Как купить квартиру в рассрочку в СПб?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как купить квартиру в рассрочку в СПб?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Подавляющее большинство сделок по приобретению жилья в рассрочку оформляется на первичном рынке, как правило, в строящемся доме. Поэтапное внесение платежей может быть предусмотрено и после сдачи объекта в эксплуатацию, то есть когда оформляется уже не ДДУ, а договор купли-продажи.

Оформляется рассрочка, как ДДУ, с указанием графика платежей и ответственностью сторон. Покупателю не нужно собирать справки с работы и другие документы, подтверждающие его платежеспособность, проходить проверку банка. Клиент должен иметь при себе только паспорт и денежные средства на оплату первого взноса, отмечает Сергей Кузьмичев.

Несмотря на кажущуюся простоту сделки, покупателю следует внимательно знакомиться с условиями договора. Обычно за задержку платежей по рассрочке накладываются штрафы. Кроме того, компания-застройщик также может расторгнуть заключенный договор, если покупатель перестал платить. И таким образом человек остается и без ранее выплаченных денег, и без квартиры.

Страховки в отличие от ипотеки при рассрочке нет, рассказывает председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. Но есть и хорошая новость: при краткосрочной рассрочке санкций за неплатежеспособность стараются не применять. Это ничего не дает застройщику. Как правило, сразу предлагается программа, которая минимизирует риски неоплаты сделки, объясняет Ирина Доброхотова.

Чем отличается рассрочка от ипотеки

Между ипотекой и рассрочкой есть ряд отличий. Далее попробуем разобраться, что лучше:

Отличия
Условия	Рассрочка	Ипотека
Кредитор	Застройщик или продавец-физлицо	Кредитная организация,
Залог	Недвижимость не предоставляется в залог	Квартира, купленная в ипотеку, находится в залоге у банка вплоть до полного погашения задолженности
Число участников сделки	Договор заключается исключительно между продавцом и покупателем	Покупатель оформляет ипотечный договор с банком, а затем подписывает ДКП с продавцом
Документы	Требуется минимальный пакет документов	Требования к документам будут более строгими
Срок оформления	Квартиру можно приобрести за одну неделю	Оформление в среднем занимает от нескольких дней до месяца
Срок	Срок рассрочки устанавливается соглашением сторон	Ипотеку оформляют на период до 30 лет
Риски	В основном рискует продавец. В случае если покупатель не оплачивает цену по договору, то при установлении залога в силу закона в пользу продавца можно обратить взыскание на предмет залога как в судебном, так и во внесудебном порядке	Почти отсутствуют
Порядок погашения	Согласовывается сторонами: ежемесячно, раз в квартал или раз в полгода	Каждый месяц аннуитетными платежами
Переплата	Отсутствует либо минимальна	Может превышать цену жилья, от 0,1 до 12 % годовых

Какие проценты и сроки предоставления рассрочки предлагают застройщики

За последние годы застройщики достаточно сильно изменили условия предоставления рассрочки. Как вспоминает Наталья Шаталина, в 2016 году, когда начали снижаться ипотечные ставки, девелоперы стали предлагать беспроцентную рассрочку вместо процентной, но увеличили первоначальный взнос с 30% до 50-60%, таким образом увеличив собственные гарантии. Часто размер первоначального взноса зависел от стоимости квартиры. К примеру, у покупателей в рассрочку «однушки» просили 50% от её стоимости, «двушки» – 40%, «трешки» – 30%. То есть в абсолютном выражении сумма, которую вносили покупатели, была одинаковой.

Как уже отмечалось, сегодня в большинстве проектов массового сегмента можно оформить беспроцентную рассрочку, то есть в конечном итоге не переплатить за квартиру.

Шаталина говорит, что на сегодняшний день осталось лишь два варианта процентной рассрочки. Первый – краткосрочная рассрочка под низкий процент, около 2-3% годовых. Поскольку ставки являются очень низкими, то не конкурирует с ипотекой. Второй вариант – рассрочка под процент сроком до года либо до сдачи проекта в эксплуатацию. При этом придется уплатить процент, максимально близкий к ипотечной ставке. Шаталина говорит, что это дает покупателю достаточно выгодный процент, отсутствие комиссий, а также необходимости собирать документы, как это требуется при оформлении ипотеки.

