Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «5 вопросов о том, как выбрать управляющую компанию». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Одним из главных преимуществ изменения порядка голосования является то, что управляющая компания будет выбираться большинством собственников квартир, считают эксперты. По мнению авторов закона, нововведение снизит возможность появления микрогрупп — сторонников той или иной управляющей компании. Следовательно, станет меньше конфликтов собственников, а также случаев фальсификации и подкупа со стороны управляющих организаций. При этом отношения между УК и жильцами станут более стабильными, так как в некоторых домах существует серьезная проблема — УК меняют чуть ли не каждый месяц, считает юрист из адвокатского бюро Asterisk Вячеслав Климов.
Преимущества нововведения
Изменения в порядке избрания УК станут приниматься более объективно, так как необходим будет учет голосов реального большинства собственников многоквартирного дома, добавляет юрист адвокатского бюро «S&K Вертикаль» Никита Кузьмин. А в связи с увеличением процента голосов, необходимого для избрания УК, до уровня процента голосов, необходимого для создания ТСЖ, у собственников многоквартирного дома появится альтернатива при выборе варианта для совместного управления общим имуществом, добавляет эксперт.
После внесения этих изменений добросовестные управляющие компании смогут перейти к долгосрочному планированию и сконцентрироваться на выполнении своих основных задач, что в целом положительно отразится на качестве жизни в многоквартирных домах, согласился операционный директор УК «ПИК-Комфорт» Илья Розанов. Он подчеркнул, что нововведение приведет к заметной стабилизации ситуации на рынке ЖКХ, который остается одним из самых высококонкурентных.
Чем занимается управляющая компания
УК обеспечивает безопасность, работоспособность и чистоту общих помещений и имущества. Полный перечень услуг прописывается в договоре с собственниками, но обычно УК должна:
- налаживать связь с аварийно-диспетчерской службой;
- следить за исправностью лифтов и мусоропроводов;
- вносить предложения по капитальному ремонту;
- убирать подъезды и придомовую территорию;
- заключать договоры с ресурсниками;
- травить насекомых и грызунов;
- ремонтировать трубы;
- заменять лампочки;
- вывозить мусор.
В договоре есть и дополнительные услуги, например:
- охрана;
- домофон;
- консьерж;
- шлагбаум;
- видеонаблюдение.
Собираем досье на управляющие компании
Следующий шаг — составление мини-портфолио компаний. В портфолио включаем следующую информацию:
- законность деятельность организации. Проверяем наличие регистрации в качестве юридического лица (получаем выписку из Единого государственного реестра юридических лиц или запрашиваем ее у официальных представителей);
- наличие уставного капитала. Хорошо, если средства, собранные с жильцов многоквартирного дома не являются единственными, на которые рассчитывает организация. Собственные средства для работы существенно расширяют возможности компании;
УК или ТСЖ: мнение профессионала рынка
Исполнительный директор ассоциации «Региональный Центр общественного контроля в сфере ЖКХ РТ» Дмитрий Романов рассказал Урбан Медиа, в чем плюсы и минусы каждой формы управления домами.
— Дмитрий, по вашему мнению, для жителей лучше ТСЖ или УК?
— Сложно сказать, что лучше. Все зависит от руководителя, который управляет домами, от состояния жилого фонда. Например, УК не всегда обучает всех своих сотрудников, поэтому они могут быть компетентны. Понятно, что слесари, техники должны иметь соответствующее образование, без этого они не имеют права работать. Но диспетчера, например, часто работают без образования. Поэтому мы давно обсуждаем вопрос профессиональных стандартов на все профессии из сферы ЖКХ. В обязательном порядке такие стандарты пока еще не закреплены. По сути, УК должна состоять только из профессиональных кадров.
— Получается, что ТСЖ все-таки лучше?
— К нам поступает очень много обращений и на товарищества тоже. Как показывает практика, ТСЖ хорошо управляют бывшие военные, директора школ. Они знают схему управления. Другие председатели совершают много ошибок в работе.
Например, есть правило, проведения общедомовых собраний. А что мы видим на практике у ТСЖ? В повестке дня — одни вопросы, в протоколе — совершенно другие.
