Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Последствия неузаконенной перепланировки для собственника и как ее оформить». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если владелец жилья запланировал капитальный ремонт, включающий изменения, которые необходимо будет внести в технический и кадастровый паспорта, его план необходимо предварительно согласовать. Для этого нужно подать заявку в районную (городскую) Жилинспекцию.
Основные правила перепланировки в 2022 году
Вначале следует заказать технический паспорт (в БТИ, либо в МФЦ). Затем — разработку проекта (в любой сертифицированной проектной организации). Когда все это будет готово, отнесите в Жилинспекцию следующие документы:
- Заявление
- Техпаспорт на квартиру
- Эскиз проекта (2 экземпляра)
- Паспорт собственника
- Согласие всех, прописанных в квартире
Что можно делать без согласования
Если ремонт ничего по сути не изменит, никак не повредит ни конструкции дома, ни соседям, ни самим жильцам, то можно делать его без согласования. По закону, это не перепланировка или переустройство.
В целом без согласования можно:
- Делать косметический ремонт: штукатурить и красить стены, клеить обои. Класть новую плитку или ламинат взамен старых таких же покрытий.
- Менять двери, окна, стеклить балкон, если стены и проемы останутся нетронутыми.
- Устанавливать новое инженерное оборудование, соответствующее по устройству и габаритам прежнему. Например, трубы или ванну.
- Разбирать старую встроенную мебель, например, антресоли.
- Переставлять электроплиту в пределах кухни.
Единственное жильё под защитой закона. Но не всегда
Закон гласит: нельзя забирать у должника его единственное жильё, в котором он проживает вместе со своими родственниками. Нужно гарантировать должнику и его семье условия, «необходимые для их нормального существования».
Но проблема в том, как закон трактуют судьи. Какой объём жилья нужно оставить должнику, чтобы он «нормально существовал»? А если должник по факту не проживает в своей квартире, а сдаёт её в аренду? А если у должника много квартир, то какую ему позволят оставить?
Если жилых метров много, судья оставит должнику самое дешёвое жильё.
Часто банкроты пытаются спасти кровно нажитые метры, быстро избавившись от жилья. Стратегия распространённая. К примеру, богатый гражданин имеет в собственности квартиры и дома. Он знает, что скоро придут всё отбирать, и в спешке раздаривает имущество детям или распродаёт его друзьям и партнёрам.
Есть три варианта развития событий:
- Всю недвижимость вернут назад, если она продана неграмотно;
- Вместо недвижимости с покупателей возьмут деньги (опять же когда продано всё было неграмотно);
- Оспорить ничего не удастся: ни денег, ни квартир не вернуть. Последний случай — редкость.
Один челябинский бизнесмен решил пойти по первому сценарию. Он продал шесть квартир и элитный коттедж. Затем суд отменил все сделки и вернул в собственность бизнесмена одну из квартир и коттедж в Барвихе.
Тогда предприниматель потребовал оставить ему элитный коттедж в Барвихе как «единственное жильё». Но судьи решили, что «жить нужно скромнее», и отказались идти навстречу. В итоге дом продали с торгов.
Роскошная квартира — плохой вариант единственного жилья. Её часть могут кому-то продать либо обменять на вариант попроще
Сам по себе факт владения одной квартирой ещё не гарантия того, что у должника её не заберут. Тут есть два варианта.
Первый, самый простой: суд оценивает квартиру по стандартным критериям:
- какая у неё площадь;
- какой норматив площади на одного человека (или «жилищная норма учёта» по месту нахождения жилья).
Не избавляйтесь от квартир, поддавшись панике
Любую сделку суд может отменить, особенно банкротство если не за горами
Есть две группы ситуаций.
Первая: гражданин в преддверии банкротства спешит продать / подарить всё имущество, включая единственную квартиру.
Но когда суды успешно отменят все сделки, квартиру уже не признают единственным жильём. Логика проста: раз должник избавился от квартиры, значит, ему точно было где жить. Вот пусть там и живёт.
Вторая группа ситуаций: гражданин или его супруга распродаёт всё, кроме единственной квартиры. Тем самым он оставляет за собой как бы единственное жильё в надежде, что его не заберут.
Эта схема тоже не работает. Суды признают подобную цепочку действий умышленной, то есть направленной исключительно на то, чтобы уйти от долгов, и отбирают оставшуюся единственной квартиру.