Практически во всех случаях застройщики готовы предоставить процентную или беспроцентную рассрочку на срок, не превышающий подписание акта приема-передачи квартиры. По словам экспертов Capital Group, поскольку этот акт подтверждает, что застройщик выполнил все обязательства по договору долевого участия, к моменту его подписания покупатель должен выплатить полную стоимость объекта. Затем новый хозяин может подавать документы в Росреестр для оформления квартиры в собственность. По данным «ИНКОМ-Недвижимости», покупая квартиру на начальном этапе строительства, можно рассчитывать не более чем на 24-26 месяцев рассрочки.

Срок предоставления рассрочки в более дорогих сегментах может быть больше, причем как процентной, так и беспроцентной. Но до момента выплаты полной стоимости объекта его нельзя оформить в собственность. В «Дон-Строй Инвесте» поясняют, что покупатель квартиры в проекте бизнес-класса может получить рассрочку сроком до 5 лет с довольно комфортной ставкой – 4%. В этом сегменте рассрочка как инструмент продаж показала свою эффективность, и сегодня в некоторых проектах ключи начинают выдавать еще до окончания выплаты.

Рассрочка или ипотека – что выгоднее покупателю?

Эксперты отмечают, что по размеру платежей и размеру первоначального взноса рассрочка от застройщика, даже предоставленная на самых выгодных условиях, не может сравниться с ипотекой. Зато в случае с беспроцентной рассрочкой клиент может избежать переплаты, которая неизбежно будет при оформлении ипотеки.

Поэтому если у покупателя уже есть достаточно большая сумма на покупку жилья, и он готов вносить остаток достаточно крупными платежами, выгодной будет даже рассрочка под проценты, поскольку ставка все же ниже, чем в случае с ипотекой.

К примеру, при оформлении кредита от Сбербанка сроком на один год на приобретение квартиры стоимостью 5 миллионов рублей по ставке 7,4% (по программе субсидирования, с учетом сервиса электронной регистрации и первоначальным платежом 20%) переплата по процентам составит 162 141 рубль. При этом каждый месяц необходимо выплачивать 346 845 рублей.

Рассрочка подойдет покупателям, которые смогут каждый месяц выплачивать достаточно большую сумму. Кроме того, при рассрочке можно избежать волокиты с документами – справок, подтверждающих трудоустройство и доходы, не потребуется.

Евгения Акимова говорит, что для предоставления отсрочки или рассрочки достаточно показать паспорт. Поэтому такие варианты отлично подойдут, скажем, иностранцам, у которых возникают сложности при кредитовании в России, отмечает эксперт.

Рассрочка является неплохой альтернативой ипотеке, если по каким-то причинам покупатель не может оформить кредит. Банки могут отклонить заявку на ипотеку, если у заемщика, например, мало трудового стажа. Рассрочка также популярна при продаже вторичных квартир, когда человек может сразу заплатить основную часть стоимости, а остаток планирует внести после продажи старого жилья в течение нескольких месяцев.

Застройщик идет навстречу: варианты при трудностях с выплатой долга

Как рассказывает Владимир Каширцев, гендиректор компании «Азбука Жилья», при просрочке платежа по рассрочке покупателю грозят пени, штрафы и даже расторжение договора, при которой застройщик удержит некую сумму.

Татьяна Подкидышева предупреждает, что при нарушении срока внесения платежа закон обязывает дольщика уплатить застройщику неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Центробанка, которая действует на дату исполнения обязательств, от суммы просроченного платежа на каждый день просрочки. Но речь идет о покупке квартиры по договору долевого участия.

Если квартира покупается по договору купли-продажи, застройщик и покупатель сами определяют размер неустойки, отмечает Мария Литинецкая. Она говорит, что за просрочку платежа, как правило, назначается пени в размере 0,1% от суммы долга за каждый день просрочки. Причем при одном только факте просрочки покупателя могут обязать выплатить дополнительный штраф в размере 10% от стоимости объекта, а у застройщика появляется право расторгнуть договор.

Заемщик может проявить инициативу и застраховаться на случай непредвиденных обстоятельств: рассрочка от застройщика не требует обязательного страхования, но при желании покупатель может воспользоваться услугами страховщиков.

По словам самих девелоперов, они охотно идут навстречу покупателю и в качестве варианта могут предложить ему переоформить рассрочку в ипотеку.

