Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Налог на имущество организации». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Санкции за неуплату налога могут быть разными, размер зависит от суммы дохода и от того, намеренно ли собственник укрывался от налоговой. В самых сложных случаях речь может идти не о пенях или штрафах, а о принудительных работах и даже лишении свободы, подчеркивают юристы.
Преимущества официальной сдачи жилья в аренду
Сдавать жильё легально стоит не только потому, что отказ от уплаты налогов грозит штрафами, судебной волокитой и другими неприятными хлопотами. Такой подход к использованию своего имущества способен уберечь владельца и от других проблем.
Официальный договор – это юридический документ. Он помогает сторонам, заключившим его, отстаивать свои права в суде. При возникновении проблем с арендаторами владелец жилья спокойно обращается в суд, не боясь, что информация о сдаче квартиры дойдёт до налоговой и ему придётся платить штраф. В данном случае договор аренды и налог – понятия взаимосвязанные. При нелегальной сдаче жилья очень немногие собственники решаются обращаться в судебные инстанции.
Договор устанавливает чёткие правила для нанимателей, которые они обязаны соблюдать. Владелец может прописать в договоре всё что угодно. Ниже мы расскажем подробнее, как составить договор и что в нём можно указать. Но если коротко, то это, например, штрафные санкции за несвоевременную оплату проживания и коммунальных услуг. Также часто указывают круг лиц, которые будут иметь право проживать в сдаваемой квартире (и это исключает ситуации, когда оказывается, что вместо двух человек в квартиру заселилось десять). Наконец, можно прописать состояние квартиры и находящегося в ней имущества на момент сдачи и необходимость привести жильё в порядок при выезде. Все условия, закреплённые договором, будут иметь юридическую силу.
Кроме того, официальный договор избавляет собственника от необходимости скрывать факт сдачи квартиры, опасаться встречи с участковым, врать соседям, заставлять арендаторов представляться родственниками и так далее. Документ также делает невозможными попытки шантажа со стороны соседей или квартирантов во время каких-либо конфликтов и спорных ситуаций. Боязнь проблем с налоговой службой нередко заставляет владельцев идти на уступки всем, кто грозит «пожаловаться куда следует». В конце концов, сами арендаторы могут спокойно обращаться к участковому, если у них возникли какие-либо неприятности.
Ещё один несомненный плюс легальной сдачи квартиры – получение безналичных платежей от квартирантов. Если владелец не платит налог на сдаваемую квартиру, то ежемесячные поступления на карту одной и той же суммы от одних и тех же лиц рано или поздно вызовут подозрения сначала у банка (и счёт могут заблокировать), а затем и у налоговой службы. В обоих случаях придётся объясняться. Если же собственник действует по закону, то объяснить эти денежные поступления ему будет нетрудно. При этом не придётся каждый месяц лично встречаться с квартирантами, чтобы получить деньги и составить очередную расписку, – средства собственник получит на карту, и платёж будет подтверждён.
Наконец, ещё одно преимущество – владелец может застраховать свою квартиру на случай бытовых неприятностей. Если прорвёт трубу и случится потоп, то ремонт в сдаваемой квартире и квартире пострадавших соседей оплатит страховая компания. Если жильё застраховано, но страховая компания выяснит, что оно неофициально сдавалось посторонним людям, в выплате компенсации могут отказать.
Модернизация арендованного имущества
Помните, что за арендованное имущество (в том числе лизинговое) налог платит арендодатель вне зависимости от того, у кого оно находится на балансе. Но есть особенности, когда речь идет о неотделимых улучшениях арендованного имущества.
В случае неотделимых улучшений арендованного имущества арендатор не должен платить налог до определенного момента времени. Разъяснения даны в письме Минфина от 8 декабря 2022 г. № 03-05-05-01/120262.
Если после завершения капитальных вложений на неотделимые улучшения арендованного имущества арендодатель не возместил затраты, и они учитываются как самостоятельное основное средство на балансе арендатора (при их соответствии требованиям п. 4 ФСБУ 6/2020 и 6 ФСБУ 26/2020), то он уплачивает налог на имущество (по среднегодовой стоимости) — до момента выхода объекта из состава основных средств в соответствии с нормами ФСБУ 6/2020.
