Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оформление недвижимости на ребенка плюсы и минусы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Обычно доли в доме или квартире выделяются равными. Например, если в семье двое супругов и двое детей — тогда каждый получает по 25% квартиры, пояснила юрист. По ее словам, процедура представляет собой безвозмездную передачу доли в жилой недвижимости. В дарственной или в соглашении о передаче указывается информация об участниках сделки (Ф. И. О., паспортные данные, дата рождения), данные об объекте недвижимости, размер выделяемой доли, при участии несовершеннолетних до 14 лет указываются его законные представители.
Как оформить квартиру на ребенка
Оформить недвижимость на несовершеннолетнего возможно, даже если он будет единственным ее владельцем. Чаще всего это покупка родителями квартиры детям, получение по завещанию либо дарственной.
«Важно отметить, что такое имущество не будет считаться совместно нажитым при разводе родителей. Существуют некоторые тонкости оформления такой сделки. Нужно сразу оговориться, что совершать какие-либо действия с недвижимостью он сможет только при наступлении совершеннолетия. В возрасте до 14 лет все решения за несовершеннолетнего принимают его родители либо опекуны, в том числе ставят за него подпись. С 14 до 17 лет подросток может совершать сделки с жильем, но с письменного разрешения родителей. Также в этом возрасте уже необходима подпись самого ребенка рядом с подписью своих законных представителей. Возможны случаи, когда с 16 лет подросток может самостоятельно распоряжаться недвижимостью, для этого он должен быть признан судом полностью дееспособным (иметь работу, постоянный доход, вступить в брак и т. д.) При заключении сделок с участием несовершеннолетних обязательно участие органов попечительства, которые следят за соблюдением прав ребенка», — рассказала Виктория Данильченко, председатель «Коллегии адвокатов Виктории Данильченко».
Любое уменьшение имущества ребенка невозможно, как и совершение каких-либо сделок с ней законными представителями без разрешения вышеуказанного ведомства. Получить такое разрешение весьма сложно, уточнила юрист. По ее словам, если законные представители решат приобрести новое жилье для ребенка, они обязаны доказать, что он будет обеспечен альтернативным жильем такой же или большей площади, а его жилищные условия не ухудшатся. Кроме того, во внимание принимается место расположения новой жилплощади (поменять московскую квартиру на дом в регионе вряд ли получится), а также ее стоимость.
Сам процесс оформления недвижимости на несовершеннолетнего не отличается от обычного. «Для начала необходимо собрать пакет документов, среди которых обязательны: свидетельство о собственности на недвижимость; в случае наличия нескольких владельцев нотариально заверенное согласие всех собственников; выписка из домовой книги (необходима для подтверждения того, что на данный момент никто не прописан в квартире); выписка с лицевого счета; справка из БТИ; копия кадастрового паспорта. При подписании договора купли-продажи в графе «Ф. И. О. покупателя» указываются данные ребенка, а также данные его законного представителя. У законных представителей должны быть документы, подтверждающие их полномочия (свидетельство о рождении для родителей либо решение суда об установлении попечения или усыновлении). По достижении 14-летнего возраста для совершения сделки подросток должен получить паспорт. Далее договор заверяют у нотариуса и оформляют акт приема-передачи недвижимости. После оплаты госпошлины пакет передается в регистрирующий орган, который через 30 дней выдает свидетельство о собственности», — объяснила Данильченко.
Если для приобретения жилплощади требуется привлечение кредитных средств, в том числе и материнского капитала, необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства, объяснила юрист. Она подчеркнула, что такой же механизм передачи недвижимости ребенку соблюдается и при дарении — в этом случае заключается договор дарения. Если получение жилплощади происходит по завещанию, то подписей ребенка и родителей не потребуется, так как в этом случае сделка односторонняя, резюмировала эксперт.
