Юридические проблемы частного дома. Как их выявить до покупки?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Юридические проблемы частного дома. Как их выявить до покупки?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Многие сегодня, решаясь на покупку собственного земельного участка, предварительно осуществляют работу, которая позволяет знакомиться с юридическими тонкостями оформления документов подобной сделки. Это помогает избегать распространенных типичных ошибок, приводящих к потере большой суммы денег.

Кaкиe дoкyмeнты пoнaдoбятcя

Есть перечень обязательных документов для совершения сделки:

• пacпopтa владельца земли и покупателя;
• договор купли-продажи;
• свидетельство о государственной регистрации права на землю;
• акт приема-передачи участка;
• квитанция об оплате госпошлины.

Также есть дополнительные документы, которые необходимы в ряде случаев:

• кадастровый паспорт, если земля продается впервые;
• нотариально заверенное согласие супруга/супруги на продажу, если таковые есть;
• согласие органа опеки на отчуждение жилого дома;
• письменное согласие залогодержателя;
• кредитный договор с банком и закладная (если участок приобретается в ипотеку).

В судах можно встретить потерпевших, которые в качестве оправдания своей безграмотности настаивали на там, что продавец показался им человеком честным, что он предоставил заверенную у нотариуса доверенность на продажу земли, что он хороший знакомый, дальний родственник близких друзей, поэтому ему поверили. Это стандартные ситуации, в которых виноват не мошенник продавец, а тот, кто покупает и при этом не знает, что нужно проверить при покупке дома с участком.

Какие критерии выбора дома существуют

Ещё до того, как садиться за просмотр объявлений и предложений, стоит сформулировать критерии, по которым вы будете искать подходящий вариант. Сперва отвечаем на вопрос: для каких целей приобретается загородный дом? Будущие жильцы планируют жить в нём сами? Весь год или только летом? Или собираются сдавать его в аренду и получать пассивный доход?

После этого нужно понять, готовы ли вы строить (или достраивать) дом сами, или единственная подходящая опция — брать уже готовый вариант.

Так можно сразу определиться с частью критериев:

1. Параметры дома: основной материал стен, количество этажей, общая площадь, площадь застройки, количество жилых комнат.
2. Цена: приемлемый бюджет, готовность увеличивать его, примерные траты после покупки (например, вложения в ремонт).
3. Разновидность участков (СНТ, ИЖС, КП и прочее — об этом поговорим в следующем пункте): от того, что конкретно интересно, зависят тарифы на обслуживание и другие детали.
4. Местоположение: насколько далеко участок будет находиться от города с развитой инфраструктурой.
5. Наличие транспорта: можно ли доехать до дома на общественном транспорте, насколько загружены дороги в этом направлении.
6. Окружение дома: у реки, в лесу/поле/небольшом посёлке.

С какими частыми проблемами можно столкнуться в процессе выбора дома

Состояние дома. Самому грамотно оценить техническое состояние фундамента, стен, перекрытий, теплоизоляции и всех коммуникаций — очень сложно, поэтому советуем брать на просмотр эксперта. Именно он сможет легко проверить, насколько ваше «идеальное гнёздышко» соответствует описанию и стоимости. Очень часто в загородных домах встречаются протечки, грибок, трещины в фундаменте. Иногда из-за халатности во время строительства части крыши могут гнить. Специалист же сможет осмотреть дом с тепловизором, датчиками вентиляции и другими приборами, и предупредить о конструктивных недостатках, устранение которых могут потребовать серьёзных вложений.

Проблемы с коммуникациями. Дом может выглядеть идеально, но если в нём сбоит электричество, в будущем придётся вложить много сил и денег на устранение подобных неполадок. Поэтому важно, чтобы хозяин продемонстрировал, как всё работает. В идеале — стоит попросить у собственника все договоры, которые он заключал с подрядчиками, подводившими коммуникации.

Несоответствие документов. Внимательно изучайте все документы, которые связаны с домом. Любые (даже небольшие) расхождения — это возможность отловить все потенциальные риски ещё до подписания договора. Соответствуют ли границы участка тому, что указано в документах? Легализована ли реконструкция дома, если она была проведена? Если не разбираетесь в нюансах — пригласите юриста или риелтора.