Евгения Акимова говорит, что IKON Development идет на такой шаг в 99% случаев, когда покупатель не может рассчитаться вовремя. Эксперт отмечает, что за три года работы видела только два случая, когда договор отсрочки пришлось расторгнуть. Причиной стали тяжелые жизненные обстоятельства, когда человек срочно нуждался в большой денежной сумме. Акимова говорит, что клиент получил все внесенные средства без каких-либо санкций.

Если клиент, взявший рассрочку, все же не выплачивает долг, девелопер может пойти на радикальные шаги и расторгнуть договор купли-продажи. При этом все ранее выплаченные деньги возвращаются на счет покупателя, а затем застройщик обращается в суд, чтобы взыскать неустойку по сумме штрафов по невыплатам.

Рассрочка – расчет за товар частями на протяжении определенного времени (). При рассрочке право собственности оформляется на покупателя, и регистрируется ипотека в силу закона в пользу продавца до полной оплаты (на основании ). До снятия залога распоряжаться недвижимостью можно только с согласия залогодержателя.

Информация. Порядок государственной регистрации ипотеки, в т.ч. в силу закона прописан в .

Приобретение квартиры в новостройке в рассрочку от застройщика по договору участия в долевом строительстве (ДДУ — требования к документу в ) производится залог прав требований в пользу застройщика. Когда дом введут в эксплуатацию, то оформляется залог объекта недвижимости.

Ранее использовали данный финансовый инструмент кратковременно. Срок не превышал 1 года. Сейчас квартира в рассрочку на 10 лет предоставляется многими фирмами. Первый платеж составляет 20-30% от стоимости объекта. Его размер бывает равный с последующими платежами. Условия предоставления услуги у разных строительных компаний различаются, возможна рассрочка без первого взноса на квартиру.

Перечислим основные преимущества:

• фиксированная цена квадратного метра при расчете первого взноса;
• зафиксирована цена 1 м2 в течение первого года выплат или при уплате от 50% стоимости;
• чтобы купить квартиру в новостройке в рассрочку, не требуется поручительство, не нужно доказывать платежеспособность;
• штраф при просрочке применяются редко;
• отсутствие переплаты либо она минимальна;
• доступность всем клиентам, включая лиц с подпорченной кредитной историей;
• отсутствуют дополнительные затраты по страхованию титула, жизни клиента и рисков;
• чтобы купить квартиру без первоначального взноса в рассрочку, не нужен залог;
• при финансовых трудностях у покупателя возможен возврат всех платежей;
• лояльность, скидки при погашении раньше срока;
• допускается заселение в период проведения расчетов.

Все больше рассрочек хороших и разных

Предложение различных вариантов рассрочки от застройщика растет. Если в докризисное время рассрочка в массовом сегменте не была распространена, то сейчас таким способом оплаты недвижимости можно воспользоваться в 95% проектов эконом- и комфорткласса московского региона, говорит гендиректор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина. При этом, по ее словам, застройщики почти 90% ЖК согласны на беспроцентную рассрочку сроком от 6 месяцев до окончания строительства.

«Есть также варианты и с процентными рассрочками, но в массовом сегменте они практически не интересуют покупателей», — рассказывает Наталья Шаталина.

Впрочем, сейчас почти во всех проектах девелоперы готовы продавать жилье с рассрочкой платежа и не брать за это дополнительные средства, подтверждает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE. Хотя, вспоминает эксперт, до кризиса беспроцентная рассрочка была все же редкостью.

В бизнес-классе ситуация несколько иная, обращает внимание Наталья Шаталина. По ее словам, рассрочка – продукт для бизнес-класса более привычный, но сейчас рассрочка предлагается всего в 80% проектах. Опять-таки наиболее популярна беспроцентная рассрочка – в 90% случаев такой вариант есть. Помимо этого распространены индивидуальные условия как по срокам, так и по периодичности оплаты.

Такая гибкая рассрочка действует, например, в проектах AFI Development. «Варианты, которые мы предлагаем своим клиентам, отличаются сроками оформления рассрочки. Минимальный первоначальный взнос при покупке квартиры в рассрочку в наших клубных кварталах составляет 50%. В случае оформления на полгода рассрочка является беспроцентной. При оформлении рассрочки на срок до ввода в эксплуатацию процентная ставка составляет 0,5% ежемесячно от суммы задолженности», — рассказывает директор по продажам департамента жилой недвижимости компании Федор Ушаков.