Правомочия о триаде собственности закреплены статьей 35 Основного закона государства. Этой норме вторит положение статьи 17 ГК РФ, в соответствии с которой гражданские права в равной степени признаются за всеми физическими лицами с их рождения.
Несовершеннолетние лица классифицируются на две категории:
- Малолетние лица до 14 лет. Они считаются недееспособными, поэтому могут приобретать недвижимость в собственность только через своих законных представителей, которыми являются родители, усыновители, опекуны, которые проставляют подпись на соглашениях.
- Граждане в возрасте от 14 до 18 лет, которые относятся к категории ограниченно дееспособных граждан и могут подписывать соглашения, однако исключительно при наличии согласия законного представителя. Исключение составляют случаи вступления в брак до 16 лет или эмансипации несовершеннолетних, последствиями чего является приобретение полной дееспособности.
Дети до 18 лет участвуют в сделках с согласия/решения своих законных представителей — родителей (в том числе приемных), опекунов или попечителей. Нюансы зависят от возраста ребенка и ситуации у представителей:
- Ребенку меньше 14 лет.
В данной ситуации участие и присутствие ребенка нигде не требуется. За него все делают законные представители — подписывают договор и заявление о регистрации права в МФЦ/Рег.палате. П. 1 ст. 28 ГК — «За несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны.»
Оба родителя должны присутствовать на сделке, потому что они имеют равные права и обязанности — п. 1 ст. 61 СК. Например, мать указываем в договоре представителем ребенка/покупателя и она подписывает его + подпись ставит отец в конце договора с формулировкой о своем согласии на сделку. Или наоборот, большой роли не играет. Принести нужно свои паспорта и свидетельство о рождении ребенка. Если один из них не может присутствовать, от него потребуется нотариальное согласие на сделку. Оформить можно у любого нотариуса.
Пример формулировки в договоре — «Гр. РФ Петрова Светлана Игоревна, 05.07.1975 года рождения, место рождения — г. Москва, паспорт серии 0202 N 457890, выдан УФМС России по Московской обл. по Зарайскому муниципальному району, дата выдачи 20.05.2000 г., код подразделения 222-333, зарегистрированная по адресу: г. Одинцово, ул. Комсомольская д. 6 кв. 22, СНИЛС — 152-235-854 15, действующая в интересах своего несовершеннолетнего сына гр. РФ Петрова Дмитрия Александровича 06.12.2018 года рождения, место рождения — г. Москва, свидетельство о рождении: серия IV-АГ N 123456, выдано 09.12.2018 г., именуемый в дальнейшем Покупатель.»
В конце договора подпись ставит мать ребенка, а отец так — «С согласия отца Петрова Александра Викторовича Подпись».
- Ребенок от 14 лет.
Ребенок везде присутствует, сам подписывает все документы + подпись ставят его представители. П. 1 ст. 26 ГК — «Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки, за исключением названных в пункте 2 настоящей статьи, с письменного согласия своих законных представителей — родителей, усыновителей или попечителя.»
Ребенок и оба родителя должны присутствовать на сделке — п. 1 ст. 61 СК. Например, мать указываем в договоре представителем ребенка/покупателя, затем ребенок и родители подписывают его. Если один из них не может присутствовать, от него потребуется нотариальное согласие на сделку. Оформить можно у любого нотариуса.
Пример — «Гр. РФ Петров Дмитрий Александрович, 06.12.2005 года рождения, место рождения — г. Москва, паспорт серии 0202 N 457890, выдан УФМС России по Московской обл. по Зарайскому муниципальному району, дата выдачи 16.12.2019 г., код подразделения 222-333, зарегистрированная по адресу: г. Одинцово, ул. Комсомольская д. 6 кв. 22, СНИЛС — 152-235-854 15, действующий с согласия своей матери гр. РФ Петровой Светланы Игоревны, 05.07.1975 года рождения, место рождения — г. Москва, паспорт серии 0303 N 456878, выдан отделением УФМС России по гор. Москве по району Северное Бутово, дата выдачи 10.03.2001 г., код подразделения 222-366, зарегистрированная по адресу: г. Одинцово, ул. Комсомольская д.6 кв. 22, СНИЛС — 152-235-854 15, именуемый в дальнейшем Покупатель.»