Тут действует правило: отменить любую сделку тем проще, чем ближе начало банкротства. Помните, любые ваши сделки с недвижимостью будут изучать под лупой. Не нужно впадать в панику и совершать необдуманные шаги, иначе можно лишиться единственного жилья.
Правила перепланировка квартиры 2020
Если концентрироваться именно на новых требованиях этого года, то их два. Причем оба облегчают жизнь граждан, планирующих «переформатировать» свою квартиру.
- Для согласования больше не нужна справка о принадлежности/непринадлежности дома к числу архитектурных памятников
- Выписка из ЕГРН также не нужна, если собственность на квартиру уже зарегистрирована. Сопутствует этому правилу запрет на проведение перепланировки в новостройках до того момента, пока собственность на новое жилье не будет зарегистрирована в Росрестре
К запрещенным видам переустройства жилого пространства отнесены:
- Разрушение общедомовых коммуникаций и несущих конструкций (стен)
- Объединение балкона и/или кухни, где установлена газовая плита, с жилым помещением
- Перенос санузла в зоны, под которыми находятся жилые комнаты нижних этажей
- Вынос элементов центрального отопления на балкон
- Работы, результат которых делает невозможным нормальное пользование квартирой
Не нужны согласования для косметического ремонта, смены отделки (например, с обоев на кафель, с линолеума на паркет и т.д.), обновления встроенной мебели.
Не нужно подавать предварительную заявку в БТИ, чтобы произвести:
- Обустройство проемов в межкомнатных перегородках
- Замену кухонной плиты
- Перемещение сантехники в пределах санузла
- Установки или разборки гипсокартонных перегородок
- Застекления балкона
- Монтажа кондиционеров, сплит-систем, спутниковых антенн
- Переустройства/ликвидации тамбурной зоны
Наказание: от штрафа вплоть до потери квартиры
Как говорит Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра компании «Инком», о неузаконенных перепланировках в соответствующие инстанции чаще всего сообщают соседи. К примеру, если в квартире сверху постоянно работает отбойный молоток и оттуда выносят большое количество строительного мусора, можно предположить снос несущей стены. По словам Мосжилинспекции, «доносы» соседей – основной источник получения такой информации. Ежегодно в ведомство поступает порядка 10 тысяч подобных обращений. Около половины из этого числа перепланировок проходят с нарушениями. Также часто факт незаконной перепланировки обнаруживается при продаже жилья.
Собственникам, которые провели незаконную перепланировку, стоит помнить о том, что в любом случае придется заплатить от 2000 до 2500 рублей штрафа, даже если при этом не было совершенно ничего запрещенного или собственник сам обратился в Мосжилинспекцию по факту выполнения работ.
Если проверка показала, что в ходе перепланировки собственник осуществил законодательно запрещенные изменения, его обяжут вернуть квартиру в первоначальный вид за свой счет. Как правило, на это дается полгода. Если собственник не выполнил предписание в установленный срок, суд может вынести решение о продаже квартиры с молотка. В этом случае из вырученных от продажи средств вычтут расходы на исправление самовольных изменений, а остальное вернут владельцу. Делать ремонт будет новый собственник, которому и передадут деньги на это.
Впервые суд вынес такое решение в 2013 году в отношении двух собственников квартиры в Бирюлеве, убравших несущую стену. Причем Мосжилинспекция три года пыталась решит этот вопрос, не применяя такие жесткие меры, но собственники игнорировали все звонки и предписания.
Еще одно решение о продажи квартиры на торгах было принято в 2016 году в отношении жителя Войковского района. Он совместил ванную с туалетом, а также расширил санузел за счет коридора (что допустимо), жилой комнаты и части кухни (что законодательно запрещено). Хозяин полтора года не впускал в квартиру инспекторов и проигнорировал предписание о возвращении жилья в прежний вид.
Как узаконить выполненную перепланировку
Согласно законодательству, оформлять перепланировку после ее выполнения можно через суд. Для этого собственнику квартиры нужно подать в архитектурный отдел администрации заявление с просьбой узаконить перепланировку. Также нужно указать, что работы уже выполнены.
Затем квартиру посетит специалист Бюро технической инвентаризации (БТИ), который произведет замеры внесенных изменений. Эти данные будут указаны в новом техпаспорте. Также нужно согласовать изменения в пожарной службе, санитарном надзоре и управляющей компании. Представители организаций должны осмотреть переделки и признать их соответствие санитарным, градостроительным и пожарным нормам, а также отсутствие опасности для целостности дома и отсутствие неудобств для соседей.
