Можно ли продать квартиру без согласия супруга

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли продать квартиру без согласия супруга». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

После вступления в брачные отношения реализация имущественных отношений граждан будет осуществляться с учетом особенностей, установленных семейным законодательством. Причиной тому является особый правовой режим имущества, в том числе недвижимости, приобретаемой за счет общих средств партнеров.

Правовой режим имущества супругов

Правовой статус жилья, принадлежащего супругам во время брака, имеет следующие особенности:

• к личной собственности мужа или жены относится имущество, приобретенное по безвозмездным сделкам (наследование, дарение);
• объекты, принадлежавшие молодоженам на момент регистрации семейных отношений, также остаются их индивидуальной собственность во время брака;
• движимое и недвижимое имущество, купленное в браке за счет средств семьи, переходит в совместную собственность партнеров.

Указанный правовой статус будет иметь прямое отношение на условия и порядок распоряжения недвижимостью, в том числе на возмездные сделки между супругами.

Если квартира является личной собственностью одного из партнеров, он может распоряжаться ею по собственному усмотрению и без согласия своей второй половины. В этом случае, даже продажа недвижимости своему супругу будет проходить по общим правилам совершения гражданских сделок.

Иная ситуация возникает в случае, если граждане в период брака приобрели жилье, которое имеет статус совместного имущества.

Распоряжение имущественными активами, находящимися в совместной собственности граждан, имеет следующие отличительные черты:

• отчуждение такого объекта возможно только при обоюдном согласии всех собственников;
• каждый владелец будет выступать продавцом при заключении договора купли-продажи;
• отчуждение имущества без согласия всех владельцев недопустимо.

Кратко: как продать квартиру после развода?

• Разделить имущество после расторжения брака возможно мирным путем или через суд.

• Если имущество получено по дарственной или перешло по наследству, оно считается личным.

• При разделе совместно нажитого имущества, если одна из сторон хочет выкупить свою долю, она вправе воспользоваться преимущественным правом выкупа. В этом случае в течение месяца вносят деньги за половину квартиры.

• Если одна из сторон не воспользовалась правом выкупа, вторая вправе продать свою часть третьему лицу через 30 дней.

• Для продажи квартиры после развода потребуется согласие супруга или супруги на сделку. Иначе договор признают недействительным.

Приобретенная до брака недвижимость

Ситуация наличия жилой недвижимости у одного из супругов, которое было приобретено до вступления в брак, довольна распространена. Квартира может быть куплена на средства личных сбережений, получена в дар или по наследству, оформлена в ипотеку. Вне зависимости от способа приобретения такая недвижимость является собственностью владельца и не считается общей, что означает отсутствие ограничений на продажу партнеру. В этом случае даже находясь в браке проблем с регистрацией сделки в Росреестре не возникает.

Несмотря на первоначальную простоту ситуация может повернуться иначе, и купленная до брака квартира будет признана общим имуществом.

Развитие событий по такому сценарию возможно при следующих обстоятельствах:

• в квартире была проведена полная реконструкция;
• помещение подвергалось капитальному ремонту;
• платежи по ипотеке выплачивались из средств семейного бюджета.

В этом случае возникает понятие общей собственности, что накладывает запрет на возможность заключения сделки продажи между супругами в отношении такого имущества.

Приобретенная до брака недвижимость

Ситуация наличия жилой недвижимости у одного из супругов, которое было приобретено до вступления в брак, довольна распространена. Квартира может быть куплена на средства личных сбережений, получена в дар или по наследству, оформлена в ипотеку. Вне зависимости от способа приобретения такая недвижимость является собственностью владельца и не считается общей, что означает отсутствие ограничений на продажу партнеру. В этом случае даже находясь в браке проблем с регистрацией сделки в Росреестре не возникает.

Несмотря на первоначальную простоту ситуация может повернуться иначе, и купленная до брака квартира будет признана общим имуществом.

Развитие событий по такому сценарию возможно при следующих обстоятельствах:

• в квартире была проведена полная реконструкция;
• помещение подвергалось капитальному ремонту;
• платежи по ипотеке выплачивались из средств семейного бюджета.

В этом случае возникает понятие общей собственности, что накладывает запрет на возможность заключения сделки продажи между супругами в отношении такого имущества.