В конце договора подпись ставит ребенок, а родители с такой формулировкой — «С согласия матери Петровой Светланы Игоревны Подпись. отца Петрова Александра Викторовича Подпись.»
Как купить квартиру и записать на несовершеннолетнего
Если по факту выполнения сделки у несовершеннолетнего становится больше имущества, не требуется уведомлять о сделке опеку. Это значит, что решение семейной пары купить квартиру в подходящем районе по адекватной стоимости и оформить ее на имя ребенка законное. Не требуется визит в органы опеки и получение согласия на операцию.
Если малышу еще не исполнилось 14 лет, сделка от его имени заключается родителями или опекунами, которые и проставляют подписи на ДКП. Физическое присутствие ребенка в процессе не требуется. В договоре делается приписка в формате: «В лице …» и отмечаются паспортные данные представителя несовершеннолетнего.
Если квартира покупается ребенку 14-18 лет, его имя отмечается в договоре и он ставит подпись в договоре купли-продажи. Главное, чтобы его родители заранее оформили письменное разрешение на это. Согласие не должно высказываться в устной форме, оно может быть как в формате отдельного листа, так и включено в текст договора. Его заверение у нотариуса обязательно.
Когда органы опеки разрешают продажу принадлежащей детям недвижимости
Нормативные правила распоряжения имуществом несовершеннолетних подопечных установлены Гражданским кодексом (ст.37, п.2), они прямо запрещают какие-либо отчуждающие сделки к данной собственности без одобрения госорганов опеки.
Прежде всего, госорганы отслеживают возможное ухудшение жилищных условий детей или утрату ими жилья в результате сделки, к примеру, продажи квартиры. Однако четких определений, позволяющих ожидать заранее, когда орган опеки одобрит, а когда запретит сделку – их нет. Разумеется, отказ госоргана опеки и попечительства должен быть письменным и мотивированным, его можно оспаривать в суде.
С большой вероятностью опека одобрит сделку с недвижимой собственностью ребенка, если она очевидно выгодна несовершеннолетнему – взамен приобретается на его имя недвижимость аналогичной, либо большей площади. Отдел опеки скорее всего предоставит разрешение при возникновении исключительных обстоятельств для ребенка, к примеру при потребности оплаты за его лечение. Но, в любом случае, окончательное решение остается за службой опеки.
В некоторых семейных парах муж или жена желают оформить недвижимость (дом, квартиру) на своего маленького сына или дочь. Согласно действующему положению законные представители вправе ребенку становится владельцем собственности с самого рождения. Но люди все разные, и неизвестно, какие мотивации двигали гражданами.
Даже если подросток по завещанию становится собственником имущественного хозяйства, он не сможет им распоряжаться в полной мере. Делать за него это будет его законный представитель (опекун).
В качестве минуса такого оформления недвижимости на несовершеннолетнего ребенка выделяют то, что если родители захотят продать имущественное хозяйство, то они должны будут убеждать органов опеки в соблюдении интересов годовалого малютки. В качестве плюса – законные представители подростков будут уверены, чтобы не случилось, их малолетний ребенок не останется на улице.
Оформление недвижимости на несовершеннолетнего ребенка: плюсы и минусы
Процедура оформления документов и получения необходимых разрешительных бумаг для регистрации права на недвижимость также осложняется нежеланием организаций (потенциальных покупателей, банковских учреждений, компаний в сфере страхования), в лице своих представителей участвовать в сделках, обремененных лишними проблемами. Нельзя не сказать, что продажа и покупка жилья с участием несовершеннолетних не имеют совершенного законного урегулирования вследствие наличия законотворческих пробелов в системе источников, применяемых в данных правоотношениях, что, безусловно, может повлечь ряд последствий и «открытий» не выгодных сторонам договора купли-продажи. Данный вопрос не один год является наиболее обсуждаемым среди наших граждан, и безусловно требует точного юридического разъяснения. Сегодня мы подробно во всех деталях рассмотрим процесс оформления недвижимости на несовершеннолетнего ребенка, а также расскажем об основных плюсах и минусах этой процедуры.