Самое частое нарушение собственников коммерческих площадей — это неуплата налогов. Обычно за это устанавливается штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога, уточнил Денис Зайцев, руководитель налоговой практики юридической фирмы BMS Law Firm. Он пояснил, что также начисляются пени в размере 1/300 от ставки рефинансирования (хотя это и не мера ответственности, а мера обеспечения надлежащего исполнения обязательства). По прошествии определенного количества времени ставка становится 1/150, что жестче обычного кредитования.
Есть также штраф в размере 40%, который применяется в том случае, если налоговому органу удастся доказать, что лицо умышленно не уплатило налог. «Более того, налоговый орган при достижении определенных финансовых показателей по неуплаченным налогам может передать информацию о выявленных нарушениях в правоохранительные органы. В этом случае будет решаться вопрос о возбуждении уголовного дела. Наказание по ч. 2 ст. 199 УК РФ — вплоть до лишения свободы на срок до шести лет», — заявил Зайцев.
Санкции могут применить к арендатору, если он не выполняет обязательства перед арендодателем — например, пропускает сроки оплаты или портит имущество. Однако любой договор аренды предполагает наличие страхового депозита, как правило, равного двум−трем арендным платам. Чаще всего в случае нарушения собственник берет из него сумму, которую недополучил от арендатора, при этом последний все равно должен восполнить ее, уточнил директор департамента коммерческой недвижимости агентства Point Estate Роман Амелин. Он подчеркнул, что по окончании договора после подписания акта приема-передача помещения собственник возвращает страховой депозит арендатору — или в полном объеме, или за вычетом штрафов.
Налог за сдачу квартиры в аренду (наем)
В 2020 году, если владелец квартиры сдает ее по договору найма, он должен платить налог на доход, полученный от нанимателя, в размере 13%.
Налоговая ставка может отличаться в зависимости от того, какой налоговый режим выберет собственник.
С 1 января 2019 года у жителей некоторых российских регионов есть возможность зарегистрироваться как самозанятый и платить налог по ставке 4% вместо 13.
Вовремя предоставлять декларацию и уплачивать налог на аренду квартиры — прямая обязанность налогоплательщика. Штраф за неуплату составляет от 20 до 40% от неуплаченной суммы. Сдавать квартиру и не платить налоги можно только по договору безвозмездного пользования жильем.
Собственник квартиры самостоятельно должен предоставить налоговую декларацию в отделение ФНС по месту регистрации не позднее 30 апреля года, следующего за отчетным периодом. Заполнить форму 3-НДФЛ можно от руки, в электронном виде или с помощью специальной программы.
Отражен доход от сдачи имущества в аренду. Должен ли арендодатель платить ндфл с дохода от сдачи имущества в аренду? Разницы из-за перепадов курсов
Налоговый учет доходов в сумме арендной платы зависит от того, является ли аренда для организации основной деятельностью или нет.
Ситуация: к каким доходам при расчете налога на прибыль отнести плату, полученную за сдачу имущества в аренду, — к выручке от реализации или внереализационным доходам?
Понятие систематичности используется в значении, применяемом в пункте 3 статьи 120 Налогового кодекса РФ, — два раза и более в течение календарного года.
Такой подход к применению понятия «систематичность» был закреплен в пункте 2 раздела 4 Методических рекомендаций по применению главы 25 Налогового кодекса РФ (утвержденных приказом МНС России от 20 декабря 2002 г. № БГ-3-02/729).
На сегодняшний момент этот документ утратил силу (приказ ФНС России от 21 апреля 2005 г. № САЭ-3-02/173). Однако предложенное толкование понятия «систематичность» сохраняет свою актуальность, что подтверждается представителями налогового ведомства (см., например, письмо УМНС России по Московской области от 25 марта 2004 г. № 04-23/03451) и арбитражными судами (см., например, постановление ФАС Волго-Вятского округа от 26 октября 2005 г. № А28-4710/2005-34/29).
