Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать квартиру в ипотеке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Самый простой и популярный способ — это продажа квартиры при досрочном погашении кредита. «Обычно здесь поступают так: берут задаток у покупателя, погашают ипотечный заем, а затем уже продают недвижимость. Банк, в свою очередь, дает разрешение на продажу недвижимости в ипотеке и оформление документа об оставшемся долге», — пояснила Оржония Коба из АЮР.
Способы продажи квартиры в ипотеке
Сами отношения сторон фиксируются в предварительном договоре купли-продажи, а первый платеж оформляется в качестве задатка. С 2015 года такая возможность предусмотрена в Гражданском кодексе, добавил Родион Ларченко из Asterisk.
«Задаток, помимо платежной функции, выполняет функцию обеспечения: если продавец откажется заключить основной договор, он будет обязан вернуть задаток в двойном размере», — отметил юрист. Для гарантии соблюдения интересов покупателя первый платеж лучше уплатить напрямую в банк с указанием в назначении платежа реквизитов кредитного договора и данных о продавце, добавил он.
Второй способ оформления сделки при продаже ипотечной квартиры — это погашение долга по кредиту в ходе сделки. Данный вариант требует непосредственного участия банка. «Сотрудник банка должен предоставить справку о том, какой размер долга еще нужно выплатить. Затем покупатель при помощи системы безопасных расчетов или аккредитива кладет деньги для продавца и для банка. Далее идет оформление бумаг и регистрация сделки в Росреестре», — рассказала представитель АЮР.
Третий вариант — продажа квартиры вместе с ипотечным долгом. Тоже довольно частое явление, особенно когда у заемщика нет денег. В этом случае продавцу необходимо найти покупателя, который готов приобрести недвижимость с условиями ипотеки. При такой схеме банк может немного улучшить условия по кредиту — рефинансировать ипотеку. «Для человека, который хочет купить квартиру по такой схеме, порядок действий достаточно прост: нужно оформить заявку в банке на обычную ипотеку, получить согласие банка и выбрать обремененный объект», — добавила юрист.
Последний способ — продажа ипотечного жилья банком — является не самым хорошим вариантом, так как продажа жилья банком происходит тогда, когда у заемщика появляются приличные долги по платежу. Для проведения сделки понадобится согласие обеих сторон.
К чему нужно быть готовым при продаже квартиры в ипотеке
Несколько лет назад избавиться от квартиры в залоге было бы сложнее, потому что такие сделки считались более экзотическими. Хоть в 2022-м рынок ипотеки и показал оглушительный спад, до этого он активно рос благодаря низким ставкам. Так что и продажа квартир из-под залога стала более-менее рядовым событием. Такое возникает очень просто: чем больше квартир покупают в ипотеку, тем больше из-под неё продают.
Тем более что сейчас желание сбыть жильё часто вызвано не только личными мотивами, но и геополитическими. То есть на рынке появляются отличные квартиры, которые в других обстоятельствах никто бы не продавал. Что на руку покупателям.
И всё же, продавая квартиру из-под залога, стоит быть готовым к тому, что поиск покупателя может занять больше времени. Не исключено также, что вам придётся несколько снизить цену относительно рыночной. В остальном это совсем не безнадёжная сделка, которую под силу осуществить.
Для продажи квартиры в ипотеке продавцу потребуется предоставить в банк необходимые документы. В зависимости от выбранного варианта пакет может включать в себя:
-
паспорта владельцев жилья (для несовершеннолетних свидетельства о рождении, для иностранцев — обоснование нахождения на территории РФ);
-
техпаспорт недвижимости;
-
выписку из ЕГРН о наличии права собственности;
-
справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам (можно взять в управляющей компании или ТСЖ);
-
разрешение органов опеки, если несовершеннолетние дети имеют доли в ипотечной квартире;
-
отчет об оценке объекта.