Какие существуют варианты
На практике часто возникает вопрос: если я хочу оформить мою квартиру на несовершеннолетних детей недостигшим восемнадцатилетнего возраста, как мне лучше передать имущество и какие документы для этого нужны?
Оформление перехода прав возможно в нескольких вариантах, даже если получатель имущества — малолетний ребенок:
- заключение договора купли-продажи;
- подписание дарственной;
- наследование по завещанию или в силу закона;
- совершение сделки мены;
- приватизация при обязательном выделении доли в квартире;
- отказ от доли в пользу несовершеннолетнего родителями или другими прописанными на жилплощади лицами.
Вступает в наследство ребенок, если на момент открытия наследства, то есть смерти наследодателя, он находился в утробе матери в силу ст.1166 ГК РФ.
Договор дарения — самый распространенный вариант передачи квартиры несовершеннолетним детям. Такой акт позволяет упростить, а точнее, и вовсе отменить наследование в случае внезапной смерти дарителя. Многие родители дарят детям имущество еще до достижения ими 18 лет, чтобы обеспечить в будущем.
Основные особенности такого способа передачи:
- дарение происходит на безвозмездной основе, то есть прежний обладатель имущества не может просить взамен деньги или материальные блага;
- дарение не должно вредить ребенку (это общее правило во всех случаях передачи имущества несовершеннолетнему);
- данный акт не облагается налогом, если передача происходит между прямыми родственниками (от отца или матери к детям).
Права несовершеннолетних детей на квартиру
Права несовершеннолетних детей на жилое помещение защищает российское законодательство. Это приводит к наложению ограничений на возможности, предоставляемые ипотечным кредитованием.
Ипотечными банками не берется в качестве залога недвижимость, принадлежащая лицам несовершеннолетнего возраста. Это значит, что для взятия ипотечного кредита под залог уже имеющегося жилого помещения, его собственником не должно быть несовершеннолетнее лицо. Нельзя использовать уже имеющееся жилое помещение как первоначальный взнос, если собственник – ребенок или даже он просто прописан в этом помещении.
Для того, чтобы ребенком не была безвозвратно утрачена его собственность, органы опеки и попечительства осуществляют контроль. Именно эти органы и дают разрешение на проведение операций с недвижимостью (если ее собственником является несовершеннолетнее лицо).
Если у ребенка в продаваемом жилом помещении есть только прописка, то есть вариант с его перепропиской у кого-то из близких – до момента перепродажи.
Если же ребенок – собственник продаваемого жилого помещения, то органы опеки могут выдать разрешение на выделение доли собственности несовершеннолетнего лица в новом жилом помещении (после того, как будет погашен ипотечный кредит. О том, стоит ли погашать ипотеку досрочно можно узнать здесь).
Есть и другой, более сложный способ – обмен долями собственности с каким-либо родственником. Таким образом, ребенок будет обладать долей собственности в квартире дедушки, бабушки и так далее (при этом собственниками продаваемой квартиры будут только взрослые люди). В данном случае стоит учитывать, что такой вариант возможен только в том случае, если новая доля не меньшего размера.
Есть и такой способ – это если отсутствуют сговорчивые родственники: это продажа имеющегося жилья, покупка чего-либо небольшого. При этом не берется ипотечный кредит (ребенок обеспечивается необходимой собственной площадью). Оставшаяся разница от продажи используется в качестве первоначального взноса для получения ипотеки.