Новый стандарт по аренде и налогу на имущество: кто платит
Объект аренды может быть одновременно признан в качестве основного средства на балансе арендатора и арендодателя.
Индивидуальный предприниматель может получить патент на аренду помещения — статья 346.43, абзац 2, пункт 19 Налогового постановления. Стоимость зависит от региона, площади помещения и периода.
Чтобы сдавать помещения в аренду как ИП, предприниматель должен заявить код ОКВЭД 68.20.1 Аренда и управление собственной или арендованной жилой недвижимостью или 68.20.2 Аренда и управление собственной или арендованной нежилой недвижимостью.
Добавьте к этому быстрый рост онлайн-бизнеса, который привел к тому, что некоторые арендаторы, по сути, больше не нуждаются в коммерческих помещениях. С другой стороны, спрос на складскую недвижимость резко возрос благодаря интернет-магазинам.
Обычно арендодатели предпочитают забирать платеж лично в арендуемой квартире. Таким образом, они также проверят сохранность переданного им имущества и вещей. Если в дополнение к арендной плате взимаются коммунальные платежи, плата за услуги оператора или поставщика, они будут указаны в документе отдельно. Сумма оплаты указывается в квитанции и подтверждается отдельными счетами.
ЦЕНТР БЕСПЛАТНОГО ТЕСТ-ДРАЙВА «ЧТО ДЕЛАТЬ, ЧТОБЫ ПОЛУЧИТЬ КВАЛИФИКАЦИЮ»
Курсы валют, ситуация на фондовом рынке, акции, котировки, аналитика. Ситуация с пенсиями, зарплатами, кредитами и депозитами. Развитие малых и средних предприятий.
Если международным договором установлен иной порядок налогообложения арендованного имущества, то применяются положения международного договора (ст. 7 Налогового кодекса РФ). Если такого соглашения нет или установленные в нем правила не отличаются от норм российского законодательства, применяются положения п. 3 ст. 383 НК РФ.
Индивидуальный предприниматель на ОСНО платит 13% НДФЛ. Налоговая база может быть уменьшена на расходы, что не очень интересно при сдаче помещений в аренду. Но предприниматель имеет возможность применять и другие личные налоговые вычеты — на приобретение жилья, лечение, образование и т.д. При их наличии вся система может стать прибыльной.
В любом случае, рынок коммерческой аренды постепенно восстанавливается, поэтому стоит поговорить о налогообложении этого вида деятельности.
Неофициальная аренда квартиры сопряжена с проблемами. Если соседи пожалуются в налоговую инспекцию, будет проведена проверка, и домовладельца обвинят в уклонении от уплаты налогов. Он должен будет уплатить НДФЛ за весь период аренды и заплатить штраф. Плата составит примерно 20% от общего дохода.
Арендатор применяет ФСБУ
При применение ФСБУ 25/2018 необходимо учитывать три момента:
1) согласно п. 2 ФСБУ этот стандарт применяется вне зависимости от наличия в договорах финансовой аренды (лизинга) условий, в соответствии с которыми предмет аренды учитывается на балансе арендодателя или арендатора;
2) новацией этого ФСБУ является исключение зависимости порядка бухгалтерского учета объектов у одной стороны договора аренды от порядка учета у другой стороны этого же договора (п. 1 информационного сообщения Минфина России от 25.01.2019 № ИС-учет-15);
3) подразделение аренды на обычную (в ФСБУ 25/2018 она называется операционной) и финансовую осуществляет только арендодатель. Для учета арендатора вид аренды значения не имеет.
Пунктом 10 ФСБУ 25/2018 предусмотрено, что арендатор признает предмет аренды в качестве права пользования активом с одновременным признанием обязательства по аренде. При этом арендатор должен применять единую учетную политику в отношении права пользования активом и в отношении схожих по характеру использования активов (незавершенных капитальных вложений, основных средств и др.). В случае если предмет аренды по характеру его использования относится к группе основных средств, по которой арендатор принял решение о проведении переоценки, арендатор переоценивает соответствующее право пользования активом (п. 16 ФСБУ 25/2018). Стоимость права пользования активом погашается арендатором посредством амортизации, за исключением случаев, когда схожие по характеру использования активы не амортизируются (п. 17 ФСБУ 25/2018).