Через сколько можно продать квартиру в ипотеке
Возможность продажи ипотечной квартиры не ограничена по времени. То есть провести ее можно в течение первых месяцев после оформления кредитного договора. Главное условие — предварительное оповещение кредитора о намерении продать жилплощадь и получение его согласия на проведение перепродажи объекта. Банковские организации считают подобные сделки рискованными, поэтому требуют досрочного погашения кредита или переоформления обязательств на другого заемщика. Кроме того, объект не должен иметь неузаконенных перепланировок. Допускается проведение неотделимых улучшений помещений в виде ремонта. В противном случае свободное несогласованное изменение жилплощади, например, с переносом стен и объединением комнаты с лоджией, грозит не только отказом кредитора, но и применением административного наказания.
Главная сложность для продавца заключается в возможности найти человека, готового приобрести недвижимость с обременением. Продажа квартиры в ипотеке с переоформлением закладной может занимать по времени до нескольких недель, что дольше, чем стандартное получение кредита. Этот факт зачастую отпугивает потенциальных покупателей.
Выгодно ли продавать квартиру в ипотеке
Продажа недвижимости в ипотеке имеет как плюсы, так и минусы. Среди достоинств купли-продажи стоит отметить минимальные риски, связанные с мошенничеством, поскольку в сделке принимает непосредственное участие банк. Для покупателя покупка квартиры с обременением выгодна тем, что стоимость объекта может быть ниже рыночной, что позволяет сэкономить денежные средства. Кроме того, нередко процедура предполагает предоставление минимального количества документов, например, в некоторых случаях не требуется повторное проведение оценки. С другой стороны, сделка может растянуться во времени на несколько недель, оставляя покупателя, внесшего задаток, в «подвешенном» состоянии.
Чтобы не ошибиться с выбором правильного решения и избежать «подводных камней», прежде чем заключать договор купли-продажи квартиры в ипотеке, проконсультируйтесь со специалистом банка, ознакомьтесь с отзывами заемщиков и оцените собственные финансовые возможности.
Продажа своими силами
Являясь заемщиком ипотеки, домовладелец вправе продать обремененную кредитом квартиру, если не может или не хочет более нести долговых обязательств по ней. Но быстро найти покупателя, готового на хлопоты с ипотечным жильем – не просто. Потенциальные покупатели на вторичном рынке предпочитают выбирать квартиры без задолженностей-обязательств и таких предложений на «вторичке» предостаточно.
Специально оформлять согласие продажи с банком-кредитором при данном варианте реализации квартиры не нужно. Потребуется лишь известить ипотечную организацию, что кредит будет погашен досрочно. Учитывайте возможность истребования банком комиссии за досрочный расчет по кредиту, если такой пункт имеется в ипотечном договоре или в допсоглашении к нему.
Между продавцом и покупателем заключается договор задатка, либо договор купли-продажи (предварительный). Следом продавцу (заемщику ипотеки) покупателем передается сумма, соответствующая остатку ипотечного долга. Заемщик погашает кредит, получая от банка закладную и справку, подтверждающую отсутствие задолженности.
После недавним заемщиком готовятся следующие документы для Росреестра:
- гражданский паспорт (копия);
- заявление на снятие обременения;
- закладная, забранная в банке;
- свидетельство регистрации права собственности, либо ЕГРН-выписка.
Выбрав этот вариант, домовладелец (заемщик) в ведении сделки не участвует – всем занимается банк-кредитор. Данный способ удобен собственникам, что не могут из-за каких-то причин лично заниматься продажей состоящей под банковским залогом квартиры. К примеру, по причине длительной командировки, болезни или долговременного убытия в другую страну.
Поиском покупателей (организацией процесса), осуществление сделки купли-продажи, подготовкой требуемых документов, оценкой квартиры, оформлением страховки и снятием в Росреестре с обременения – всеми делами будет заниматься банк. Собственнику требуется только подписи поставить, да забрать из ячейки банка остаток суммы (стоимость продажи минус непогашенный остаток кредита банка) после регистрации сделки.