Что делать, если совместное имущество продано без согласия супруга

Если мужу все же удалось продать машину без согласия жены, или жена подарила гараж своему брату, то следует предпринимать следующие шаги:

• Заключить соглашение с супругом — если вторая стороны все же не против продажи своей доли в общем имуществе, то стороны могут заключить соглашение, согласно которому вторая сторона получит компенсацию за свою проданную часть;
• Подать иск о взыскании компенсации — второй супруг, узнав о том, что имущество продано обращается в суд, где ему придется доказать, что своего согласия он не давал и потребовать выплатить денежную компенсацию в размере, соответствующему доли на это имущество;
• Подать иск о признании сделки недействительной — если о факте продажи совместно нажитого имущества вторая сторона узнала не позднее 1 года с момента оформления купли-продажи, то обратившись в суд, она может потребовать признание следки недействительно. В этом случае все права собственности перейдут в полном объеме, а продавец будет обязан компенсировать покупателя стоимость покупки.

Помощь юриста при продаже квартиры супругу

Чтобы продать квартиру мужу нужно не только отлично знать законодательство, но и уметь применять знания на практике, а это не так легко, как кажется, потому что следует учитывать все тонкости и нюансы. Юрист компании «Правосфера», ознакомившись с конкретной ситуацией, сможет дать четкие рекомендации, как лучше продать квартиру супругу.

Вы можете взять консультацию у специалиста, а можете полностью поручить ему ведение вашего дела. Помните, что результат напрямую зависит от опыта и квалификации юриста. Сотрудники нашего агентства отличаются от других тем, что они постоянно имеют дело с реальными ситуациями, и отлично решают даже самые сложные проблемы. Вы можете в этом убедиться, доверив свое дело специалисту компании «Правосфера».

Права на недвижимость супругов в браке

По общему правилу в период брачных отношений покупка недвижимости супругами осуществляется в рамках режима общей совместной собственности. Граждане могут также оформить брачный договор или заключить соглашение о разделе имущества, что позволит каждому по отдельности распоряжаться жилыми и нежилыми помещениями. Если квартира досталась гражданину в наследство, то такое жилье не войдет в состав совместного имущества. Подаренная недвижимость также будет принадлежать только тому лицу, которое приняло объект в дар. Указанные обстоятельства имеют свои особенности правового регулирования, которые мы далее рассмотрим более подробно.

Можно ли продать квартиру без согласия супруга после развода

Российское законодательство обязывает всех супругов при проведении сделок с общей недвижимостью получать согласие на них у партнера по браку (ст. 35 СК РФ). Но граждане часто сталкиваются с дилеммой: нужно ли получать согласие на продажу квартиры от бывших супругов?

Такие ситуации возникают повсеместно, когда супруги расторгают брак, но общее имущество не делят. Они могут устно урегулировать вопрос, но письменно никак не оформить свое решение. И это приводит к неоднозначным ситуациям.

Если недвижимость приобретена в браке на средства семейного бюджета, она является совместным владением обоих супругов. После того как стороны расторгают брак, эта норма продолжает действовать. Т.е. закон не обязывает делить имущество. Супруги могут по-прежнему им пользоваться на равных правах. Эта норма распространяется и на те ситуации, когда в качестве владельца недвижимости зарегистрирован только один супруг. Имущество де-юре является совместной собственностью.

Как продавать квартиру после смерти супруга?

После смерти одно из супругов продать недвижимость можно без риска последующей отмены сделки, только если режим собственности точно установлен.

Если квартира принадлежала продавцу и являлась его личным имуществом, отказа от наследства или согласия наследников умершего не требуется. Но если недвижимость была общим имуществом, правильно оформить сделку сложнее.

По закону после смерти открывается наследство, поэтому если недвижимость была общим имуществом, она входит в наследственную массу.

Обеспечить законность продажи такой квартиры можно несколькими способами:

1. Наследники пишут отказ от наследства. В этом случае никаких претензий они предъявить не смогут.
2. Наследники пропустили срок вступления в наследство в 6 месяцев – отказались от своей доли по умолчанию. Но следует иметь в виду, что наследники должны знать об открытии наследства (а продавец – иметь доказательства об их осведомленности), иначе они в суде могут заявить о восстановлении пропущенного срока.
3. Наследство делится между наследниками и второй супруг продает уже только свою долю.