Таким образом, арендатор учитывает право пользования арендованной недвижимостью в порядке, аналогичном порядку учета основных средств, то есть на счете 01 «Основные средства». Минфин России в комментируемом письме это подтвердил.
То есть вне зависимости от вида аренды (операционная или финансовая) у арендатора будет присутствовать актив, учитываемый на счете 01. Однако это не означает, что ему в любом случае придется платить налог на имущество. Все будет зависеть от того, возникает ли объект обложения у арендодателя.
Какие взносы платит ИП за сдачу здания или его части?
Индивидуальный предприниматель при осуществлении деятельности имеет возможность выбора применяемой системы налогообложения. От этого зависит размер платежей и сроки оплаты.
При применении общей системы налогообложения индивидуальный предприниматель уплачивает следующие виды налогов:
- НДФЛ. Отчетный период – год, предусмотрен авансовый порядок уплаты налога. В течение года ИФНС присылает уведомления на уплату сумм налога, а в конце года производится окончательный расчет подлежащего к уплате (возмещению) налога. Ставка – 13 %. Возможно уменьшение суммы дохода на суммы вычетов, предусмотренных НК РФ.
- НДС. Отчетный период – квартал, уплата происходит ежемесячно равными долями до 25 числа месяца, следующего за отчетным. Ставка – 18 %.
- Налог на имущество. Расчет суммы осуществляют налоговые органы. Уплата производится 1 раз в год на основании уведомления ИФНС. Срок оплаты – до 1 декабря следующего за отчетным года.
- НДФЛ.
Основным документом, регламентирующим отношения арендодателя с арендатором, является договор аренды .
В соответствии со ст. 577 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 3 ст. 578 ГК в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор — не заключенным.
При заключении договора аренды капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения или машино-места следует руководствоваться нормами § 4 гл. 34 ГК.
Налог на недвижимость при аренде у физических лиц
Плательщики налога на недвижимость и возникновение обязанности по его исчислению
В соответствии с абз. 3 ч. 1 п. 1 ст. 184 НК по капитальным строениям, взятым организациями в аренду (финансовую аренду (лизинг)), иное возмездное или безвозмездное пользование у физических лиц, плательщиком признается организация-арендатор (лизингополучатель, ссудополучатель).
Пример 2
Организация-арендатор взяла в аренду здание у физического лица и передала его часть в аренду индивидуальному предпринимателю (субарендатору). Здание на баланс арендатору не передавалось. В данной ситуации плательщиком налога на недвижимость по всему зданию признается организация-арендатор.
Следует иметь в виду, что физическое лицо признается плательщиком налога на недвижимость не по всем принадлежащим ему объектам. Согласно абз. 3 ч. 1 п. 1 ст. 185 НК объектами налогообложения налогом на недвижимость признаются капитальные строения, расположенные на территории Республики Беларусь и принадлежащие плательщикам — физическим лицам.
Определение понятия капитального строения, принадлежащего физическому лицу , содержится в абз. 5–8 ч. 2 п. 1 ст. 185 НК. Так, капитальным строением (зданием, сооружением), его частью (включая жилые дома, садовые домики, дачи, жилые помещения в многоквартирных или блокированных жилых домах, хозяйственные постройки), а также машино-местом, принадлежащим физическому лицу, признаются капитальное строение (здание, сооружение), его часть, а также машино-место (доли в праве собственности на указанное имущество):
принадлежащие на праве собственности;
принятые по наследству;
не завершенные строительством, имеющие фундамент, стены, крышу (если согласно проектной документации на возведение, реконструкцию объекта и (или) назначению капитальных строений (зданий, сооружений) их возведение предполагается) и строительство которых разрешено в соответствии с законодательством, но не завершено (строительство которых продолжается, приостановлено, прекращено или законсервировано) или строительство которых завершено, но они не зарегистрированы в порядке, установленном законодательством.
