Как продать долю в ипотечной квартире если второй собственник против

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать долю в ипотечной квартире если второй собственник против». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Зачастую при приобретении недвижимости созаемщиками являются несовершеннолетние дети. Это возможно, например, при задействовании сертификата на материнский капитал. Стоит отметить, что препятствий для продажи доли нет. Однако, чтобы не нарушить статьи законодательства и права ребенка, во время процедуры необходимо соблюсти довольно много условий.

Как продать долю в ипотечной квартире: варианты сделки

Продажа квартиры, оформленной в ипотеку, может быть проведена несколькими способами:

• досрочное погашение кредита;

• разделение оплаты;

• переоформление договора кредитования на другого покупателя.

Давайте подробнее остановимся на каждом варианте.

• Досрочное закрытие долговых обязательств. Выгодный с точки зрения отсутствия переплат вариант. Для осуществления продажи доли в ипотечной квартире требуется в первую очередь погасить остаток долга перед банковской организацией. Как это происходит? Покупатель передает требуемую денежную сумму заемщику и составляет договор о внесении денег только на оплату долга. Еще один способ: перевод средств напрямую банку.

После закрытия договора кредитования с недвижимости снимается обременение и заемщик регистрирует в Росреестре право собственности на объект. С этого момента гражданин вправе распоряжаться жильем по своему усмотрению. Останется только заключить договор купли-продажи с новым покупателем.

На первый взгляд простой способ влечет за собой несколько сложностей. Во-первых, довольно сложно найти покупателя, готового закрывать чужую задолженность перед банком. Как показывает практика, подобная сделка чаще заключается при небольшом остатке долга. Во-вторых, если покупатель планирует стать собственником полной жилплощади, то появляется необходимость снятия обременения со всех долей. В этом случае без согласования с другим заемщиком не обойтись.

• Разделение оплаты. Если заемщик планирует продать собственную долю в ипотечной квартире, то участникам сделки рациональнее и безопаснее поделить платеж на две части: для выплаты остатка задолженности и стоимости покупаемой жилплощади.

Процедура осуществляется в несколько этапов. Для заемщика и покупателя предоставляют банковские ячейки, в которые участники сделки помещают деньги на остаток по кредиту и для оплаты стоимости недвижимости. После подписания договора купли-продажи и регистрации в ЕГРН кредитор получает сумму оставшейся задолженности и снимает обременение с объекта. Сумма из второй ячейки переходит продавцу. Покупателю останется только оформить право собственности на себя.

Данный вариант продажи используется редко, поскольку предполагает, что оставшиеся доли находятся в собственности у других владельцев, а задолженность за эти квадратные метры может погашаться еще долгое время.

• Переуступка прав. Этот вариант продажи доли в ипотечной квартире используется довольно часто. Как правило, покупателем становится второй заемщик. В этом случае процедура осуществляется следующим образом:

• покупатель оставляет денежные средства за долю в ячейку банка, после чего между сторонами подписывается соглашение о переуступке;

• Кредитор расторгает старый ипотечный договор и заключает новый. Документ проходит регистрацию в Росреестре.

• Продавец получает средства за недвижимость.

Какие есть особенности кредитования долей?

Объектом кредитования выступает доля в праве собственности на квартиру либо на жилой дом. Доля в праве собственности на комнату не кредитуется.

Условия выдачи такого кредита:

• Кредитование долей в праве собственности и комнат предусмотрено в рамках программы «Готовое жилье». Приобрести комнату возможно так же в рамках «Военной ипотеки».
• В залог передаются оставшиеся доли в квартире.
• При расчете суммы кредита оценивается рыночная стоимость всего объекта и отдельно всех долей. Отчет об оценке делается на квартиру.
• Необходимо предоставить отказы от преимущественного права других сособственников (если покупатель не является собственником одной из долей).
• Использовать материнский капитал для погашения ипотеки на долю невозможно. При этом покупатель может перечислить средства маткапитала продавцу.
• Кредитование не осуществляется, если покупатель владеет «микро-долей» (например, 1/100), подаренной или проданной ему (для того, чтобы не предоставлять отказы от преимущественного права покупки).
• Продажа доли, которая находится в ипотеке, невозможно.

Сервис электронной регистрации и сервис безопасных расчетов при кредитовании долей использовать нельзя.

Если объектом кредитования является комната (выделенная часть квартиры), то в залог передается только эта комната либо иной объект недвижимости. Также в данном случае можно использовать сервисы электронной регистрации и безопасных расчетов.