Параллельно необходимо заказать проект, это можно сделать в БТИ или специализированных агентствах. Стоит отметить, что при оформлении перепланировки в судебном порядке простой эскиз не подойдет – необходим именно проект, даже если изменения были незначительными. Все эти документы нужно подать в районный суд вместе с прошением об узаконивании несогласованной перепланировки. Александр Москатов говорит, что решение, как правило, выносится в течение месяца.
Однако многим собственникам удается оформить перепланировку без обращения в суд. В таком случае документы оформляются задним числом – как будто работы еще не начались. Но эту хитрую схему могут раскрыть. К примеру, после получения документов на выдачу разрешения БТИ может направить своего специалиста, чтобы оценить, можно ли выполнять перепланировку.
Эксперты рекомендуют во всех ситуациях оформлять перепланировку до ее проведения. Причем это касается как старых домов, так и новостроек с так называемой «свободной» планировкой – поскольку в реальности план квартиры утвержден застройщиком, и любые расхождения с ним считаются перепланировкой.
Пример 2: отсутствие согласия от кого-либо из заинтересованных лиц
Приватизация всегда проводится по обоюдному согласию лиц, имеющих право на проживание в помещении на момент проведения процедуры. То есть, разрешение требуется от всех, кто официально зарегистрирован в квартире. Отсутствие согласия выступает поводом для отмены сделки.
Здесь можно описать такой случай из практики. После смерти женщины ее официальный муж выселил через суд ее сына от первого супруга, мотивировав это тем, что молодой человек постоянно проживает в другой квартире. Далее, вдовец приватизировал жилье на себя и свою родную дочь.
Однако сын смог добиться отмены приватизации, сначала обжаловав решение о выселении в судебной инстанции высшего порядка. После чего была аннулирована и сама приватизация, потому как от молодого человека не было получено согласие на процедуру, хотя право на проживание и участие в ней у него присутствовало.
Условия расприватизации
Вернуть квартиру в государственную собственность могут только те собственники, которые изначально проводили приватизацию.
Существует ряд ограничений, при которых вернуть квартиру под крыло государства будет невозможно.
- Жильё находится в обременении, например, выступает залогом в банке или арестована.
- Одним из дольщиков является несовершеннолетний ребёнок.
- Один из совладельцев не даёт своего согласия.
- Это не единственное жильё у владельца квартиры.
- Жилплощадь была получена по наследству, подарена или куплена.
- Была проведена незаконная перепланировка.
- Имеются долги по услугам.
Государственные органы не будут ходить по квартирам и проверять факт неправомерной перепланировки. Это выявляется совершенно другими методами. К ним относится следующее:
- Сообщение соседей. Бывает, что жильцы, проживающие рядом, просто так заявляют о проведении ремонта для выявления нарушителя, а бывает, что перепланировка жилого помещения затрагивает их интересы.
- Заявление учреждений, в компетенцию которых входит контроль за безопасностью проживания в многоквартирных домах. Они должны сообщать, если обнаруживаются обстоятельства, нарушающие порядок.
- Иные источники. Это могут быть анонимные обращения, сообщения участкового.
При получении информации о законности проведения перепланировки квартиры инспектор обязан провести проверку, посетив жилье лично. Если будет выявлено, что капитальные изменения были сделаны без разрешения, сотрудник госоргана выписывает штраф прямо на месте. Также он выдает предписание, которое обязывает собственника согласовать проведенные работы.
Особенности купли-продажи квартиры с незаконной перепланировкой в ипотеку
Покупка квартиры с незаконной перепланировкой через ипотеку очень сложная задача. В процессе принятия решения банковское учреждение тщательно проверяет объект недвижимости. При выявлении незаконных изменений в помещении оно откажет в выдаче денежных средств. Получить согласие удается достаточно редко.
Поэтому продавцу требуется сначала узаконить изменения или привести жилую площадь в первоначальный вид, а затем только продавать.
Стоит отдельно сказать и о возможности перепланировки квартиры, которая уже взята в ипотеку. Банковские организации стараются максимально обезопасить себя от лишних рисков, поэтому в ипотечном соглашении заемщик вряд ли найдет указание на возможность внесения изменений в конфигурацию недвижимости.
