор почти на тех же условиях.
Обязательно познакомьтесь с главой администрации сельского поселения, и со всеми, кто может решить проблемы на территории размещения Вашего СНТ. Если бывший председатель согласен Вам помочь — воспользуйтесь этим обязательно.
Техника безопасности при смене председателя.
Здесь будут описаны действия, которые рекомендуется делать обязательно или желательно. В любом случае помните: у Вас всегда есть право выбора.
В двух экземплярах. Второй экземпляр заявления останется у Вас, требуйте, что бы на нём инспектор ФНС поставил дату и подпись, которые подтверждают факт подачи заявления. Обязательными атрибутами заявления являются: обозначение кому оно направляется.
Обозначение от кого поступает заявление. Здесь указывается название Вашего «некоммерческого объединения граждан» и индивидуальный номер налогоплательщика в простом общении ИНН. Указываете вид обращения в нашем случае «Заявление».
При этом стоит отметить тот факт, что нормативные акты предусматривают возможность оформления регистрации на территории дачного участка, и при этом описывается очный порядок, в соответствии с которыми должна проводиться данная процедура.
Для того, чтобы реализовать данную возможность, в первую очередь, нужно будет получить документы, подтверждающие необходимость проведения данной процедуры, и для этого должны соблюдаться определенные условия:
- указанный земельный участок, а также все размещенные на нем строения должны находиться в собственности заинтересованного лица;
- заинтересованное лицо не имеет какой-либо регистрации на момент проведения данной процедуры;
- на руках есть разрешение суда, подтверждающее возможность оформления прописки;
- дачный участок закреплен за определенным населенным пунктом;
- полностью соблюдаются требования, установленные для дачных участков или домов, установленные соответствующими пунктами законов.
До недавнего времени все граждане России, которые хотели прописаться на территории дачного участка, должны были подавать соответствующий иск в апелляционный суд, обосновывая свое желание соответствующими решениями Конституционного суда, который признал несоответствующим нормам Конституции наложение запрет на прописку по месту жительства в помещении, которое признано подходящим для круглогодичного проживания.
Действительность ключей и полученных паролей проверены в присутствии обеих сторон.