Были и такие примеры, что мы у одного ТСЖ не могли найти 60 тыс. рублей. Просто неизвестно, куда они делись!
Я рекомендую выбирать УК по определенным критериям, которые необходимо учитывать в совокупности.
Пешая доступность офиса УК. Если к управляющей компании возникнут вопросы, проще добраться до той, что находится ближе к дому.
Не все вопросы можно решить по телефону. УК могут требовать личного присутствия собственника, например при подаче заявлений о вводе счетчиков в эксплуатацию, о поверке счетчика, о выдаче выписок с лицевых счетов, а также в случае жалоб и претензий.
Наличие в УК домов в управлении. Если в управлении УК много домов, это говорит о ее востребованности.
Количество «ушедших» домов. Если от этой компании отказалось много домов, скорее всего, в работе УК немало проблем.
Отзывы позволяют узнать о возможных проблемах непосредственно от собственников домов.
Наличие лицензии. Все УК обязаны иметь лицензию на ведение деятельности.
Отсутствие банкротства. Если УК находится на стадии банкротства, у нее не будет денег на обслуживание домов.
Как поменять управляющую компанию
Управляющая компания — та самая организация, которую жители выбирают для управления своим домом. Она отвечает за то, чтобы в доме было чисто, тепло, лифты работали, а крыша не протекала. Но иногда компания не справляется со своими обязанностями. Разбираемся, что можно сделать и как заставить УК работать. Или лучше просто поменять? Расскажем о самом сложном, с чем вам предстоит столкнуться в этом случае — проведении собрания собственников для выбора новой управляющей компании.
Три вида управляющих компаний
В законе нет термина «управляющая компания», там она называется «управляющая организация». Мы для удобства будем называть такую организацию привычной «УК» и поделим их на три условных вида, в зависимости от того, как они выбираются. Ведь от этого зависит и то, как можно поменять УК.
УК, выбранная на общем собрании собственников
Этот вариант задуман как стандартный: жители на общем собрании выбирают УК как способ управления домом, а потом и саму компанию.
Договор с такими компаниями заключается на срок от 1 года до 5 лет.
Компания, выбранная на открытом конкурсе
Открытый конкурс на управляющую компанию проводится, если жители дома не смогли сами вовремя определиться со способом управления или с компанией. Тогда УК выбирает орган местного самоуправления. Он проводит конкурс и сообщает о его результатах собственникам.
Договор с выигравшей конкурс компанией заключается на срок от 1 года до 3 лет. Такую организацию заменить проще.
«Временная» управляющая компания.
Такую УК назначают в новостройках после сдачи дома.
Застройщик обязан выбрать управляющую организацию в течение 5 дней с момента ввода нового дома в эксплуатацию. Временная УК работает, пока не состоялся открытый конкурс и на нём не выбрана «постоянная». Но выбрать могут и ту же самую организацию.
Договор с «временными» УК заключается на срок не больше 3 месяцев.
Когда можно поменять управляющую компанию
Есть два варианта: дождаться, когда закончится договор, или расторгать текущий. Первый способ — самый простой и безболезненный. Найдите договор и посмотрите, нет ли в нём особых условий расторжения или перезаключения. В этом случае действует общее правило: если жильцы не заявят о прекращении договора к дате окончания срока, договор автоматически продлевается на такой же срок на тех же условиях.
Досрочно расторгнуть договор с управляющей компанией можно в нескольких случаях:
- если это прямо прописано в договоре (но это вряд ли — УК такое невыгодно);
- если УК не выполняет (или нарушает) условия договора;
- если жители решили сменить способ управления домом;
- если ситуация настолько изменилась, что нынешние условия договора жителей совсем не устраивают.
Разберём эти случаи подробнее.
Если в договоре есть условия досрочного расторжения отношений
Вряд ли найдётся управляющая компания, которая пропишет в договоре дополнительные основания для его расторжения: но вдруг ваша УК именно такая? Например, в документе будет пункт, что, если УК нарушит определённое количество раз какие-то пункты договора, её можно поменять.