Все эти нюансы никак не касаются вопроса детской регистрации в жилом помещении (если оно приобретено по ипотечному кредиту). Регистрация ребенка на такой площади допускается без проблем.
Как государство защищает собственность детей
После покупки жилого имущества за владельцем закрепляются его имущественные права. Их нарушение незаконно, и за их сохранностью устанавливается контроль со стороны органов опеки и попечительства. В случае отчуждения купленной квартиры для сделки необходимо соответствующее разрешение от органов опеки и попечительства.
Причем продавец должен представить контролирующему органу отчет, что средства, вырученные с продажи недвижимого имущества, положены в банк на имя бывшего собственника. Или же на них приобретен равноценный объект недвижимости либо жилье с улучшенными характеристиками. Подобные действия нужны лишь при отчуждении. Если же оформляется купля-продажа квартиры, разрешение от органов опеки не потребуется.
Также закон запрещает:
- безвозмездное отчуждение имущества несовершеннолетнего;
- имущественные сделки с законным представителем.
Могут ли дети самостоятельно распоряжаться своей недвижимостью
Право владеть квартирой в случае ребенка-собственника не означает права ею распоряжаться. До достижения совершеннолетия дети не могут распорядиться принадлежащим им имуществом. Более того, лично участвовать в сделках не вправе несовершеннолетние возрастом менее 14 лет – родители (опекуны, усыновители) выступают по сделкам от имени опекаемых детей (Гражданский кодекс, ст.28). Подростки возрастом 14-18 лет имеют право участия (право подписи) в сделках с недвижимостью, но лишь по письменному разрешению родителей (Гражданский кодекс, ст.26).
Сделки с недвижимостью, совершаемые родителями (опекунами) с оформлением на ребенка (т.е. с преумножением его собственности) не требуют одобрения органов опеки. Но любые сделки, так или иначе связанные с отчуждением недвижимого имущества несовершеннолетних, невозможны без письменного разрешение опеки и попечительства (Гражданский кодекс, ст.37).
Однако у несовершеннолетнего возрастом от 16 лет могут возникнуть права распоряжаться недвижимой собственностью по его усмотрению, без контроля родителей и госорганов опеки – если подросток работает (контракт, договор) или занимается предпринимательством (Гражданский кодекс, ст.27), либо вступил в брак (Гражданский кодекс, ст.21, п.2).
Что такое сделка дарения и как ее корректно провести
Законом не запрещено дарение квартиры, её доли или жилого дома в пользу ребенка младше 18 лет при условии, что сделка оформлена надлежащим образом.
Согласно Семейному кодексу дарение невозможно, если:
- в тексте договора присутствует приписка, что вступить в наследство ребенок сможет только когда текущий собственник умрет. Это уже признак завещания;
- есть другие условия, например, требуется передать что-то взамен подаренного;
- когда второй супруг, являющийся собственником квартиры, не дал свое согласие на проведения сделки. В обязательном порядке требуется написать согласие в письменном виде, после чего документ заверяется у нотариуса.
Целесообразно обратиться в нотариальную контору. Специалист поможет уладить все формальности, подготовит текст дарственной, проверит ее и заверит.
Дарственная составляется в письменной форме, требуется подготовить три копии. Подпись на всех документах от имени несовершеннолетнего проставляет родитель или уполномоченный опекун. Ребенок в возрасте 14-18 лет имеет все основания сам проставлять подпись при условии, что его родители дали на это письменное согласие.
Обратите внимание, что в 2023 году визит к нотариусу и расходы на заверение дарственной – это лишнее. Если же объектом сделки выступает доля квартиры – визит к нотариусу обязателен.
Дополнительно нужны документы:
- Удостоверение личности родителей или попечителей, а также свидетельство о рождении малыша.
- Доказывающие факт наличия права владения помещением (выписка из ЕГРН). Кадастровый паспорт и технический план – документы необязательные, но юрист может запросить их для проверки.
