Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли пользоваться чердаком и подвалом в своих целях». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Возможные конкуренты и застройщики, в чьих ЖК планируется открыть бизнес, не случайно объединены в один пункт.Есть два типа девелоперов. Первый тип знает особенности управления коммерческими помещениями в новостройках, а второй – просто продает помещения. В случае, когда застройщик просто продает коммерческие помещения, ему неважно, кто купит ту или иную локацию. Поэтому здесь владельцу бизнеса необходимо самостоятельно проверить список уже работающих поблизости точек. И если, к примеру, в небольшом ЖК уже работают три салона красоты, смысла открывать четвертый, скорее всего, нет.
Конкуренты и застройщики
Другое дело, когда застройщик хочет сделать действительно качественный набор социально-бытовых объектов в жилом комплексе. «Такому девелоперу важна продуманная инфраструктура в проекте, и он будет внимательно относиться к покупателям помещений: оценивать их состоятельность, намерения на долгосрочное развитие. Уже на стадии проектирования застройщик, выбравший данную схему, понимает, сколько в ЖК должно быть салонов красоты, кафе, ритейлов, фитнес-клубов и проч.», – комментирует генеральный директор девелоперской компании Insolver Андрей Елисеев.
Запрещенные виды деятельности
Для некоторых видов деятельности подвал не подойдет:
- Поскольку громкая музыка и шум недопустимы, в жилом доме нельзя открыть ночной клуб или другое подобное заведение.
- Запрещено устраивать производство, которое может стать источником шума, грязи и неприятных запахов.
- По этим же причинам не получится открыть химчистку или прачечную.
- В подвальном помещении не разрешается размещать медицинское учреждение, делать бассейн или сауну.
- Нельзя открыть похоронное бюро и предоставлять ритуальные услуги.
- В подвале не может размещаться оптовый и мелкооптовый склад.
Деятельность на арендованной площади не должна нарушать санитарно-гигиенические нормы и правила пожарной безопасности. Кроме того:
- для бизнеса запрещается использовать другие помещения коллективного пользования, которые граничат с подвалом: подъезд, лестницу, коридоры, лифт;
- магазин или офис должен иметь отдельный обустроенный выход на улицу;
- важно, чтобы инженерные коммуникации и оборудование дома оставались доступными.
Чем еще можно заниматься в квартирах
Действующие законодательство также не препятствует организации в квартире небольшого частного производства, например, по изготовлению тортов, фасовке и упаковке товаров, мыловарению.
Но рассчитывать на большие объемы выработки не получится: Жилищный кодекс запрещает размещать в жилых помещениях промышленные производства. Таким образом, возможность использования приборов или станков, нарушающих допустимые уровни шума или вибрации и потребляющих большое количество электроэнергии, автоматически исключаются.
Другой запрет Жилищного кодекса распространяется на ведение в жилых помещениях миссионерской деятельности, за исключением случаев, предусмотренных статьей 16 Федерального закона № 125-ФЗ «О свободе совести и о религиозных объединениях».
При желании масштабировать бизнес, организовать в многоквартирном доме полноценный офис, бюро, ателье, магазин, кафе-кондитерскую – с вывеской, отдельным входом и штатом сотрудников – предпринимателю придется перебазироваться из квартиры в помещение с назначением «нежилое».
Больше возможностей, но и больше ограничений
Деятельность в нежилом помещении строго ограничена противопожарными, санитарными и градостроительными нормами и не должна приводить к загрязнению воздуха и территории жилой застройки, превышению допустимого уровня шума, создавать угрозу жизни или здоровью жильцов дома. В частности, закон запрещает размещать в жилых домах магазины по продаже москательно-химических товаров, взрывоопасных веществ и материалов, синтетических ковровых изделий, автозапчастей, шин, автомобильных масел.
Справка
Москательный товар или химико-москательный товар — название предметов бытовой химии (красок, клеев, технических масел и др.) как предметов торговли. Химико-москательные товары используются главным образом для хозяйственных и бытовых нужд.
Под запрет также попадают заведения, работающие после 23 часов, учреждения и магазины ритуальных услуг, склады любого назначения, специализированные рыбные магазины, бани и сауны, прачечные и химчистки, общественные туалеты.
Нежилые помещения: использование в бизнес-целях
Нежилые помещения, находящиеся в многоквартирных домах, могут использоваться исключительно в коммерческих целях, проживать в них людям запрещено. Обычно в таких помещениях функционируют аптеки, магазины, медучреждения, детсады и другие подобные объекты. Предпринимательская работа в нежилых помещениях имеет свои запреты.