В целом, по данным «Метриум Групп», рассрочка сегодня не пользуется большим спросом: в зависимости от проекта доля клиентов, приобретающих квартиру с рассрочкой платежей, колеблется от 3% до 10%. Причем в массовом сегменте их не больше 5%. Для сравнения: на ипотеку же приходится 50-60% продаж. А в некоторых проектах – более 90%.

В бизнес- и премиум-классе популярность рассрочки среди клиентов выше, отмечают в «Миэль»: каждая пятая сделка заключается с использованием рассрочки. Следовательно, в общей структуре продаж на рассрочку приходится порядка 20%.

Застройщики приводят несколько более высокие цифры, чем риелторы. Так, например, доля рассрочки в продажах ГК «А101» составляет около 10%, в проектах ГК «Гранель» с помощью рассрочки приобретается в среднем около 15-20% квартир, в проектах «Инграда» — 20%.

Однако и сами девелоперы отмечают снижение интереса покупателей к данному способу покупки жилья в связи с ростом доступности ипотеки. «Если в течение 2017 года мы наблюдали планомерный рост доли рассрочки до 20%, то в начале 2018 года доля начала резко сокращаться в пользу ипотеки и сейчас не превышает 10%», — отмечает руководитель управления аналитики и оценки ГК «А101» Дмитрий Цветов.

По наблюдениям руководителя направления по развитию ипотечных программ ГК «Иград» Вячеслава Приймака, при цене квартиры от 2 млн до 7 млн руб. клиенты предпочитают ипотеку. А вот при сумме сделки свыше 7 млн клиенты все чаще выбирают гибкие механизмы рассрочки.

Однако в дорогих сегментах процент продаж квартир в рассрочку тоже невысок. Например, в «Дон-Строй Инвесте» по итогам 2017 года лишь 9% сделок было заключено с использованием рассрочки. Наибольшим спросом она пользуется в сегментах premium и de luxe – там рассрочка обеспечила по 14% продаж.

В структуре сделок в клубных кварталах бизнес-класса «Резиденции композиторов» и «Резиденции архитекторов» доля покупок в рассрочку составляет не более 15% от общего числа, в проекте бизнес-класса ЖК «Маяковский» от 5% до 10% продаются с использованием схем оплаты в рассрочку.

В «МИЭЛЬ-Новостройки» выделяют три категории покупателей, которые и составляют те самые проценты «рассрочников». Самая большая категория покупателей квартир в рассрочку – это те, у кого уже есть порядка 60-70% от стоимости квартиры. Остаток суммы они планируют отдать либо после реализации какого-то имущества, либо после получения бонусов или премий, либо собираются просто заработать эти деньги, так как имеют высокий уровень дохода.

Еще одна категория – это бизнесмены, которые не могут сразу вывести из своего бизнеса крупную сумму денежных средств, или те, у кого на выгодном депозите, срок окончания которого не за горами, лежит крупная сумма денег.

Третья категория – покупатели, которые не могут рассчитывать на ипотеку. В эту категорию попадают как заемщики с неблагоприятной кредитной историей, так и покупатели с высоким заработком, но совсем небольшим официальным доходом.

✅ Прочие виды рассрочки

Помимо наиболее распространенных форм передачи жилья с длительной оплатой от застройщика и собственника на вторичном рынке, встречаются и иные формы рассрочки:

• Государственная. В случае предоставления соответствующих документов семьям выделяется жилье по госпрограммам. При улучшении материального положения жильцы вправе подать документы в администрацию для получения разрешения на выкуп жилья в рассрочку. В ходе экспертизы устанавливается, предоставить ли возможность выкупа квартиры, или нет.
• Выкуп в счет аренды. Это малораспространенная, но применяющаяся форма рассрочки, при которой за арендная плата вносится в счет стоимости квартиры.

Любой из вариантов приемлем для покупателя, однако необходимо совершать сделку только под руководством юриста, обеспечивающего проверку надежности контрагента.