С участием маткапитала

Законодательством разрешена возможность внесения средств материнского капитала в качестве первоначального взноса по ипотеке либо в счет погашения части имеющейся ипотеки до достижения ребенком возраста 3 лет. При этом родители обязуются выделить детям доли после полного погашения своих обязательств перед банком.

Продать долю, приобретенную на материнский капитал, путем переоформления кредитного договора на другое лицо не удастся, так как будет невозможно получить согласие банка на подобную сделку.

В данном случае возможно лишь досрочное погашение кредита, выделение доли несовершеннолетним, получение разрешения органа опеки и попечительства на продажу имущества ребенка и дальнейшее осуществление сделки. Разрешение органа опеки и попечительства на продажу можно получить при условии защиты имущественных прав несовершеннолетних.

Продажа в ипотеку через другой банк: риски для продавца квартиры

Выше описаны идеальные схемы, когда покупатель приходит с ипотекой в том же банке, что и у продавца, или с наличными средствами. Если же покупатель кредитуется в другом банке, могут возникать сложности в процессе.

Пример

Продавец выставил на продажу квартиру, которую покупал в ипотеку в Сбербанке, и нашёл покупателя. Казалось бы, Сбербанк — один из самых крупных кредиторов в стране. Квартира стоит 14 млн рублей, у покупателей есть на руках 3 млн рублей — около 20%. Но, как мы писали выше, недавно Сбербанк стал требовательнее к ипотечным заёмщикам, и теперь покупатели не проходят одобрение. От них требуют уже 5 млн рублей (первоначальный взнос 35%). Таких денег у покупателей нет, и они идут в другие банки.

Им одобряют ипотеку в ВТБ. Но через ВТБ продажа квартиры в ипотеке выглядит рискованной для продавца. Ему предлагают оформить «лёгкий кредит» на погашение своей ипотеки, который закрывается после проведения сделки — за счёт средств, полученных от продажи. Но если сделка сорвётся по какой-то причине и договор не пройдёт регистрацию в Росреестре, продавец перейдёт в ВТБ по программе рефинансирования. С учётом того, что ставки сейчас выше, чем год-два назад, это влечёт определённые риски для продавца. Скажем, при первоначальном кредитовании действовала ставка 7,8%, а при рефинансировании есть риск перейти на ставку 10,5%. Продавец не избавится от квартиры — он останется со своей квартирой и ипотекой с повышенной ставкой, а покупатель будет искать другое жильё.

В Альфа-Банке предлагают другую схему — без кредитов. Ипотека гасится уже в рамках кредитного договора покупателя, но продавцу нужно оформить договор поручительства. Он будет действовать до тех пор, пока не будет зарегистрирована сделка и пока в выписке из ЕГРН не будет указан собственником покупатель, а обременение по объекту не перейдёт со Сбера на Альфа-Банк. На это может уйти около месяца-двух. Эта схема также рискованная для покупателя, но вероятность того, что заёмщик начнёт отношения с банком с просрочки и поручителю придётся платить за него ипотеку, всё же не очень велика.

Как видите, схемы по выкупу из-под залога в другом банке у разных организаций отличаются. Соответственно, могут отличаться и этапы сделки. Уточняйте как продаётся квартира в ипотеке другого банка там, где ваши покупатели собираются брать кредит, и есть ли там вообще такая опция. Оцените свои расходы и риски по сделке. Возможно, лучше повременить со сделкой и дождаться покупателя с наличными средствами или того, кто пройдёт одобрение в вашем банке.

Перед продажей доли в квартире первое, что нужно сделать, — это известить остальных участников долевой собственности о своих намерениях.

«При продаже доли покупателю продавец должен соблюсти все действия по уведомлению о продаже доли других сособственников, в противном случае сделка может быть признана недействительной. Сделка с долей ребенка производится только с согласия органов опеки и попечительства», — предупредила член АЮР.

Продать долю в квартире несложно, так как всегда есть спрос на доли в коммунальных квартирах в крупных городах (студенты, мигранты и т. д.), которые потом покупатели часто переделывают в студии. Однако, продавая долю в квартире, собственник может получить меньше денег по сравнению с тем, если бы квартира продавалась полностью.

Поэтому лучше обсудить предстоящую сделку заранее со всеми совладельцами. Возможно, они тоже захотят продать свою часть. В таком случае цена сделки будет выше. Хотя покупатель чаще всего стремится выкупать доли отдельно, так как в этом случае вся квартира обходится ему дешевле.

Любые действия с долей в квартире нужно начинать только после переговоров со всеми заинтересованными лицами. Важно четко определить цель и цену продажи. Возможно, удастся прийти к консенсусу. Также необходимо заранее обратиться к нотариусу, проконсультироваться с ним, чтобы избежать в дальнейшем неприятных ситуаций.