Обратите внимание
Если физическое лицо не обладает статусом плательщика налога на недвижимость, организация-арендатор тоже не приобретает такой статус.
Физические лица уплачивают налог на недвижимость в отношении зданий и сооружений, подлежащих государственной регистрации и признаваемых капитальными строениями в установленном порядке.
При аренде у физического лица этих объектов статус плательщика налога на недвижимость переходит к организации.
Объекты, которые не подлежат государственной регистрации, т. е. не признаются в установленном порядке капитальными строениями, налогом на недвижимость у физических лиц не облагаются. К таким объектам, в частности, относятся: гаражи металлические, роллеты для хранения транспортных средств, роллеты на торговых местах на рынке, сборно-разборные палатки для осуществления розничной торговли и сборно-разборные навесы для размещения столиков для посетителей объекта общественного питания.
Соответственно, если организация арендует у физических лиц подобные объекты, статус плательщика налога к ней не переходит и налог на недвижимость организацией не исчисляется и не уплачивается.
Пример 3
Строительная организация арендует у индивидуального предпринимателя вагон-бытовку. Поскольку индивидуальный предприниматель в отношении передаваемого в аренду вагона-бытовки статусом плательщика налога на недвижимость не обладает, следовательно, данный объект, полученный строительной организацией по договору аренды, не облагается этим налогом.
Исчисление налога на недвижимость по арендованному у физического лица объекту начинается с квартала, следующего за кварталом, в котором он взят в аренду. Если арендуемое имущество получено в январе—марте текущего года, то налог исчисляется со II квартала, в апреле—июне — с III, в июле—сентябре — с IV, в октябре—декабре — с I квартала следующего года. При прекращении договора аренды либо досрочном его расторжении исчисление и уплата налога на недвижимость по арендованным объектам прекращается с квартала, следующего за кварталом, в котором имели место такие события.
Когда поступление арендованного имущества и его возврат происходят в рамках одного календарного квартала, обязанность по исчислению и уплате налога на недвижимость не возникает.
Порядок определения налоговой базы
На практике возникает множество вопросов по определению налоговой базы налога на недвижимость в отношении арендованных у физических лиц капитальных строений.
Согласно п. 2 ст. 187 НК налоговая база налога на недвижимость в отношении капитальных строений, расположенных на территории Республики Беларусь и взятых организациями в аренду (финансовую аренду (лизинг)), иное возмездное и безвозмездное пользование у физических лиц, определяется исходя из стоимости таких капитальных строений, указанной в договорах аренды (финансовой аренды (лизинга)), иного возмездного и безвозмездного пользования, но не менее стоимости этих капитальных строений, определенной одним из следующих способов :
по оценочной стоимости капитальных строений, определенной территориальными организациями по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним по обращениям собственников на 1 января текущего года;
по заключению об оценке (по рыночной стоимости) капитальных строений на 1 января текущего года, выданному оценщиком (индивидуальным предпринимателем либо работником индивидуального предпринимателя или юридического лица), имеющим свидетельство об аттестации оценщика;
исходя из оценки, произведенной в ином порядке, установленном Президентом Республики Беларусь.
Такой порядок установлен Положением о порядке оценки принадлежащих физическим лицам зданий и сооружений, утвержденным Указом Президента Республики Беларусь от 22.03.2008 № 187 (в ред. от 22.10.2012; далее — Положение № 187).
В соответствии с п. 3 Положения № 187 оценка капитальных строений для исчисления налога на недвижимость производится территориальными организациями по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним согласно оценочной стоимости капитальных строений на 1 января текущего года.
К сведению
При оценке жилых домов, садовых домиков, дач, жилых помещений (квартир, комнат), хозяйственных построек, гаражей учитываются коэффициенты качества среды, коэффициенты типа населенного пункта, общие индексы изменения стоимости материальных ресурсов по областям и г. Минску (для работ, освобождаемых от НДС), при оценке нежилых помещений, машино-мест и иных зданий и сооружений — коэффициенты качества среды, коэффициенты типа населенного пункта, коэффициенты изменения стоимости видов (групп) основных средств (подп. 3.1 Положения № 187).