Если заемщик нарушит условия договора с банком и произведет перепланировку, последствия могут быть серьезными. Потенциальный собственник может лишиться жилья.
ВНИМАНИЕ! Банковский сотрудник вправе в любое время посетить квартиру, взятую в ипотеку, и проверить ее состояние. Помещение должно в полной мере соответствовать первоначальному состоянию или хотя бы не ухудшать его. В противном случае ликвидность недвижимого объекта может понизиться, что очень болезненно воспринимается банком. Поэтому сотрудник обязательно предупреждает заемщика, чем грозит незаконная перепланировка квартиры.
Понятие расприватизации
Расприватизация – процесс, обратный приватизации. Граждане, которые получили квартиру, принадлежащую муниципалитету, в собственность бесплатно, могут передать ее обратно государству. При этом за жильцами остается право бессрочного проживания в квартире.
Процедура бывает судебной и административной.
Законодатель не приводит понятие расприватизации. Но, принято считать, что признание договора о приватизации недействительным в суде – это расприватизация, а добровольный возврат жилья правильно называть деприватизацией.
Но поскольку смысл обеих процедур – одинаков, не будем вдаваться в лингвистические тонкости и назовем процесс расприватизацией.
Деприватизация квартиры и других видов недвижимости: условия и последствия
Процесс деприватизации имеет и свои негативные стороны. К примеру, жилье принадлежащее государству с большими трудностями можно обменять и невозможно продать. Вам не удастся взять кредит под залог недвижимости, ибо она не является вашей собственностью. Дарить и завещать находящуюся в муниципальной собственности квартиру нельзя, поэтому не имеющий родственников пенсионер никак не сможет заключить договор пожизненной ренты.
Еще почитать: Как определить резидент или нерезидент юридическое лицо
Сразу оговоримся, что пока в нашей стране принудительного перевода собственности нет. Но в описанном выше проекте закона о принудительной деприватизации жилья 2021 в РФ такой пункт предусматривается. Касаться он будет малоимущих категорий граждан и решаться должен на уровне местных властей.
Можно ли отменить приватизацию квартиры?
Юридически приватизация не является окончательной и бесповоротной сделкой. Предоставив право перевести квартиры в собственность граждан, государство сохранило за ними право на отказ от процедуры. Причем граждане могут приостановить приватизацию на этапе оформления документов. Но если квартира уже приватизирована, ее по-прежнему можно вернуть государству: самостоятельно или через суд.
После приватизации жилья человек становится его собственником. Он может свободно распоряжаться своим имуществом вплоть до его отчуждения (п. 1 ст. 209 ГК РФ). Правда, если собственников квартиры несколько, им предстоит договориться и действовать сообща. Отменить приватизацию только своей доли в случае с квартирой нельзя.
Право на отмену приватизации закреплено в ст. 9.1 Федерального закона № 1541-1 «О приватизации…», и вот подробности:
- расторгнуть приватизацию могут только участники процедуры;
- отмена доступна всего один раз в жизни;
- дети могут отказаться от приватизации только с согласия органа опеки.
Таким образом, расприватизация в суде доступна всем участникам приватизации. Действия должны быть добровольными, но никак не принудительными.
Как добровольно расприватизировать квартиру
Для того, чтобы вернуть приватизированную квартиру государству необходимо выполнить ряд простых действий, а именно:
- Собрать документы. Для расприватизации вам потребуются: свидетельство о собственности, паспорта (или свидетельства о рождении) все собственников жилья, справка из Росреестра об отсутствии ограничений на сделки с жильем, технический паспорт (запрашивается в БТИ), полная поквартирная карточка (со времени въезда в квартиру), справка об отсутствии задолженностей по ЖКХ, квитанция об оплате госпошлины.
- Подать заявление. Вместе с собранным пакетом документов необходимо обратиться в органы муниципальной власти. Там составить заявление и передать его должностному лицу. На рассмотрение этого вопроса отводится 30 дней, после чего вам должны предоставить решение в письменном виде.
- Оформить договора социального найма. Если ваше прошение о расприватизации квартиры удовлетворено, то в течении двух календарных месяцев муниципалитет должен подготовить и подписать с вами договор социального найма. Участниками этого соглашения являются все собственники деприватизированной квартиры.
На этом процедура добровольного перевода личной собственности в собственность государства можно считать оконченной.