Обременения в виде долгов за услуги ЖКХ
Первый вопрос, который возникает, если надо продать квартиру с коммунальными долгами – а можно ли это сделать в принципе? Можно, если на недвижимость не наложен арест за долги.
Если он все же наложен, то придётся погасить задолженность, снять обременение и только потом выставлять объект на продажу. Сделки с квартирами, имеющими долги, можно проводить только в том случае, если нет ареста.
Если арест снят, то с регистрацией перехода прав собственности проблем не должно быть. Главное, чтобы наличие долгов не пугало покупателя. Тем более что по закону новый собственник, в соответствие со статьей 210 ГК РФ, не должен погашать долги старого.
На практике, если долги небольшие, то продавец и покупатель решают этот вопрос между собой. Чаще всего задолженность гасит новый владелец жилья. Как правило, квартира с большими долгами за коммунальные услуги продается с дисконтом на сумму долга. Покупатель вносит аванс, чтобы собственник рассчитался с задолженностью.
Другой вариант предполагает, что неоплаченные услуги ЖКХ остаются на прежнем владельце недвижимости. Важно, чтобы об этом было указано в договоре купли-продажи квартиры.
Продать неприватизированную квартиру с нагрузкой в виде долгов сложнее. Ее нужно приватизировать, и в большинстве случаев это невозможно сделать, не погасив задолженности. Можно попробовать договориться с покупателем об авансе и из него выплатить долг, но на такую рискованную сделку пойдёт не каждый. В этой ситуации могут помочь опытные риэлторы, знакомые с нюансами продажи подобных объектов.
Благодаря участию банка, риски продавца сведены к минимуму. Это связано с заинтересованностью банка в успешном завершении сделки: вы получите свои деньги, банк получит в залог квартиру и право требования платежей по ипотечному кредиту от покупателя.
Банк оценивает заемщика, его дееспособность и платежеспособность, а также проверяет документы, поскольку ему необходима уверенность, что тот будет исправно выполнять платежи по кредитному договору. Риск нарваться на мошенника крайне мал: банк скорее не одобрит кредит, чем свяжется с сомнительным лицом.
Как правило, договор купли-продажи тоже составляется банком, а значит в нем не будет сомнительных и подводных камней. Сам договор является типовым. Расчеты тоже производятся через банк.
В конечном счете все риски продавца при продаже квартиры в ипотеку сводятся к тому, что сделка может не состояться. Причина возможна в следующем: либо покупатель откажется в ходе переговоров, либо банк не одобрит вашу квартиру для сделки. От первого случая никто не застрахован, но вы можете взять у него аванс, который в случае беспричинного отказа останется у вас. Второй случай сложнее. Почему банк может отказать?
- Перепланировки не узаконены;
- Квартира имеет обременение, например, на нее наложен арест;
- Жилье признано аварийным и подлежащим сносу;
- Значительный износ жилья;
- Квартира находится в деревянном доме;
- Плохое состояние квартиры, есть риск утраты ее стоимости в течение срока ипотечного кредита.
На что стоит обратить внимание перед продажей
Если речь идет о продаже ипотечной квартиры, перед началом поиска потенциального покупателя следует обратиться в банк, который выдавал заем, чтобы убедиться в возможности продажи. Иногда банки отказываются давать свое разрешение, если, например, кредит не погашен хотя бы наполовину. Условия и необходимые суммы для выплаты у разных банков могут отличаться. Перед началом продаж лучше заранее убедиться в том, что в квартире больше действительно никто не прописан.
Проверить наличие обременений можно путем получения выписки ЕГРН, которую необходимо запросить в Росреестре (заказать через МФЦ, на сайте Росреестра или на коммерческих сайтах, которые оказывают подобную услугу). В том случае, если недвижимость «чистая» в плане обременений, в соответствующем поле будет указано «не зарегистрировано». Однако покупателю стоит учитывать возможность наличия скрытых обременений, о которых нет сведений в краткой выписке ЕГРП.