Проблемы с другими строениями. Если на участке есть капитальные строения площадью более 50 м², стоит оформить их в собственность. Нужно обязательно указать, что в стоимость приобретаемого дома входят баня, гараж и/или другие постройки. Прописать их нужно в дополнительном заявлении, а не в договоре купли-продажи.

Советы по покупке дома: познакомьтесь с его планировкой

Важно помнить, что комфорт создает не только количество квадратных метров, но также их правильное расположение.

Лучший вариант – когда оптимально соотносятся простор и уединение. Отлично, если комнаты общего пребывания, например, зал, холл, гостиная, столовая, плавно перетекают из одной в другую. Тогда не приходится постоянно открывать двери в течение дня и появляется четкое ощущение объема и воздуха.

Одновременно с этим следует обеспечить всех будущих жителей возможностью побыть наедине со своими мыслями. Поэтому требуется, чтобы спален было достаточно для обеспечения этой потребности. Но при этом необязательно искать жилье, где эти помещения будут огромными. Гораздо проще создать уют в небольшом пространстве. Рекомендуем искать предложения, где темных и длинных коридоров будет как можно меньше.

Шаг 5. Оценить расположение дома на участке

При первичном осмотре дома следует убедиться, что его положение на участке соответствует строительным нормам. В СП 30-102-99 говорится, что дом должен отстоять от красной линии улицы не менее чем на 5 метров, от границы соседнего участка – не менее 3 метров. Если эти нормы нарушены, у владельца, скорее всего, возникнут проблемы. Или уже возникли, и он именно поэтому и продает свой дом. Если нарушены права соседей, то домовладельцу могут отказать в постановке дома на кадастровый учёт и регистрацию права собственности. Но даже если дом уже зарегистрирован, остаётся риск, что один из надзорных органов (пожарные, прокуратура) выставит требование о выполнении норм, что фактически означает снос дома. Хотя истории о таких случаях в публичное пространство практически не попадают.

Главное требование к окнам – достаточные размеры для обеспечения хорошей освещенности. При этом они должны обладать еще и прекрасными тепло- и звукоизоляционными качествами. Последнее относится и к дверям. Откосы должны быть утеплены не только с внутренней, но и наружной стороны – не забудьте в этом убедиться.

Не пренебрегайте внимательным осмотром окон. О трещинах на стеклах, повреждениях профилей, неработающей фурнитуре мы не будем даже упоминать – такие вопиющие безобразия вы, наверняка, заметите без труда. Но существуют еще и скрытые дефекты – например, запотевание пространства между стеклами, что можно заметить лишь в холодное время года. Наличие влаги внутри стеклопакета свидетельствует о нарушении его герметичности. Единственный вариант решения этой проблемы – замена стеклопакета, что вам, как будущему владельцу дома, вряд ли нужно.

Порядок действий при покупке дома у собственника

1. Перед сделкой проверку документов на дом и землю лучше доверить юристу;
2. После проверки, оставьте продавцу задаток и договаритесь о дате и месте проведения сделки в МФЦ «Мои документы»;
3. В здании МФЦ возьмите электронный талон и, пока будете ждать своей очереди, — внимательно прочитайте договор купле-продажи, оплатите госпошлину за переход прав и сделайте копии квитанций об оплате;
4. Когда подойдет ваша очередь, пройдите на стойку регистрации для подписания договоров и оформления купле-продажи. Простую сделку (без ипотеки и долей) можно провести самостоятельно — регистратор всегда подскажет;
5. После подписания договоров, в присутствии регистратора покупатель рассчитывается с продавцом, либо стороны отправляются в банк для безналичного расчета;
6. В конце регистратор выдаст расписку о получении оригиналов документов с указанием даты выдачи зарегистрированного договора о переходе прав собственности на нового владельца (обычно 14 дней).