Изучите договор — не только раздел о прекращении или расторжении договора, но и раздел об обязанностях сторон: основания для прекращения отношений с УК могут оказаться и там.
Если УК нарушает условия договора
Это, пожалуй, самая веская причина расторжения договора.
В законе не говорится, за какие нарушения можно отказаться от договора с управляющей компанией, а за какие — нет. Но, учитывая, сколько сил потребуется для созыва общего собрания собственников и выбора новой компании, эти нарушения должны быть существенными.
Во-первых, уговорить соседей расторгнуть договор с УК из-за того, что полы в подъезде моют один раз в неделю вместо двух, очень сложно. Во-вторых, есть опасность поменять «шило на мыло». Гарантии, что следующая управляющая будет до запятой соблюдать договор, нет.
Внимательно прочитайте договор и выпишите, что должна делать ваша управляющая компания и что из перечисленного она не делает или делает плохо.
Сколько раз в год предусмотрено проверять состояние кровли, как регулярно полагается мыть коридоры и лифты, как часто убирать газоны у дома и как быстро выезжать на аварии и устранять их. График обязанностей УК, скорее всего, вынесен в приложение к договору — обязательно проверьте его.
Если УК допускает небольшие нарушения договора или Правил по управлению домом, пишите претензии, звоните руководству УК и пробуйте решить проблемы малой кровью. Если УК не реагирует на жалобы, обратитесь в Роспотребнадзор, в жилинспекцию и прокуратуру.
Если и это не помогает, то действительно стоит задуматься о замене такой организации на новую.
Составьте список нарушений: какие-то из них могли происходить регулярно, а какие-то, более грубые, вы замечали один-два раза. Найдите имеющиеся жалобы в УК и ответы управляющей, если они были.
Соберите доказательства нарушений. Пригодятся любые документы, фотографии, видеозаписи и отчёты, которые помогут убедить сомневающихся жильцов.
Отдельно стоит сказать о нарушениях, за которые можно не только отказаться от договора, но и добиться исключения сведений об УК из реестра.
Вот несколько примеров таких грубых нарушений:
- УК не проводит испытания на прочность и плотность узлов ввода и систем отопления, промывку и регулировку систем отопления;
- УК за 30 дней с даты договора на управление не заключила договоры на обеспечение дома ресурсами, например, на водоснабжение или теплоснабжение;
- у УК накопился долг перед ресурсоснабжающей организацией в размере двух среднемесячных сумм по заключённому договору. Такой долг должен быть подтверждён судом;
- невыполнение правил аварийно-диспетчерского обслуживания (приёма заявок, сроков устранения проблем, контроля качества и сроков и т. д.).
Что такое управляющая компания
На самом деле, согласно закону «Об инвестиционных фондах» ФЗ-156, управляющая компания — юридическое лицо, имеющее лицензию Банка России и управляющее инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами.
А понятие, которое нас интересует, описано в Жилищном кодексе Российской Федерации под термином «управляющая организация».
Управляющая организация — юридическое лицо, управляющее многоквартирным домом на основе договора с собственниками.
Мы будем использовать привычный термин — «управляющая компания» (УК). УК заключает договоры с поставщиками ресурсов и содержит общедомовое имущество, а собственники ежемесячно оплачивают жилищно-коммунальные услуги (ЖКУ).
! Вместо УК домом может управлять ТСЖ — товарищество собственников жилья, — выполняя все те же функции.
УК может быть:
- государственной: ГБУ «Жилищник»;
- муниципальной: МУП «Жилищник»;
- частной: ООО/ОАО «Жилищник».
Вне зависимости от вида собственности деятельность УК регулирует Жилищный кодекс. Но основной документ между собственниками многоквартирного дома и УК — договор управления.
Когда новостройка вводится в эксплуатацию, новоселам предлагается УК, и на общем собрании они голосуют за или против.
Общее собрание собственников — основной инструмент влияния на управление домом. Если в будущем жильцов не устроит работа УК, только на общем собрании можно будет решить, расторгнуть договор с текущей УК или нет, какую выбрать взамен и не создать ли ТСЖ, а председателя правления домом назначить главой.