Продавать «тихо» квартиру умершего супруга без согласия детей не стоит – они легко оспорят подобную сделку, даже если узнают о ней далеко за пределами срока пропуска вступления в наследство.

Если квартира была оформлена на умершего, перед продажей необходимо вступить в наследство и переоформить право собственности, если у умершего есть дети (в том числе, от прошлых браков), их отказ от наследства или раздел имущества обязательны. Продавать юридически чужую квартиру нельзя.

Для совершения купли-продажи необходимо дополнительно собрать некоторые документы:

• часто требуется справка от нотариуса о том, что наследственное дело не заводилось или отказ наследников от наследства;
• свидетельство собственности;
• правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, дарения);
• выписка из домовой книги;
• кадастровый паспорт и поэтажный план;
• если собственников несколько – нотариально заверенное согласие каждого на сделку.

Пакет документов будет лишь незначительно отличаться от стандартного, но первый пункт очень важен.

1. Все имущество, которое нажито в браке — это совместная собственность.
2. Совместная собственность при разводе делится пополам.
3. Личное имущество не делится и принадлежит только одному из супругов.
4. В брачном контракте можно прописать, кому и какое имущество принадлежит и что является общим.
5. При совместной собственности нужно выделить доли каждому из супругов.
6. При продаже доли нужно уведомить об этом второго собственника и предложить ее купить сначала ему.
7. Ипотечная квартира — это тоже совместная собственность, и она делится пополам. Долг по ипотечной квартире выплачивается поровну.
8. Если у супругов есть дети, то они не могут претендовать на доли в квартире, т. к. не имеют прав на имущество родителей.
9. Иногда квартира делится не пополам между супругами с детьми: большая часть может достаться супругу, который остается с ребенком. Такое право необходимо доказать.
10. Доля квартиры, купленная с привлечением материнского капитала, делится поровну на родителей и детей. Остальная часть квартиры — пополам между супругами, если они не вносили личные средства.

В какой форме следует получить согласие

Обратимся к отечественному семейному законодательству. Поскольку при продаже недвижимости права на неё подлежат государственной регистрации, то мнение второго члена бывшей семьи должно быть выражено в нотариальной форме.

Отсутствие такового является веским поводом для того, чтобы другой супруг обратился в суд с целью объявить недействительной совершенную сделку. Тогда покупатель должен будет вернуть квартиру назад, а продавец – передать покупателю полученную сумму от продажи.

Когда муж продал имущество после расторжения брака без согласия второго супруга, то для подачи иска об оспаривании договора установлен годичный срок (в пределах исковой давности). И исчисляется он с того дня, когда вторая половина стала в курсе подписания спорного договора и совершения сделки.

Если время на обращение в суд упущено в силу заслуживающих внимание причин, то суд вправе восстановить эти сроки. И в этом вопросе пригодится помощь юриста по семейным вопросам. Он изучит всю ситуации в комплексе и подскажет убедительные доводы для восстановления сроков предъявления иска.

Пошаговая инструкция приобретения недвижимости

Покупка недвижимости в браке практически ничем не отличается от приобретения имущества вне супружеских отношений. Единственное различие заключается в том, что второй супруг претендует на половину собственности и может зарегистрировать свое право на долю в Росреестре.

Для того чтобы купить квартиру, не обязательно присутствовать на сделке и мужу и жене. Покупателем по договору купли-продажи может быть кто-то один из них.

Этапы:

находим подходящий объект недвижимости самостоятельно или при помощи риэлтора;

обговариваем условия сделки с продавцом;

подписываем договор купли-продажи, при необходимости, удостоверяем его у нотариуса;

регистрируем право собственности.