Какую сумму указывать в договоре купле-продажи дома

С 2020 года не надо платить НДФЛ 13% со сделок по продаже жилья, если это было единственное жильё и вы владели им 3 года или больше. Раньше льготу по НДФЛ могли получить только те, кто владел жильём не менее 5 лет. Поэтому, собственник, который владеет домом меньше 3 лет, скорее всего предложит указать в договоре сумму до 1 млн. рублей. Вы вправе отказаться, тем более, что с 2016 года налог исчисляется от 70% кадастровой стоимости объекта, если в договоре купле-продажи указана сумма меньше.

Если сумма будет полной, а дом в собственности менее 5-ти лет, то придется компенсировать продавцу 13% от суммы свыше 1 млн. рублей прописанной в договоре, что экономически не целесообразно, так как вы отдаете деньги сейчас, а вернете их в течение нескольких лет частями и только в случае, если вы не возвращали подоходный налог ранее. Если сумма в договоре будет более 70% кадастровой стоимости дома, то 13% налога посчитают от неё.

Чем выше сумма в договоре, тем больший налоговый вычет вы себе вернете, а в случае форм-мажора или расторжения сделки — вам вернут только прописанную в договоре сумму.

Как выбрать дом при покупке на первичном рынке

Дом, купленный на первичном рынке недвижимости, не имевший ранее владельцев, отличается тем, что он юридически чистый. На нём нет обременений, никто не сможет предъявлять на него права собственности и нет зарегистрированных лиц, которых нельзя выселить. Однако такой объект всё же не может гарантировать полную безопасность сделки, так как даже среди застройщиков достаточно мошенников.
Обращаясь к застройщикам, необходимо проанализировать их историю, репутацию и стаж работы. Желательно поехать и лично убедиться, что их офис действительно находится по указанному адресу, а не фиктивный. Также целесообразно пообщаться с людьми, которые приобретали недвижимость у выбранного застройщика, и почитать, какие отзывы о нём ходят.

Приобретая недостроенный объект, цена которого в разы ниже, следует учесть, что ждать окончания строительных работ можно долго и не исключать риск заморозки этого процесса. До подписания договора с компанией рекомендуется явиться на переговоры вместе с юристом или проверенным риелтором.

На что обратить внимание при покупке дома:

• Категория земельного участка, на котором построен или строится дом;
• Имеются ли все обязательные разрешения и заключения экспертиз;
• Соблюдены ли технические условия при подключении технических систем коммуникации;
• Наличие обременений на землю;
• Имеется ли акт введения в эксплуатацию инженерных сетей.

Наружный осмотр здания

1. Местоположение. Расположено ли здание в первом ряду зданий, рядом с дорогой, скрыто за холмом, деревьями. Велик ли объем дорожного трафика или это внутренний проезд? Состояние подъездных путей – асфальт, гравий, грунтовка.
2. Проект. Из проекта можно узнать (не придется верить на слово): план здания, какие материалы, технические решения использовались при строительстве. В техническом описании проекта указаны площади комнат.
3. Состояние крыши. Стоит подняться на чердак, последние этажи, крышу, убедиться, что крыша не протекает. Если есть пятна на потолке, скорее всего, потребуется ремонт.
4. Наружная отделка. Следует проверить состояние наружной отделки, насколько хорошо изолированы, утеплены стены. Если утепления нет, придется оплачивать высокие счета за отопление. Утепление стен принесет довольно высокие расходы. Отпадающая штукатурка, облупливающаяся краска указывают на плохой дренаж воды с крыши, утечки, плохо установленные водостоки.
5. Дымоход. При использовании старых дымоходов не всегда существует возможность установки камина, современной системы центрального отопления. Замена, реконструкция дымохода принесет большие расходы.
6. Ограждение – металлическое ограждение на фундаменте, сетчатые, бетонные сборные, досчатые заборы, кирпичная стена. Стоит проверить техническое состояние забора.

Какие документы нужны для покупки дома с земельным участком?