Все что стоит знать, если планируете сдавать в аренду нежилое помещение
Конституционный суд Определением 460-О от 29 марта 2016 года подтвердил право налогоплательщика на вычет НДС по счетам фактурам, выставленным организацией, применяющей УСН. Таким образом, в случае, когда НДС по решению уже уплачен, у арендатора может появиться возможность учесть его в своих налоговых платежах.
Если вы являетесь собственником нежилой недвижимости, которую вы сдаете в аренду, то мы настоятельно рекомендуем обратиться к специалистам за получением подробной консультации по вопросам возможных налоговых последствий для вас, о плюсах и минусах получения статуса индивидуального предпринимателя, выбора подходящей для вас системы налогообложения. Николай Мурзин © ООО «ПромЮрКо / Контоград Специалисты компании Контоград проконсультируют вас по всем вопросам налогообложения недвижимости, при необходимости подготовят и подадут за вас заявления, декларации и документы.
ИП. В каких случаях необходимо получение статуса ИП Физические лица могут заниматься предпринимательской активностью только после прохождения соответствующей процедуры регистрации и получения статуса ИП. Однако гражданин не обязан становиться юридическим лицом (ст. 23 п. 1 ГК РФ). Предпринимательскую деятельность отличает несколько характерных черт:
- регулярное получение денежной выручки в результате пользования имуществом (ст. 2 ч. 1 ГК РФ);
- ведение учетности по операциям и сделкам;
- наличие устойчивых связей со съемщиками;
- приобретение недвижимости для получения прибыли при ее реализации либо в процессе пользования;
- регулярное совершение сделок в конкретный период;
- покупка нескольких нежилых помещений с аналогичной целью.
Ключевым фактором для признания предпринимательством сдачи в аренду физ.
Налог на недвижимость при финансовой аренде
В соответствии с абз. 2 ч. 1 п. 1 ст. 184 НК по капитальным строениям, расположенным на территории Республики Беларусь и взятым организациями в финансовую аренду (лизинг), определяемую в соответствии с законодательством как финансовый лизинг, у белорусских организаций, плательщиком признается организация, у которой эти капитальные строения находятся на балансе по условиям договора финансовой аренды (лизинга).
Согласно абз. 4 п. 1 ст. 185 НК объектами налогообложения налогом на недвижимость признаются капитальные строения, расположенные на территории Республики Беларусь и взятые в финансовую аренду (лизинг), определяемую в соответствии с законодательством как финансовый лизинг, организациями у белорусских организаций (индивидуальными предпринимателями у организаций), в случае, если по условиям договора финансовой аренды (лизинга) эти объекты не находятся на балансе организаций-лизингодателей.
Пример 1
На основании договора финансовой аренды, определяемой в соответствии с законодательством как финансовый лизинг, организация передала находящееся у нее в собственности нежилое помещение в аренду другой организации. По условиям договора помещение находится на балансе арендатора. Следовательно, арендатор является плательщиком налога на недвижимость. Если бы договором не было определено, что помещение находится на балансе арендатора, плательщиком признавался бы арендодатель.
Как налоговики «работают» с теми, кто сдает квартиры в аренду
Федеральная регистрационная служба. У чиновников есть сведения о людях, у кого в собственности находится две квартиры и более. Для налоговиков это повод заподозрить, что одна из них сдается. В итоге письма от инспекторов с предложением заплатить НДФЛ порой получают люди, которые и не думали сдавать квартиру.
Разумеется, НДФЛ, полученный от сдачи квартиры, нужно платить. Но, с другой стороны, тот факт, что хозяина квартиры пригласили «побеседовать» в инспекцию, вовсе не значит, что налоговики располагают стопроцентными доказательствами. Более того, бывают случаи, когда человек на самом деле не сдает квартиру, а инспекторы между тем требуют уплатить налог. Например, хозяин квартиры заключил договор о сдаче сроком на год, а потом поссорился с квартиросъемщиками, и те съехали намного раньше. Документ попал к инспекторам, и они требуют заплатить НДФЛ с дохода за все 12 (!) месяцев.