Она ограничена градостроительными, санитарными, противопожарными нормативами. Коммерческая работа не должна становиться причиной загрязнения площади жилой застройки, воздуха, высокого уровня шума. Запрещается функционирование объектов, работа которых может навредить жильцам, их здоровью и жизни.
К примеру, закон запрещает размещение торговых точек, предлагающих взрывоопасные, москательно-химические товары. Не разрешено открывать магазины, продающие автозапчасти, автомобильные масла, синтетические ковровые покрытия и другие подобные материалы.
>
Попадают под запрет также магазины и учреждения, предлагающие ритуальные товары и услуги, заведения, функционирующие после 23 часов, рыбные магазины. Не разрешается работа складов, саун и бань, химчисток и прачечных, общественных туалетов.
Правовой режим использования нежилых помещений
Подвал жилого дома относится к общему имуществу, теоретически он принадлежит всем, кто владеет квартирами в этом здании, и эти люди могут им пользоваться. Но так как именно в подвале проходят коммуникации, сделать это по собственному желанию и усмотрению нельзя, необходимо соблюдение ряда условий (например, вещи не должны никаким образом соприкасаться с трубами), а также разрешение. Чтобы получить его, нужно действовать вместе с управляющей компанией.
Важно! В новых правилах пожарной безопасности указывается, что использовать подвалы и цокольные помещения по не прямому назначению нельзя. На практике это означает, что жильцы не могут самовольно организовывать кладовые и помещения иного назначения в подвалах – только в том случае, если они согласуют подобное использование помещений, а в документацию по дому будут внесены соответствующие изменения.
Почему принят закон о запрете хостелов в жилых зданиях?
Законопроект был зарегистрирован в сентябре 2015 года и принят в первом чтении в мае 2016-го. В марте 2019 года Госдума приняла законопроект сразу во втором и третьем чтении, однако Совет Федерации отклонил документ, поскольку его введение в действие, как считают сенаторы, нанесет удар по гостиничному бизнесу.
Федералы предлагали отсрочить утверждение закона до июля 2020 года, чтобы у предпринимателей было время адаптироваться к новым требованиям. Но в результате многочисленных обсуждений срок введения закона в действие перенесли на 1 октября 2019 года, и это решение является окончательным.
Главной причиной инициирования закона о запрете на размещение хостелов в жилых домах явились многочисленные жалобы жильцов, которым приходится соседствовать с туристами. Количество проблемных ситуаций увеличивается в летний период, когда резко возрастает спрос на гостиничные услуги.
Проживание в бюджетных номерах-квартирах, где в каждой комнате размещены от четырех до 20 кроватей, выбирают в основном студенты и путешественники с низким доходом.
Жильцы испытывают сильнейший дискомфорт от скопления людей, постоянного шума, бытовых проблем и регулярного нарушения правил общественного проживания (курение возле подъезда, сборы компаний в ночное время, увеселительные мероприятия и т. д.).
Это происходит не во всех заведениях и не регулярно, но количество жалоб свидетельствует о массовом недовольстве граждан.
Согласно статье 17.1. ЖК РФ и статье 282 Гражданского кодекса, главным назначением помещений в жилых домах является постоянное проживание граждан. Предоставление же гостиничных услуг должно осуществляться после перевода помещений жилого назначения в нежилые объекты с использованием специальных мер и средств оснащения, к которым относятся:
- дополнительная звукоизоляция;
- средства пожарной защиты;
- охранная сигнализация;
- оборудование для поддержания санитарной гигиены;
- сейфы для хранения ценных вещей постояльцев;
- собственная парковка и придомовая территория.
Если речь идет об отдельной квартире, она не может быть хостелом. Признаком гостиницы является наличие нескольких номеров, соответствующим образом оборудованных.
Таким образом, апартаменты в жилом доме закон признает только при выполнении множества условий, начиная от специфики расположения и заканчивая обеспечением безопасности всех, кто проживает в доме (это касается вверенных и постоянных жильцов).
Перевод квартир, переоснащенных в хостел, в статус коммерческих помещений возможен в том случае, если они расположены на первом этаже либо на более высоких этажах, когда под ними находятся нежилые объекты. Однако и этот вопрос, в свете принятия закона о хостелах, является спорным.
Особенности помещения
Прежде, чем определить, какой бизнес можно открыть на цокольном этаже, необходимо выяснить его особенности. Такие помещения пригодны не для всех типов деятельности, поэтому, чтобы избежать серьезных проблем в будущем, бизнесмену нужно правильно подойти к созданию «подвального» дела.
Совет: Для гарантии процветания дела в подвальном помещении, необходимо уже на начальном этапе разобраться во всех нюансах.