Ипотека Сбербанка на выкуп доли в квартире

Ипотека на выкуп доли в квартире в Сбербанке предусмотрена для граждан, желающих владеть частью имущества или приобрести оставшиеся комнаты для единоличного владения объектом недвижимости.

Согласно законодательству, у жилого помещения может иметься несколько хозяев. При этом не обязательно они должны состоять в родственной связи.

При продаже доли приоритет в покупке имеет совладелец, поэтому зачастую сделка оформляется с целью осуществления установления единственного владельца.

Например, после развода муж и жена остаются собственниками квартиры, но не желают проживать в одном помещении. Совладелец имеет полное право продать свою часть собственности.

Не всегда человек располагает достаточной суммой для немедленного выкупа, поэтому существует возможность оформления ипотечного кредита в банке. Однако, данная ситуация имеет свои особенности и нюансы, которые будут рассмотрены ниже.

Общеправовые особенности – извещение совладельцев.

Согласно ст. 250 ГК РФ, преимущественное право покупки долей у других собственников. Например, жилплощадью владеют 3 человека по 1/3 доли каждый. Если кто-то из них решит реализовать свою долю, то сначала потребуется предложить её купить 2 сособственникам.
Извещение происходит в простой письменной форме, т.е. без привлечения нотариуса. В обращении в обязательном порядке указываются адрес, кадастровый номер, площадь и стоимость, за которую она продаётся. Формы направления: лично под роспись, заказным письмом с уведомлением и описью, через нотариуса (наиболее надёжный вариант, если отношения между правообладателями неблагоприятные).
У других владельцев есть месяц на принятие решения: при отказе они могут написать письменный ответ либо не оформлять никаких документов. Иными словами, молчание является одобрением продажи.
Важно помнить, что если вышеуказанные положения нарушены (никто не извещался либо подписание договора прошло ранее, чем 30 (31) день со дня извещения, цена в извещении и реальная различны), то в течение 3 месяцев пострадавшая сторона в судебном порядке имеет право оспорить договор купли-продажи.

Особенности продажи квартиры если два собственника

Тот факт, что недвижимость находится в совместной собственности двух или нескольких человек, не исключает возможности ее покупки. На практике, однако, чем больше совладельцев, тем больше проблем с формальностями, связанными с заключением нотариального акта, необходимого для передачи права собственности на недвижимость. Совместная собственность — это состояние, при котором право собственности на одну и ту же вещь полностью принадлежит нескольким лицам. Каждый из совладельцев может отчуждать свою долю без согласия других совладельцев.

Совместное владение чаще всего возникает в результате наследования, когда один наследодатель наследует имущество нескольких человек одновременно. Такие ситуации не уникальны. В результате наследования возникают разные ожидания в отношении имущества, особенно если оно включает квартиру или другое имущество.

Продажа долей недвижимого имущества без согласия совладельца — это тема, которая касается долевого совместного владения. Положения Гражданского кодекса указывают на то, что в случае такой совместной собственности независимая продажа доли не является проблемой. Статья 198 Гражданского кодекса подтверждает, что каждый из совладельцев может отчуждать свою долю без согласия других совладельцев. Только деятельность, выходящая за рамки обычного управления, такая как продажа всего имущества или ремонт квартиры, требует согласия всех совладельцев. Также стоит сослаться на статью 1035 Гражданского кодекса. Он говорит, что если наследство принадлежит нескольким наследникам, делающим совместную собственность и раздел наследства, соответственно применяются положения о долевой совместной собственности.

Однако не забывайте, что продажа доли недвижимого имущества , как и другие сделки такого типа, которые должны быть завершены в нотариальной конторе, потребует уплаты соответствующей комиссии.

Что сказал по этому поводу верховный суд

ВС отмечает, что, удовлетворяя иск истцов, суд первой инстанции, с которым согласился и апелляционный суд, не учел, что истцами избран ненадлежащий способ защиты их прав, поскольку прекращение права ответчика на долю в общем имуществе путем продажи квартиры на публичных торгах является фактическим принуждением ответчика на отчуждение принадлежащего ему имущества, что противоречит нормам Конституции.

Следовательно, прекращение права на доли в общем имуществе путем продажи квартиры на публичных торгах не является эффективным способом защиты.