Сложности с доказательством вложения личных средств

Главная проблема при разделе квартиры в суде заключается в том, что деньги с точки зрения закона обезличены. При всей очевидности ситуации на практике возникает довольно сложная схема. Продаётся квартира, за неё продавцом получаются деньги. Дальнейшая судьба этих денег суду неизвестна. Затем покупается другая квартира. За новую квартиру тоже платятся некие деньги. И факт вложения в эту покупку денег, вырученных от продажи первой квартиры, не очевиден. Можно предположить, что все средства от продажи квартиры одного из супругов этот супруг оставил себе. Затем истратил на какие-то свои личные или на бытовые семейные нужды. Установить связь между двумя сделками в отсутствие письменных доказательств будет, скорее всего, невозможно. Следовательно, приобретённая в браке квартира будет считаться совместной собственностью супругов и поделена между ними поровну.

Как плавило, такие сделки представляют собой так называемую «цепочку». То есть продаётся одна квартира, и сразу приобретается другая. Но суд может и не принять это во внимание. В практике нашей юридической фирмы был случай, когда договоры были подписаны у нотариуса в одно время и одновременно зарегистрированы. Даже номера нотариальных бланков, на которых они были распечатаны, шли подряд. Однако все эти обстоятельства не убедили суд. Он посчитал, что это разные сделки, и новая квартира целиком была признана совместным имуществом.

Важно! Чтобы не попасть одну из ситуаций, описанных выше, правильно оформляйте получение денег от продажи квартиры, купленной до брака, и оплату вновь приобретаемой квартиры.

Что будет, если не заручиться нотариально удостоверенным разрешением

В случае если согласие на продажу у супруга не получено, а жилье продано без его присутствия, он может в течение года с момента совершения купли-продажи через суд оспорить соглашение купли-продажи.

Интересный нюанс заключается в том, что для регистрации права за приобретателем Росреестр в некоторых регионах РФ не требует от продавца представить письменное согласие его партнера на продажу квартиры. С ним или без него, собственность будет зарегистрирована и перейдет к новому владельцу. То есть сделка состоится.

Правда, в случае, если эта бумага отсутствует, в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) регистрирующий орган делает отметку о том, что согласие не представлено.

Фактически один из супругов может продать семейную недвижимость без ведома второго и даже не известив его — регистрация все равно произойдет.

Будет ли такая сделка потом оспорена или нет, неизвестно, это зависит исключительно от воли супруга, мнение которого не было запрошено.

В случае отсутствия этого документа для нового владельца возникает сразу два риска:

1) последующего оспаривания соглашения купли-продажи супругом, чье мнение не было учтено;

2) отметка об отсутствии разрешения в ЕГРН будет осложнять дальнейшее распоряжение покупкой: если он захочет ее перепродать, будет сложно найти нового покупателя, готового рискнуть и купить ее с таким «обременением».

Поэтому в случае приобретения недвижимости женатых собственников необходимо настаивать на оформлении нотариального разрешения супруга на продажу квартиры до заключения договора и представлении его в Росреестр.

Как продать совместное имущество

Если в результате развода судом выделена часть имущества каждого из бывших супругов, то проблем с его реализацией не возникает. Муж или жена могут свободно продавать, дарить или менять свою долю, законодательство не требует для этого разрешения второго супруга. Но вот возможность свободного распоряжения общим имуществом, которое не было разделено, отсутствует. Продажу или любые виды отчуждения имущества после развода без согласия супруга осуществить невозможно.

В случае если бывший муж или жена желают продать квартиру, купленную во время брака, для оформления сделки нужно будет получить согласие второго супруга, независимо от того, сколько лет прошло с той поры, как они развелись. Отсутствие такого согласия дает веское основание для признания сделки купли-продажи недействительной. Доказать ничтожность такой сделки можно в суде.

По прошествии общеустановленного срока исковой давности после прекращения семейных отношений (3 года согласно ГК РФ) каждая из сторон может считаться свободной от имущественных претензий и требований относительно раздела некогда общих квартир, домов или автомобилей.

Разрешение второго супруга на продажу оформляется в нотариальной форме.

Указываются все необходимые сведения:

• фамилия, имя и отчество супруга, который дает согласие;
• сведения о заключенном браке;
• сведения об имуществе, которое продается;
• ясная и недвусмысленная фраза о согласии на продажу или иное отчуждение.

Похожие записи:

• О мерах социальной поддержки семьям, имеющим статус многодетных
• Дачная амнистия: что это такое и как воспользоваться
• 10 причин отказа в приёме на работу