Анализируя возможность открытия «подвального» бизнеса, следует иметь в виду, что:
Так, цокольный этаж многоквартирного дома нельзя использовать для организации в нем:
Для всех остальных заведений можно использовать цокольные этажи – какой бизнес открыть, каждый решает сам, но с соблюдением определенных требований к ним.
Можно ли хранить вещи в подвалах и местах общего пользования? И как превратить подвал в кладовку?
Первым делом требуется провести коллективное собрание жильцов, на котором принять решение об использовании подвального помещения (цокольного этажа) как места хранения личных вещей жильцов. При этом все инициаторы должны понимать, что им придется вложиться материально, ведь любое переоборудование будет произведено за счет самих жильцов.
Если такое решение принято, необходимо вместе с управляющей компанией подготовить план перепланировки и получить разрешение на перепланировку (например, в Москве – в Мосжилинспекции).
Для составления плана перепланировки требуется провести инженерное обследование подвала, которое подтвердит хорошее состояние коммуникаций и возможность обустроить обособленное помещение для использования под кладовку. Проект перепланировки можно заказать в проектной организации, которая работает со свидетельством СРО.
Важно! Процесс перепланировки подвала – трудоемкий и затратный. Поэтому велико искушение самовольно перестроить подвал и использовать его в интересах жильцов. Но делать этого нельзя! Несогласованные изменения легко обнаружат сотрудники коммунальных служб. Виновные будут вынуждены заплатить административный штраф и самостоятельно вернуть помещению первоначальный вид.
Если же вы пройдете процедуру согласования и сделаете все по закону, то сможете смело пользоваться новыми кладовками, не опасаясь, что первая же проверка сведет на нет все усилия.
Знакомимся с жильцами
Специфика ведения бизнеса на первых этажах жилых домов в том, что настрой жильцов дома решает если не все, то практически все. Прежде чем арендовать помещение, поинтересуйтесь, как люди отнесутся к вашему бизнесу, был ли у них негативный опыт с предыдущим арендатором. Например, если раньше в этом помещении был хостел или ресторан, который очень беспокоил соседей, вас могут встретить без особого энтузиазма.
Познакомьтесь с главным по дому, ответьте на все вопросы. Это очень полезное знакомство, которое может обезопасить вас от конфликтов с жильцами в дальнейшем. Кроме того, главный по дому может помочь заручиться согласием собственников на установку вывески или светового табло. Поскольку речь об использовании общего имущества дома, лучше заранее согласовать этот момент с жильцами.
Не забывайте также, что у арендатора есть обязательство следить за придомовой территорией рядом с помещением: чистота, правила паркинга, вывоз мусора.
Основные преимущества
Ведение предпринимательской деятельности в нежилых помещениях имеет ряд преимуществ:
-
У бизнеса появляется собственная «территория».
Например, вы можете в домашних условиях заниматься пошивом одежды на заказ, а можете открыть ателье, арендовав небольшое помещение. В первом случае, бизнес является «гостем» на «территории» вашего жилища. Во втором – «хозяином» арендованного помещения. Наличие собственной «территории» дисциплинирует предпринимателя, а также стимулирует для более активной деятельности. -
Расширение возможностей.
Не всеми видами деятельности получится заниматься на дому. Открывая магазин, офис или склад, вы расширяете возможности своего бизнеса. Магазин позволит увеличить объёмы продаж, офис – станет официальным представительством бизнеса и рабочим местом сотрудников, склад вместит в себя все имеющиеся товарные и сырьевые запасы. -
Рекламная площадка (точка сбыта).
Представьте себе, есть никому неизвестный ИП Иванов. Сидит дома, оказывает бухгалтерские услуги юридическим и физическим лицам. Еженедельно размещает маленькое строчное рекламное объявление в газете, живёт неприметно, на люди почти не выходит, иногда забывает, как его зовут. И вот однажды к Иванову во сне приходит его тесть и говорит: «Открой офис, а не то я каждую ночь к тебе буду приходить!» Бухгалтер просыпается в холодном поту с криками: «Нет! Только не это, Василий Кириллович!» В общем, на следующий день Иванов арендует небольшое помещение в офисном центре и размещает на входе рекламный указатель «Качественные бухгалтерские услуги». Спустя некоторое время ИП Иванов впервые за 15 лет назовёт своего тестя папой… В данной истории не произошло ничего особенного. Просто, офис стал рекламной площадкой ИП Иванова – посетители офисного центра, благодаря грамотно установленному указателю, постепенно узнали об услугах этого предпринимателя. Затраты на аренду помещения многократно окупились благодаря привлечённым клиентам. ИП Иванов через полгода нанял нескольких помощниц-бухгалтеров, а спустя год открыл бухгалтерскую фирму и переложил на своих подчинённых всю рутинную работу. В итоге, из мелкого никому неизвестного ИП выросла . Аналогичная ситуация обстоит и с открытием магазина. По сути, у вас появляется дополнительная точка сбыта, которая способствует увеличению объёмов продаж. -
Формирование «правильного» имиджа компании.