Еще одним способом отмены совместной собственности может быть продажа имущества и разделение полученной суммы между совладельцами (так называемое гражданское деление). Продажа по решению суда осуществляется в соответствии с положениями Гражданского процессуального кодекса в ходе исполнительного производства (путем аукциона), и после продажи полученная сумма делится между правомочными. К сожалению, следует учитывать, что такой способ отмены совместного владения обычно наименее выгоден для совладельцев, так как цена имущества на аукционе намного ниже той, которую можно было бы получить, если бы имущество было продано на торгах. свободный рынок.

Если продажа квартиры осуществляется самими совладельцами, то в этом случае речь идет не об отмене долевой собственности, а о продаже долей. Затем все совладельцы присоединяются к договору купли-продажи и, действуя совместно, продают всю недвижимость. В ситуации, когда продажа осуществляется судом в результате производства по делу о прекращении совместной собственности, она осуществляется с аукциона в соответствии с положениями исполнительного производства.

Не рекомендуем. Попробуйте обойтись без попыток досудебного урегулирования после получения нескольких отказов в том числе письменного. Потому что совладелец может из вредности испортить жизнь и усложнить дело.

Что может сделать непримиримый дольщик:

1. Подарить долю третьему лицу или несовершеннолетнему ребенку. Вы сможете выселить нового дольщика, потратив больше времени, денег и сил. Придется снова собрать документы, оплатить пошлину, подать в суд и ждать результата. В случае с несовершеннолетним все может быть еще сложнее, так как к делу могут привлечь опеку и комитет по защиты детей. В результате поднимается ненужная шумиха, что замедлит судебный процесс.
2. Попробовать вселиться в жилье. Суду важен сам факт попытки. Вы можете не пустить дольщика в квартиру, но тогда он позовет участкового, который станет оформлять акт и привлечет внимание соседей. Акт участкового или показания соседей докажут суду, что совладелец пытался попасть в квартиру. Если попытка въехать в квартиру будет после подачи документов, то она сыграет против дольщика. Ведь суд увидит, что интерес к имуществу вызвал факт суда. Поэтому условие, при котором дольщик пытался попасть в квартиру, тоже важно.

Можно ли продавать долю ребенка в квартире?

Да можно, для этого необходимо получить согласие органа опеки и попечительства. При этом ребенок взамен отчуждаемой доли должен получить равноценную в другом жилом помещении, в противном случае опека не даст разрешения на сделку. Не обязательно проводить обе сделки по продаже и наделению несовершеннолетнего собственностью через куплю продажу. Возможен вариант, при котором доля несовершеннолетнего продается, а он получает равноценную долю в дар. Задача опеки – проследить за тем, чтобы несовершеннолетний не остался без собственности, доля его не уменьшилась, а условия не ухудшились.

Сделки с участием органов опеки и попечительства всегда непростые и затянуты во времени. В среднем на рассмотрение заявления у органов опеки уходит 1-1,5 месяца. При этом опека не всегда принимает положительное решение. Если они не дают разрешения на сделку – выход только один – обращаться в суд, но это очень небыстрый процесс. В среднем рассмотрение дела занимает от 6 месяцев. Будет ли покупатель ждать столько времени – большой вопрос.

Можно ли выкупить долю соседа против его воли?

Выкупить долю против воли соседа можно, но только в том случае, если эта доля незначительная (1/8, 1/10, 1/32, 1/50 и т.д.), владелец там не проживает и ее невозможно выделить в натуре.

Например, в двухкомнатной квартире есть два собственника. У одного доля 7/8, у другого – 1/8. При условии, что собственник меньшей доли там не проживает и не имеет интереса к данной недвижимости, можно обратиться в суд и потребовать обязать сособственника продать свою долю по рыночной цене. Для этого необходимо сделать оценку этой доли и внести всю сумму на депозит суда. Такая практика не редкость. Суды охотно дают разрешение на выкуп незначительных долей, потому что в действительности от незначительной доли нет пользы ни для собственника, ни для его сособственника, который не может полноценно распоряжаться своим имуществом.

Какие преимущества и риски связаны с оформлением дарственной доли в ипотечной квартире?

Оформление дарственной доли в ипотечной квартире может иметь как преимущества, так и риски для всех заседающих сторон:

Преимущества:

• Возможность передачи имущества близкому родственнику или другому близкому человеку;
• Возможность использования материнского капитала для покупки доли;
• Получение сделки без платы налогов по дарению (по некоторым категориям дарения).

Риски:

• Потеря права на долю в ипотечной квартире в случае непогашения кредита;
• Возможность судебного иска со стороны бывшего банка или других собственников;
• Необходимость получения согласия банка на отчуждение доли;
• Риск возникновения долгов и обязательств в отношении ипотечной квартиры.