При приобретении такой недвижимости нужны следующие бумаги:

• правоустанавливающие, которыми подтверждено право собственности продавца на дом: если он был построен — свидетельство о госрегистрации, акт о приемке возведенного строения в эксплуатацию. В случаях, когда право собственности возникло на других основаниях — свидетельство о наследовании, договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о госрегистрации этого права;
• правоустанавливающие бумаги на участок (чтобы исключить случаи, когда земля не в собственности, а в пользовании). Это: свидетельство о госрегистрации, договор дарения, купли-продажи, свидетельство о наследовании либо документы о приватизации: постановление главы соответствующей администрации о предоставлении участка, свидетельство о праве собственности;
• кадастровый план на участок, где указаны его границы, категория земель, какое разрешено использование участка, площадь, цена, сведения о правообладателях;
• техпаспорт домовладения, содержащий: план участка, экспликацию его площади, описание находящихся на нем зданий, сооружений, их назначения, состояния и стоимости. Этот документ выдает областное БТИ, к которому относится место расположения объекта, поэтому на бумагах должны быть печати БТИ;
• техпаспорт дома с поэтажным планом — на каждое из строений, размещенных на участке;
• выписка из домовой книги о лицах, которые там зарегистрированы.

Что надо знать, покупая недвижимость на вторичном рынке?

Дом мечты не обязательно должен быть новым – построенным нами или по заказу подрядчиком. Часто на вторичном рынке появляется недвижимость, искушающая ценой, привлекательным внешним видом, удачным местоположением. Инвестирование в существующее имущество – отличная альтернатива, если мы точно знаем его преимущества, недостатки. Как правильно выбрать дом, на что смотреть? Не нужно принимать решение под импульсом, важно основательно, без эмоций изучить, проанализировать всю информацию о:

• правовом статусе домовладения,
• доступных документах, ​​
• техническом состоянии здания,
• ответить на вопрос, соответствуют ли домовладение нашим потребностям или необходимо делать капитальный ремонт, перепланировку.

Если здание в хорошем состоянии первоначальная оценку можно выполнить самостоятельно. Если возникли сомнения относительно состояния здания, стоит воспользоваться помощью компетентного инженера-строителя. У профессионалов имеется оборудование для определения многих показателей, например:

• уровня влажности,
• эффективности вентиляции.

Специалист также может провести поверхностную экспертизу:

• правильно интерпретирует внешний вид подозрительно влажных стен, трещин, других признаков;
• укажет места, где стоит сделать ремонт, назовет приблизительную стоимость работ по реконструкции, ремонту;
• может порекомендовать сделать более тщательную техническую экспертизу элементов старого здания, способных вызвать проблемы.

Проверка дома самостоятельно

Большинство людей обращают внимание на дизайн дома, участок и планировку, только вот правильнее будет внимательно осмотреть техническую сторону дома и его коммуникации. Осмотреть дом объективно помогут несколько правил

Осматривать строение лучше весной, ведь так будет понятен уровень затопленности подвала, сырости в доме.

Особое внимание стоит уделить кровле и чердаку, потому что именно там хозяева обычно прячу «скелет». Кровля осматривается на предмет протекания и на правильность системы водоотвода

Даже неопытный глаз все недостатки здесь заметит сразу. Система водоотвода играет большую роль в надежности строения, потому на нее стоит обратить внимание. Ведь канал для стока, который неправильно установлен, является причиной повреждения элементов фасада. Осмотрите:

• Двери на тихое и беспрепятственное открывание;
• Окна на легкость открывания
• Налажена ли работа при включении отопления, электричества, воды;
• Котел на правильность работы (в течение получаса батареи должны прогреться);
• Краны для спуска воды на предмет их наличия;
• Стены и паркет на правильность, ровность и аккуратность возведения.
• Канализацию. Для этого нужно слить много воды и определить быстроту её ухода. (Если дом с выгребной ямой, то она должна быть выложена кирпичом, иметь размеры: 1,5 м. – глубина, 1 м. – ширина, 3 м. – длина). Это главное, что нужно знать при покупке дома.

Похожие записи:

• Пенсия ребенка инвалида в 2023 году
• Льготы сельским работникам: какие положены и как получить
• Как снять с учета лодку без мотора