Как правильно выбрать управляющую компанию
В конце года москвичи обычно выбирают новые управляющие компании (УК). Как это сделать грамотно, чтобы не разочароваться в выбранной организации? Главная задача управляющей компании — создать для жильцов комфорт.
— Это когда трубы не текут, отопление в норме и все прочие системы многоквартирного дома работают бесперебойно, — рассказывает исполнительный директор Гильдии управляющих компаний в ЖКХ Вера Москвина.
Кроме того, от управляющей компании зависит, будет ли чистым ваш подъезд и как благоустроен двор.
— Именно поэтому собственники квартир должны решить, какого именно результата они ждут от УК, — рассказывает исполнительный директор крупной управляющей компании Сергей Звонарев. — Для этого активистам — а они есть в каждом доме — имеет смысл составить перечень ежедневных, ежемесячных и сезонных работ по дому. Затем — наметить более масштабные дела, например ремонт крыши, покраску стен в подъезде и так далее. Для этого нужно провести аудит эксплуатации здания, который делают соответствующие фирмы. Да, это стоит денег — обычно 30–40 тысяч рублей, но тогда есть четкое понимание, в каком состоянии дом и в каком ремонте он нуждается. На аудит наверняка придется скидываться, но затраты себя окупят.
Как выбрать управляющую компанию
Когда речь идет о новостройках, управляющую компанию владельцам квартир рекомендует застройщик. Можете прислушаться к совету девелопера или выбрать посредника самостоятельно.
Правила по выбору УК одинаковы для собственников и первичного, и вторичного жилья:
- Проверьте, есть ли у юридического лица разрешение на работу. Реестр лицензированных УК размещен на портале ГИС ЖКХ.
- Уточните, сколько домов в данный момент обслуживает управляющая компания. Обратитесь к собственникам, узнайте их мнение о работе организации.
- Проверьте в интернете, не заведены ли в отношении учреждения судебные дела.
- Внимательно изучите договор. Внесите в текст правки, при необходимости.
Если жильцы дома не смогли самостоятельно выбрать управляющую компанию, этим займутся органы местного самоуправления. Объявят открытый конкурс, в ходе которого соберут заявки претендентов. Победившая УК и возьмет на себя управление многоквартирным домом.
Основания для проведения конкурса
Первым основанием для проведения выборного конкурса является сдача многоквартирного дома в непосредственное пользование или эксплуатацию.
Когда этап строительства завершен, а собственники получили свои документы и долгожданные ключи, законом отводится определенный срок на то, чтобы жильцы выбрали способ управления.
Второе основание возникает вследствие неисполнения воли законодателя. Если в отведенный срок, равный одному месяцу, жильцами так и не будет выбран способ управления, местная администрация берет этот вопрос под контроль и помогает жильцам определиться со способом управления.
Если собственники отказались от услуг одной управляющей компании, они будут нуждаться в новом организации, обслуживающей общедомовое имущество. Таким образом, смена организации по управлению многоквартирным домом также может считаться основанием.
Какие бывают нарушения?
Нарушения выбора УК связаны с самим процессом избрания:
- УК самостоятельно предлагает свою кандидатуру, навязываясь жильцам квартир и вызывая их на собрание;
- на голосование пришло меньше 2/3 жильцов, а значит, результаты будут аннулированы;
- фальсификация бюллетеней при закрытом голосовании.
Любое нарушение процесса выбора влечет за собой не только недовольство жильцов выбранной УК, но ставит под угрозу финансовую сторону сотрудничества.
Для обжалования выявленных нарушений владельцы квартир делают следующее:
- заявление об обнаружении нарушения;
- собирают с жильцов подписи о согласии и участии в обвинительном процессе;
- собирают необходимые доказательства. Это может быть видеосъемка процесса голосования, бюллетени, нарушения в работе управляющей компании и т.п.
Обращаться лицам, обнаружившим нарушения, необходимо в прокуратуру либо в районный суд.
Конкурс по отбору управляющей организации многоквартирным домом не так сложен, как это может показаться на первый взгляд. Помните о своих правах как собственника, и тогда их никто не сможет ущемить.