Порядок оформления квартиры в рассрочку

Чтобы купить с рассрочкой жилье в новостройке или вторичное жилье, никаких особых документов не потребуется. Документы оформляются в следующем порядке:

1. Стороны согласовывают стоимость, размер ежемесячных платежей, первоначальный взнос и прочие условия.
2. Составляют и подписывают примерный ДКП (или ДДУ).
3. Покупатель вносит задаток.
4. Продавец начинает собирать документы для перерегистрации прав (см. список ниже).
5. Составляется основной ДКП или ДДУ, дополненный новыми условиями (если есть).
6. Документы подаются в Росреестр напрямую или через МФЦ. Начинается процесс перерегистрации прав собственности. Важно: заявление должно содержать информацию о наложении обременения в пользу продавца.
7. Через неделю (9 дней в МФЦ) будет готова выписка из ЕГРН (с 2017 г. заменяет свидетельство), в которой квартира будет значится как обремененная. Т.е. квартира по документам является заложенной, покупатель не имеет права перепродать ее или подарить без согласования с залогодержателем (продавцом).
8. Когда покупатель полностью выплатит долг, продавец обратится в Росреестр и обременение будет снято.

Как организована рассрочка на самом деле

При покупке товара в магазине человек может обнаружить, что заключает договор с банковской или микрофинансовой организацией. Она предоставляет магазину деньги на оплату его покупок. Процесс примерно такой же, как при взятии обычного кредита: магазин отправляет банку заявку, тот одобряет или отклоняет ее, определяет подходящие условия и заключает договор с заемщиком.

• Проценты на самом деле есть. Но при оплате товара магазин делает покупателю скидку на их размер, поэтому стоимость для него получается такой, как если бы их не было.
• Несмотря на это, при просрочке платежа банк имеет право назначить штрафы и пени, а также повысить процентную ставку, если клиент не выполняет условия договора.
• Такую рассрочку называют скрытым кредитом. Она действительно бывает выгодной — но только если заемщик учел все нюансы.

Бывает ли рассрочка без процентов

Да, такая возможность тоже есть, но принцип у нее совсем другой. Это оплата с помощью специальных карт, рекламу которых Вы могли видеть у банков или других финансовых организаций. Такие карты работают как кредитные с той лишь разницей, что проценты при правильном использовании вносить не понадобится. Условия выдачи могут различаться и зависят от конкретного предложения.

• Выгода для финансовых организаций в следующем: они договариваются с определенными торговыми сетями о партнерстве. Если владелец карты покупает что-то у партнера банка, магазин выплачивает банку вознаграждение. Оно и служит оплатой услуг вместо процентов.
• Человек может тратить средства в пределах определенного кредитного лимита, а потом возвращать равными платежами — они обычно определяются автоматически. Такая функция рассрочки есть не только в специальных картах, но и в некоторых обычных банковских карточках — кредитных и дебетовых.

Стоит ли пользоваться рассрочкой

Это зависит от того, каковы Ваши цели и потребности, а также насколько хорошо развито Ваше умение обращаться с деньгами. Если Вы уверены в себе и точно знаете, что не просрочите платеж, рассрочка может стать для Вас удобным финансовым инструментом.

• Для единичных покупок можно использовать и скрытые кредиты. Главное — внимательно ознакомиться с условиями перед подписанием договора и уточнить все непонятные моменты, чтобы не столкнуться со скрытыми выплатами.
• Если рассрочка бывает нужна Вам относительно часто, можете завести специальную карту или обычную банковскую карточку с такой функцией.

В обоих случаях главное — ответственность и отсутствие просроченных задолженностей. Если они есть, банк имеет право начислить штрафные санкции, и тогда покупка резко перестанет быть выгодной. Кроме того, просрочки портят кредитную историю, а длительные задолженности могут привести и к более неприятным последствиям.

Рассрочка обоих типов может быть удобным инструментом, но только если Вы ответственно подойдете к ее взятию. ЭОС рекомендует внимательнее относиться к собственным тратам и не пренебрегать финансовой грамотностью. Не допускайте задолженностей, а если они у Вас уже есть, постарайтесь погасить их в ближайшее время. Так Вы сможете пользоваться банковскими продуктами с выгодой для себя — даже если они представляют собой скрытый кредит.

Похожие записи:

• За третьего ребёнка в 2024 Московская область
• НДФЛ у физического лица – цессионария по договору уступки права требования займа
• Ветераны труда в Приморье могут воспользоваться различными мерами поддержки