- Согласие второй половины на дарение, если объект куплен парой в браке. Заверяется нотариально.
- Оригинал свидетельства о браке. При утере его легко восстановить в территориальном отделении ЗАГС.
Могут ли родители распоряжаться квартирой, принадлежащей ребенку
С момента перехода прав собственности на недвижимость (нотариальное оформление и регистрация Росреестром) с родителя на ребенка она становится исключительным имуществом несовершеннолетнего. Ни родители, ни иные законные представители малолетнего владельца квартиры не имеют права продать, обменять либо подарить принадлежащую ребенку недвижимость, равно как и помещать ее в залог, в безвозмездное пользование или выделять доли в ней кому-либо (Гражданский кодекс, ст.37, п.2).
Следует выделить особо, что действующее законодательство напрямую запрещает совершение любых сделок опекунов несовершеннолетних с близкими родственниками самих опекунов, за исключением дарения имущества или передачи в безвозмездное пользование в пользу опекаемых несовершеннолетних (Гражданский кодекс, ст.37, п.3). Т.е. выкупить родителями или их близкими родственниками квартиру, ранее оформленную на ребенка – невозможно.
Оформление квартиры на ребенка: дарственная или оформление в собственность?
Дарственная сделка — это передача права собственности на квартиру путем дарения. Ребенок может получить квартиру бесплатно от родителей или других родственников. Для этого нужно заверить документ у нотариуса и зарегистрировать его.
Однако дарственную сделку можно оспорить в суде, если найдутся нарушения или недействительности в договоре. Поэтому перед оформлением сделки нужно внимательно обдумать условия и учесть возможные риски.
Оформление квартиры на ребенка в собственность – это безопасный вариант. Ребенок становится полноправным собственником и получает все права и обязанности. Для оформления нужно составить и подписать договор купли-продажи и зарегистрировать его в государственных органах.
Оформление в собственность требует финансовых ресурсов. Можно воспользоваться ипотекой или другими способами финансирования.
| Оформление квартиры на ребенка дарственной сделкой | Оформление квартиры на ребенка в собственность |
|---|---|
| — Бесплатная передача права собственности | — Ребенок становится полноправным собственником |
| — Риск обжалования сделки в суде | — Безопасный вариант оформления |
| — Необходимость финансовых ресурсов |
Выбор варианта оформления квартиры на ребенка зависит от конкретной ситуации и обстоятельств. Необходимо учитывать риски и финансовые возможности. Если нужно, можно получить юридическую консультацию для выбора оптимального варианта и правильного оформления квартиры на ребенка.
- естественный способ обеспечить ребенка жильем;
- не придется делить квартиру, в случае расторжения брака, квартира исключается из списка совместно-нажитого имущества;
- если недвижимость приобретена на заемные деньги (кредит) и оформлена на несовершеннолетнего ребенка, то на нее не может быть обращено взыскание кредиторов при возникновении просрочек или отказе заемщиков выполнять свои обязательства.
Исключение ипотека: жилплощадь делится между всеми членам семьи поровну.
- при оформлении дарственной, принимающий в дар обязан заплатить 13% налога от общей стоимости квартиры. Если одаряемый — несовершеннолетний, на него не распространяется данный налог;
Несовершеннолетние дети до 14 лет не обязаны присутствовать при заключении сделки, где они будут являться собственниками недвижимости. За них действуют их законные представители (родители, опекуны).
С 14 лет ребенок обязан присутствовать при заключении сделки и даже подписывать документы.
- при оформлении завещания, ребенок станет собственником квартиры после смерти родителей. Но стоит иметь ввиду, что даже если есть завещание, то претендовать на обязательную долю в праве собственности на квартиру могут и другие родственники, например бабушки и дедушки ребенка, не трудоспособные иждивенцы его родителей, у которых после оформления прав появятся свои наследники и так далее квартира «пойдет по рукам».