К ним можно отнести:
- завещательный отказ, информацию о котором можно не вносить в реестр;
- оформленную доверенность на управление имуществом, которая, кстати, может заключаться и при опеке;
- наличие прописанных детей, которые не достигли совершеннолетия;
- наличие прочих жильцов, которые прописаны в квартире, но могли не участвовать в процессе приватизации.
Необходимые документы для сделки
Ключевым отличием сделки по продаже квартиры, купленной в ипотеку, от обычной продажи недвижимости выступает составление предварительного договора. Этот документ не просто подписывается сторонами, но и заверяется нотариально. Он необходим для того, чтобы снизить риск сделки для покупателя, у которого при срыве продажи появляется возможность обращения в суд и высокая вероятность выигрыша дела.
Остальные документы, которые требуется подготовить для успешной регистрации операции с ипотечной квартирой, не отличаются от стандартного пакета документации и включают:
- договор купли-продажи;
- документы, удостоверяющие личности и права сторон;
- технический паспорт на реализуемое жилье.
- на стадии составления предварительного договора требуются и документы о наложенном на квартиру обременении.
Как продать ипотечную квартиру, купленную с использованием маткапитала?
При покупке жилья с помощью маткапитала родители нотариально обязуются выделить в квартире равные доли своим детям. Это та загвоздка, которая усложняет продажу. Покупатели не горят желанием приобретать недвижимость, где часть собственников — несовершеннолетние дети.
Нельзя оставить ребенка без владения долей жилплощади, поэтому нужно сразу же купить другое жильё и выделить ребенку не меньшую по площади долю, чем была ранее. Сделку нужно согласовать ещё и с органами опеки: именно они проверят сведения и о продаваемом, и о покупаемом жилье.
Процедуры продажи, покупки и оформления долей занимают время — покупатель вынужден ждать. Поэтому родители часто нарушают правила и идут на продажу без должного оформления долей. Но если информация о нарушении дойдёт до Пенсионного фонда, то сделку могут признать недействительной.
Можно ли продать квартиру в ипотеке
Каждого третьего заемщика волнует вопрос: можно ли продать имущество, которое было приобретено за счет заемных средств? Поскольку данный продукт выдается на длительный срок, то кредиторы понимают, что могут случиться непредвиденные ситуации, поэтому в большинстве случаев не против продажи имущества.
Если внимательно изучить условия кредитного договора, то можно не только получить ответ на данный вопрос, но и узнать что следует для этого сделать. В кредитном договоре прописываются условия продажи, которые следует просто внимательно изучить.
На практике актуальны следующие варианты продажи:
- Погашение долга ранее срока. Для такой сделки потребуется найти покупателя, который не против будет приобрести квартиру, обремененную залогом.
- Перекредитование. Данный вариант подходит тем заемщикам, которые могут оформить кредит на более выгодных условиях, с целью погашения имеющегося ипотечного долга.
- Смена заемщика. В этом случае потребуется найти покупателя, который согласится взять на себя ипотечный долг. Заемщик сможет получить только те средства, которые он выплатил финансовой компании, в счет погашения долга.
Получается, можно продать имущество, не выплатив ипотеку. Единственное, о чем необходимо помнить, что к данному вопросу следует подходить крайне ответственно.
Как продать ипотечную квартиру: пошаговая инструкция 2018
Рассмотрим, как реализовать обремененную квартиру с погашением задолженности в процессе сделки. Данный вариант подойдет, если покупатель выплачивает ипотечный долг за счет собственных средств, то есть часть денег получает банк, а остаток – продавец.
В зависимости от размера задолженности сделка может быть проведена двумя способами.
| Продажа без участия банка (при долге небольшого размера) | Продажа квартиры с участием банка |
|
1. Покупатель и продавец заключают предварительный договор купли-продажи.
2. Владелец получает аванс и погашает ипотеку. 3. Продавец квартиры снимает с нее обременение и продает, получая остальную часть суммы. 4. Закрытие ипотеки за счет аванса отражается в договоре купли-продажи. |
При наличии значительного долга сложно получить большой аванс, поэтому стороны привлекают к делу банк.
|