Большинство видов бизнеса работают в конкурентной среде. Естественно, каждый здравомыслящий руководитель стремится представить свою компанию в наиболее привлекательном формате. Помещение является одним из ключевых объектов в формировании имиджа. В качестве примера можно привести ИП Иванова – нашего героя из предыдущего пункта. Вот скажите, кто у вас вызовет больше доверия: неприметный ИП Иванов или ООО «Иванов-консалтинг-тесть»? ИП Иванов проживает с семьёй жены в её двухкомнатной квартире и там же принимает своих клиентов. Придя в ООО «Иванов-консалтинг-тесть» вы сразу же окунаетесь в деловую атмосферу этой компании. Стильный дресс-код сотрудников, корпоративная символика, высокий командный дух, дисциплинирующая офисная мебель – все эти факторы способны прямо с порога вызвать у клиента доверие и готовность к сотрудничеству. В общем, имидж – это не последнее дело, друзья!
Итак, с преимуществами разобрались, теперь давайте рассмотрим основные функции, для выполнения которых бизнес использует нежилые объекты недвижимости.
Существует большое количество вариантов для развития предпринимательской деятельности в подвальном помещении. У каждого из них есть особенности. Для воплощения бизнес-идеи в жизнь нужно знать требования, которые предъявляются к ее реализации.
Если планируется использовать для работы подвал, потребуется привести его в соответствие с правилами и нормами, установленными государством для осуществления различных видов предпринимательской деятельности.
Мини-производство лучше запускать в нежилых помещениях частных домов. Оказание услуг выгодно в подвалах многоэтажных зданий в спальных или деловых районах города.
В каждом случае к оборудованию и ремонту рабочего пространства предъявляются особые требования. Соблюдение правил, принятых для безопасного и эффективного ведения бизнеса, поможет получать стабильный доход от предпринимательской деятельности, даже если она осуществляется в подвале.
Открытие магазина в жилом многоквартирном доме: плюсы и минусы
Вы сомневаетесь, стоит ли открывать магазин в многоквартирном доме? Давайте рассмотрим основные плюсы и минусы такого решения.
К основным преимуществам магазина на первом этаже жилого дома можно отнести следующее:
- Переоборудование и реконструкция нежилого помещения стоит намного дешевле, чем строительство отдельно стоящего магазина;
- Если вы являетесь собственником квартиры, которая будет переведена в нежилое коммерческое помещение, у вас появится возможность существенно сэкономить на аренде магазина;
- Магазин рядом с домом или в самом доме является более удобным для покупателей — необходимые товары и услуги находятся у них буквально «под боком».
Обычно в коммерческих целях используются студии или однушки на первых или цокольных этажах. Это обусловлено двумя требованиями: коммерческое помещение должно иметь отдельный вход и не должно располагаться над жилыми.
Теоретически, закон не ограничивает минимальную площадь коммерческого помещения, под эти цели можно выделить не целую квартиру, а одну комнату. Однако на практике реализовать это окажется сложно, поскольку будет необходимо не только организовать отдельный вход, но и подвести все коммуникации.
При этом закон запрещает конфигурационную перепланировку квартир и комнат.
Если квартира находится в залоге у банка в связи с ипотекой, то без разрешения кредитной организации перевод ее в разряд коммерческих помещений невозможен. Но даже если банк даст добро, Жилищный кодекс подобные перемены запрещает, пока не будет снято обременение. Единственный способ, которым можно перевести жилое помещение с обременением в коммерческое – через суд.
Стоит отметить, что с частным домом дело обстоит еще сложнее. Если здание выстроено на участке с назначением земель для «индивидуального жилищного строительства», то возведение коммерческих объектов здесь в принципе запрещено, только жилых и подсобных (баня, сарай и т.п.). Чтобы построить на земле коммерческий объект, необходимо поменять назначение участка или его части. Переделывать жилой дом в нежилой законодательство запрещает, но можно выделить часть постройки, создав там отдельный вход и подведя коммуникации, как и в многоквартирном доме. Для доли участка, которая окажется под коммерческой частью дома, тоже необходимо будет изменить целевое назначение.