Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как выселить квартирантов которые не платят без договора». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Будет или нет успешным досудебное урегулирование возникшей ситуации, зависит от договороспособности обеих сторон. Бывает так, что арендатор оказался с психическими нарушениями, которые были неочевидны при заселении. Осложнения могут возникнуть и без этого, если собственник или наниматель занимают слишком жесткую позицию и не идут навстречу друг другу.
Можно ли обойтись без суда
Некоторые в такой ситуации руководствуются соображениями вроде «все вернуть сполна», «ничего не потерять, иначе я проиграл». И забывают, что при разрешении конфликтных ситуаций чаще всего кто-то теряет, а иногда и обе стороны. И здесь пригодится бизнес-модель переговоров — стратегия «выиграл-выиграл» (win-win), — когда находится способ, чтобы в результате не оказалось проигравших, а каждая сторона воспринималась не как враг, а как партнер.
Как собственнику выселить квартирантов без договора аренды: пошаговая инструкция
Чтобы корректно и законно перестать сдавать жилплощадь, необходимо придерживаться следующего алгоритма.
- Направление уведомления о выселении. Жильцам направляется письменное требование с указанием точной даты выезда. Как правило, дается 10-14 дней на выезд. Уведомление вручается под подпись (желательно при свидетелях), либо отправляется по почте ценным и заказным письмом.
- Привлечение участкового уполномоченного полиции. Если требование не выполнено, собственнику необходимо посетить участкового и написать заявление о незаконном проживании посторонних людей в его доме. По факту проверки заявления запросить акт -постановление об отказе в возбуждении дела, о привлечении к ответственности.
- Обращение в райсуд. Если обращение в полицию не принесло результата, подается иск по местонахождению недвижимости. К исковому заявлению обязательно прикладываются правоустанавливающие документы и выписка из ЕГРН, акт из полиции, подтверждение направления уведомления.
- Участие в процессе. На заседаниях необходимо участвовать в прениях, представлять документы по требованию судьи, направлять ходатайства (при необходимости).
- Получение решения суда и его исполнение. В случае, если по итогам разбирательств судья принял позицию ответчика, можно составить апелляционную жалобу. Если решение не обжаловано, проигравшая сторона обязана подчиниться вынесенному акту. По истечению 1 месяца с момента вынесения вердикта можно обратиться в ФССП, если квартиросъемщики добровольно не покинули помещение.
Для выселения квартирантов через суд одного лишь желания собственника может оказаться недостаточно. Придется подобрать подходящие основания:
- систематический отказ от совершения арендных платежей;
- нецелевое использование недвижимости;
- несоблюдение санитарных норм;
- повреждение жилища, расположенного в нем имущества;
- неоднократное нарушение общественного порядка;
- игнорирование норм и правил проживания в многоквартирном доме;
- смена правообладателей недвижимости.
Договор об аренде жилплощади
Наймодатель и арендатор должны оформить и подписать договор на передаваемую во временное пользование жилплощадь.
Его наличие является гарантией соблюдения правовых норм обоими участниками. В контракте прописываются разные пункты и договоренности, но обязательно указываются:
- Паспортные данные участников процедуры.
- Адрес сдаваемого в наем жилого помещения.
- Информация о нанимателе.
- Срок аренды.
- Стоимость и порядок внесения платежей.
- Правовые санкции в случаях нарушения контракта.
- Сроки выселения при досрочном расторжении соглашения.
- Права и обязанности сторон.
Права и обязательства арендодателя
Дорогие читатели!
В соответствии с положениями статьи 6834 ГК РФ, собственник вправе:
- Заключать договор аренды, перезаключать контракт по завершении условленного периода на приемлемых условиях, расторгнуть соглашение.
- Совершать любые действия с собственностью, не противоречащие законодательству.
- Давать согласие на временное проживание иных лиц по просьбе нанимателя.
- Устанавливать стоимость аренды и периоды погашения платежей.
- Требовать выполнения пунктов по использованию жилплощади.
- По договоренности с квартиросъемщиком проверять состояние сдаваемой квартиры и предоставленного имущества (не чаще, чем раз в месяц).
- Выселить нанимателя по решению суда.
Арендодатель обязан:
- Предоставить квартиросъемщику жилплощадь в пригодном для проживания состоянии.
- Обеспечение жизненно необходимыми услугами (газ, вода, электроэнергия).
- Распределить обязанности и порядок расчетов по оплате коммунальных платежей.
Выселение жильцов из коммунальной квартиры
Согласно ст. 619 и ст. 620 ГК РФ, собственник вправе расторгнуть соглашение найма и выселить квартиросъемщиков из коммунальной квартиры без веских на то оснований. Обязательное условие— за два месяца до мероприятия владелец обязан предупредить собственников о готовящейся процедуре.
Уведомление составляется в письменной форме, передается лично или отправляется заказным письмом.