Важно оценить свои возможности и риски, а также проконсультироваться с юристом или адвокатом перед проведением данной сделки.

Важные особенности передачи доли в ипотечном жилье наследникам

При передаче доли в ипотечном жилье наследникам необходимо учесть ряд особенностей, связанных с условиями и правовыми аспектами данной сделки. Отчуждение доли в ипотечной квартире может стать проблемой в случае отказа близкого или бывшего собственника, поэтому важно оформить все правовые аспекты сделки и обеспечить согласие всех заинтересованных сторон.

Одним из важных условий передачи доли в ипотечном жилье наследникам является согласие всех собственников данной доли. В случаях, когда наследодатель является одним из собственников, необходимо получить его согласие на передачу доли наследникам. Такое согласие может быть выражено в форме договора предварительного согласия или узаконено в нотариальном виде.

Еще одной важной стороной передачи доли в ипотечном жилье наследодателям является обмен подаренной доли на долю в другом помещении, поскольку в некоторых случаях наследование доли может быть ограничено в соответствии с законодательством. В таких случаях будет необходимо выделение доли в ипотечном жилье в другом помещении или даже подача заявления на раздел имущества.

Для правовой защиты интересов наследников передача доли в ипотечном жилье должна быть оформлена в соответствии с законодательством и в соответствии с действующими нормами, предусмотренными в договоре ипотеки. В качестве юридической формы для оформления сделки может быть использован договор купли-продажи или договор дарения.

Однако перед оформлением сделки следует обратить внимание на подводные камни, связанные с переоформлением ипотечной квартиры. Решение о передаче доли в ипотечном жилье наследникам должно быть принято директором ипотечного заведения и должно быть оформлено в соответствующих документах.

Для более подробного ознакомления с процессом передачи доли в ипотечном жилье наследникам, предлагаются образцы договоров ипотеки и рекомендации по оформлению сделки. Важно также обратить внимание на стоимость такой сделки и возможность получения юридической помощи для защиты интересов наследника.

1. Обязательно согласие всех собственников на передачу доли в ипотечном жилье наследникам.
2. Возможность обмена подаренной доли на долю в другом помещении.
3. Необходимость оформления сделки в соответствии с законодательством и договором ипотеки.
4. Узаконение решения о передаче доли в ипотечном жилье наследникам.
5. Использование образцов договоров ипотеки и рекомендаций по оформлению сделки.
6. Получение юридической помощи для защиты интересов наследника.

Важно помнить, что передача доли в ипотечном жилье наследникам является юридически сложной процедурой, поэтому для ее успешного осуществления рекомендуется обратиться к юристу и получить соответствующую консультацию.

Половина доли – это не всегда половина квартиры

Также стоит учитывать, что если имущество находится в долевой собственности, то это совершенно не означает, что за каждым из собственников закреплен определенный метраж, комната и т.д. «Обычно это решается путем договоренностей. Если это невозможно, то собственники могут обратиться в суд, чтобы определить порядок пользования, – говорит Петр Гусятников. – Но при этом важно понимать, что суд будет учитывать все обстоятельства, например, есть ли у кого-то другое жилье, на сколько каждый из собственников нуждается в данной жилплощади и т.д.»

«Предположим у однокомнатной квартиры два собственника с долей по 50%. Один из них – это женщина с двумя несовершеннолетними детьми, а другой – мужчина без детей. Суд, скорее всего, определит, что в квартире будет проживать женщина с детьми, а мужчина просто останется собственником на бумаге. Если речь идет о двухкомнатной квартире, то женщина получит большую комнату, несмотря на то, что собственность распределена в равных долях и т.д.» – рассказывает эксперт.

Что такое доля в квартире?

Имущество может принадлежать двум или нескольким лицам. Эта собственность по праву считается общей. При выделении конкретных долей она признается долевой, без выделения – совместной.

Приватизируемые квартиры являются совместной собственностью всех участников приватизации, но по желанию можно выделить и зарегистрировать конкретную долю для каждого отдельно. Единственная проблема заключается в том, что в натуре эту долю определить невозможно, поскольку вход в квартиру один и выделить границы долевого владения никак не получится. Это значит, что доля – лишь юридическое понятие.

Можно получить долю в жилой недвижимости и другими способами:

• принять в дар или наследовать;
• выделить при разводе.

Каждый собственник имеет право пользоваться квартирой, при этом не нарушая прав других совладельцев.

Похожие записи:

• Может ли безработная мама получить декретные в 2023 году
• Какие пособия на детей вы можете получать, но не знаете об этом
• Создание презентации для защиты дипломного проекта