Как уберечься от недобросовестной УК
В отличие от ТСЖ, цель УК — зарабатывать деньги. По данным Министерства строительства РФ, к середине прошлого года долги россиян по ЖКХ достигали 1,34 триллиона рублей. Но в половине случаев это была вина не собственников жилья, а управляющих компаний, которые просто не доводили деньги до поставщиков. Есть несколько способов проверить, платит ли ваша управляющая компания по счетам и не грозит ли ей банкротство.
Во-первых, каждая управляющая компания ежегодно публикует свою финансовую отчетность за год. Можно посмотреть сведения о расходах и доходах компании, убедиться, что ваши деньги идут действительно на оплату коммунальных услуг, а не на новый автомобиль для директора УК.
В отчете должны указываться такие моменты, как услуги по благоустройству территории, обслуживанию общедомового имущества, ремонту и стоимость этих услуг. Также там должны быть сведения об объеме и стоимости закупаемых коммунальных услуг у ресурсоснабжающих организаций.
Эту информацию можно посмотреть на ГИС ЖКХ, нажав на «информацию об организации».
Что такое ОСМД и какие особенности этой формы управления?
ОСМД – это юридическое лицо, созданное инициативной группой собственников квартир и/или нежилых помещений многоквартирного дома. Такое юрлицо представляет интересы всех жильцов. Если объяснить простыми словами, это форма управления, при которой жильцы сами объединяются, чтобы управлять домом и придомовой территорией. Они делают ежемесячные взносы, размер которых устанавливают на общем собрании жильцов.
Любые решения по дому принимаются большинством голосов собственников. Например, если на ремонт дома необходимо выделить какую-то сумму, то большинство жильцов должны согласиться на это.
В теории все выглядит очень хорошо, ведь, по сути, жильцы сами принимают решения и не тратят лишние деньги. Однако на практике все оказывается несколько сложнее. Основная проблема заключается в том, что у всех людей свои понятия комфорта и достаток тоже у всех разный. Из-за разницы мнений и нехватки свободного времени у многих жильцов, особенно если речь идет о новостройках, в которых зачастую живут молодые люди, принимать решения крайне затруднительно. Кроме того, жильцы новостроек редко хорошо знают соседей, из-за чего уже на первых этапах создания ОСМД могут возникать сложности, ведь полномочия по управлению домом может получить неквалифицированный, непорядочный или просто безответственный человек.
С учетом всех сложностей, ОСМД в основном создают в домах старого жилого фонда. Связано это с тем, что в таких домах живет много инициативных пенсионеров, которые могут заниматься вопросами благоустройства и объединяться в инициативные группы. Также в таких домах соседи чаще всего знакомы друг с другом, поэтому выбрать уполномоченных представителей и принимать сообща решения немного легче.
Особенности управляющих компаний
Управляющая компания – это структура, которая берет на себя обязанности по обеспечению благоустройства дома и придомовой территории. Выступать управляющей компанией может юридическое или физическое лицо (частный предприниматель). Как правило, на балансе одной управляющей компании – десятки домов.
Несмотря на схожие обязанности, управляющие компании заметно отличаются от ЖЭКов. Главное отличие заключается в том, что у них есть четкий перечень обязанностей и их стоимость. Другими словами, жильцы всегда знают, за что платят. При этом обязанности управляющей компании в Украине обязательны к исполнению, и если УК не выполняет их или выполняет некачественно, у жильцов дома всегда есть возможность выбрать другую управляющую компанию. То есть, любая УК заинтересована в том, чтобы предоставлять качественные услуги.
Выбор управляющей компании в новостройке в основном ложится на застройщика. Многие застройщики сами создали такие компании и самостоятельно занимаются обслуживанием домов. Однако бывают и ситуации, когда новый дом сдан в эксплуатацию, а девелопер не передал жилье на баланс УК. В таком случае жильцы дома могут создать ОСМД или самостоятельно выбрать управляющую компанию. Для этого проводится общее собрание, на котором за компанию должен проголосовать 51% жильцов. Если голосование проходит успешно, то представитель дома заключает договор с УК на обслуживание.