Гражданским Кодексом не установлены точные аспекты, регулирующие жилищные отношения между жильцами комнат в коммунальных квартирах и съемщиками. В Жилищном Кодексе указано, что выселение арендатора могут провести сами соседи в соответствующем порядке. Ими пишется коллективная жалоба и направляется районному участковому.
Следующий шаг— подача в суд исковых требований. Точно такой же порядок действий для процедуры выселения из малосемейных квартир.
Повод для выселения:
- нарушение режима;
- неуплата коммунальных счетов;
- несоблюдение правил безопасности;
- хулиганство, распитие спиртных напитков в местах общего пользования;
- поведение, угрожающее жизни и здоровью соседей.
Судебные органы принимают к рассмотрению только документальные подтверждения:
- показания самих жильцов;
- акты о несоблюдении правил безопасности;
- составленные полицией протоколы о нарушении правопорядка;
- выписки из ЖЕКа о наличии задолженности по коммунальным счетам.
Как составить уведомление
- Укажите точные данные – в уведомлении нужно указать адрес квартиры, фамилии и имена квартирантов, номера телефонов или другие контактные данные.
- Опишите ситуацию – объясните причину написания уведомления, например, неуплата арендных платежей или нарушение правил проживания.
- Укажите сроки – уведомление должно содержать точные сроки, до которых квартиранты должны выселиться.
- Приведите правовую базу – укажите соответствующие статьи законов, которые обязывают квартирантов выполнять свои обязательства и выселяться при нарушении договора.
- Укажите последствия – уведомление должно содержать информацию о возможных последствиях при невыполнении требований, например, привлечение к ответственности или обращение в суд.
Также рекомендуется прикрепить к уведомлению копии документов, подтверждающих нарушение договора или неуплату. Отправьте уведомление квартирантам с помощью зарегистрированного письма с уведомлением о вручении или лично передайте его под расписку.
Помните, что составление уведомления должно быть аккуратным и четким. В случае возникновения споров или непонимания, рекомендуем проконсультироваться с юристом или специалистом в области недвижимости.
Условие о внесудебном расторжении должно быть понятным и справедливым
Если вы сами формулируете условие о внесудебном расторжении, ориентируйтесь на требование о добросовестности. Действовать добросовестно — значит учитывать не только свои интересы, но и интересы арендатора. Поставьте себя на место нанимателя: если формулировка кажется вам несправедливой, использовать её не стоит.
Вот на что ещё нужно ориентироваться:
✅ Формулируйте условия расторжения максимально полно и конкретно.
Если речь пойдёт о просрочке платежей, зафиксируйте чёткий период: например, что договор может быть расторгнут, если наниматель задерживает арендную плату больше чем на 10 календарных дней. Чем меньше срок договора, тем короче может быть период просрочки.
В пункте о порче имущества стоит указать конкретную сумму. Скажем, если при посуточной аренде наниматель причинит ущерб помещению на сумму больше 10 000 ₽, наймодатель может расторгнуть договор в одностороннем порядке.
Не стоит забывать о здравом смысле. Если указать в договоре на 11 месяцев аренды, что вы можете выселить квартиранта из-за одного дня просрочки, суд вряд ли примет вашу сторону.
✅ Чётко пропишите, как будут выполняться условия расторжения. Нужно зафиксировать, как вы сообщите арендаторам о прекращении договора, за сколько дней им нужно будет съехать и как вы будете принимать квартиру обратно. Например, можно написать так:
- договор прекращается через 10 дней после получения арендатором уведомления;
- арендодатель направляет арендатору уведомление по указанной в договоре электронной почте;
- арендатор обязан передать помещение обратно арендодателю по акту приёма-передачи в течение трёх дней после прекращения договора.
Уведомить о расторжении договора можно в мессенджере или по электронной почте — законно, но нужно указать это условие в договоре. Даже если арендатор не прочитал сообщение, оно считается прочитанным на следующий рабочий день после отправки.
Как выселять квартирантов, которые не платят:
- Одним из вариантов может быть смена замков на двери квартиры. Правда, у такого способа может быть оборотная сторона — владельцев в иных случаях обвиняю в краже вещей. Если же вы все-таки идете на подобный шаг, то тут следует квартирантов уведомить заранее.
- Второй вариант легален — владелец недвижимости имеет право распоряжаться своими квадратными метрами по собственному усмотрению, а посторонние лица могут быть выставлены в любое время. Для этого следует пригласить полицию или участкового. Если вы думаете, можно ли выселить квартирантов с помощью участковых или сотрудников правоохранительных органов, то ответ — нет, вытолкать людей они не имеют права. Но в состоянии либо попросить их на выход, либо составить протокол, который позднее можно передать в суд. А уже по решению судебного органа вы можете избавиться от злостных неплательщиков по легальному пути.
Порядок действий при выселении
На практике при выселении квартирантов с собственного жилья следует придерживаться нескольких правил:
- Сообщить в письменном виде квартирантам про желание расторгнуть договор.
- При условии того, что договора нет, в письменной форме предоставить претензию – просьбу о выселении с указанием срока выезда.
- Если квартиранты проживают с несовершеннолетними детьми, дать более оптимальный срок для возможности найти новое жилье и переехать.
В тех случаях когда мирно урегулировать вопрос не получается, необходимо следовать следующему порядку:
- Вариант помощи выезда квартирантов с помощью сотрудников милиции и МЧС, этот метод используют чаще в таких случаях, когда договор аренды отсутствует.
-
Собрать пакет документов для подачи в суд:
- пакет документов на собственность;
- договор аренды;
- исковое заявление;
- акт описания имущества переданного в аренду.
- На основании решения суда квартиранты обязаны покинуть помещение в сроки указанные в документе.
Если досаждают квартиранты, снимающие квартиру у соседей
Довольно часто причиной выселения квартирантов становится не их неплатежеспособность, а буйное поведение или вредные привычи. Тем, кого волнует вопрос, как выселить квартирантов соседей, можно посоветовать лишь одно. Жалуйтесь! Сначала звоните хозяевам квартиры и требуйте, чтобы они приняли меры. Скорее всего, они не захотят усложнять себе жизнь и избавят вас от надоевшего соседства.
Ну а если хозяева квартиры бездействуют, а временные жильцы продолжают отравлять вам жизнь, вызывайте участкового и пишите заявление в полицию. Как только их накопится больше трех, участковый будет обязан принять меры. Скорее всего, дело будет передано в суд, и соседям, допустившим проживание на своей жилплощади квартирантов, не соблюдающих установленные правила, придется заплатить штраф.
Кстати, если вы озадачены тем, как выселить квартирантов из коммунальной квартиры, действовать надо аналогичным способом. Только запротоколированные заявления в полицию, подтверждающие, что вы действительно страдаете от неудобного соседства, помогут вам решить дело в свою пользу.
Как выселить квартирантов, проживающих без договора
Если между собственником квартиры и квартирантом не заключен договор найма или аренды жилого помещения, правоотношения между арендодателем и арендатором регулируются нормативными положениями материального и жилищного законодательства, а именно:
Согласно статье 30 Жилищного кодекса РФ собственник квартиры вправе предоставить во владение или в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании.
Собственник жилья осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, установленные жилищным законодательством.
Начинать выдворение недобросовестных квартирантов из жилого помещения следует с переговоров. Если арендатор не желает выселяться в добровольном порядке, необходимо уведомить его о предстоящем принудительном выдворении. Разговор с квартирантом рекомендуется записать на диктофон. Если арендатор человек вменяемый и интеллигентный, целесообразно вручить ему письменное уведомление о выселении с обязательной отметкой о получении на втором экземпляре. В любом случае квартиранту следует предоставить срок для добровольного освобождения квартиры. По истечении данного срока необходимо обратиться с соответствующими заявлениями одновременно в три инстанции: в полицию (участковому уполномоченному), в прокуратуру и в управляющую компанию.
К сожалению, в большинстве случаев, при разрешении такой ситуации — с квартирантами не заключен письменный договор, и они выдворяются принудительно, собственник квартиры остается без арендной платы. Финансовый вопрос можно решить, если действовать через суд. В этом случае собственнику будет необходимо доказать факт проживания квартирантов в его квартире в определенный период времени на основании устного соглашения. Выселением квартирантов займутся приставы-исполнители после вынесения судебного решения в пользу собственника жилья и его вступления в законную силу.
Обратите внимание! Если собственник жилья, не заключивший договор аренды, оказывается не в состоянии собрать доказательства, подтверждающие факт проживания квартирантов в съемной квартире, перспективы положительного рассмотрения судом его иска стремятся к нулю.
Существует еще один, достаточно «мягкий» способ избавиться от обнаглевших квартирантов. Собственнику нужно написать заявление в управляющую компанию об отключении воды, электричества и газоснабжения в его квартире на определенный период времени, для начала, на 10 дней. Как правило, при таких условиях недобросовестные квартиранты быстро съезжают.
Какие документы необходимо представить в суд с иском о выселении квартирантов
Вместе с исковым заявлением в суд необходимо представить следующие документы:
- оригинал квитанции об уплате государственной пошлины — согласно статье 333.19 Налогового кодекса РФ пошлина составляет 300 рублей;
- свежая выписка из ЕГРН;
- копия договора аренды или найма;
- документы финансового характера, подтверждающие оплату арендатором коммунальных услуг, а также суммы, вносимые им в счет оплаты по договору аренды;
- копия паспорта собственника жилья и арендатора (при наличии);
- объяснения соседей и свидетелей;
- аудио или видеозаписи (при наличии) на цифровом носителе, подтверждающие факт нарушения;
- письменные доказательства (при наличии);
- копия уведомления квартирантов с требованием погасить задолженность по арендной плате.