Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Переуступка прав аренды (ППА) – что это такое». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Чтобы осуществить переуступку, потребуется оформить договор. Заключается он двумя арендаторами, один из которых отказывается от своих прав аренды в пользу другого на возмездной основе. Сам собственник участия в сделке не принимает, а заключаемый договор никак не изменит условия, на которых будет продолжать осуществляться аренда, то есть все положения изначально заключённого соглашения останутся в силе.
Последовательность действий
Оформляя какую-либо гражданско-правовую сделку необходимо придерживаться определенной установленной процедуры.
Порядок заключения сделки переуступки также прописан в законе.
Для заключения сделки без риска признания в дальнейшем ее ничтожной, следует выполнить ряд действий:
| В первую очередь, 3 стороны договора должны осудить условия договора цессии | когда они приходят к договоренности, следует подать заявку в специальную комиссию и попросить согласовать передачу права аренды на нежилое помещение другому лицу |
| В случае принятия одобрения комиссией | стороны оформляют 3х-сторонний договор между собой |
| Организация аукциона является обязанностью арендатора | порядок и правила его проведения содержится в статье 477 Гражданского кодекса, а также в Федеральном законе № 135 |
| Комиссия указывает в решении перечень необходимых условий, без выполнения которых переуступка не допускается | арендатор собирает все требуемые документы, и организует аукционные торги |
| Победитель аукциона, предложивший наибольшую цену за право аренды | вступает в права арендатора, после чего заключается договор цессии |
Порядок оформления переуступки:
- подготовка документов;
- подготовка договора, в ходе которой стороны должны достигнуть соглашения о том, какие пункты должны в нём содержаться, а также обговорить возможные специальные условия;
- обращение в Росреестр – его необходимо предпринимать, уже имея на руках готовый и согласованный текст соглашения, а также и остальные необходимые документы;
- получение документов о передаче.
Продажа прав аренды: плюсы и минусы
ППА имеет ряд преимуществ и недостатков.
Плюсы ППА следующие (касаются только арендатора):
- Первый арендатор избавляется от любых проблем по причине отказа от аренды;
- Новый арендатор получает в свою собственность имущество на долгий срок с сохранением ряда особо важных условий;
- Актив, требующий дополнительных расходов, принесет прямую материальную выгоду.
Что касается недостатков ППА, их больше:
- Переуступка прав превращается в отдельный бизнес, что стимулирует рост стоимости привлекательных объектов;
- Поскольку ППА преобразуется в бизнес, в данной сфере рождается серьезная конкуренция между лицами, желающими заполучить наилучший объект;
- Собственник объекта может дать свое согласие на его продажу, в случае повышения стоимости аренды;
- Риск попасть на недобросовестного арендатора, вследствие чего приобрести объект недвижимости с массой скрытых проблем и в дальнейшем нести за них ответственность перед его собственником;
- Провести переуступку можно лишь с позволения собственника;
- Нужно потратить некую сумму денег на услуги нотариуса и/или на перерегистрацию, но только при условии, что договор был заключен у нотариуса и/или подлежал регистрации;
- Если договор аренды будет признан недействительным, ППА будет признана недействительной автоматически;
- Существует множество сложностей при расчете налога, обязательного для уплаты в дальнейшем.
Переуступка прав аренды (ППА) – что это такое
Переуступка прав аренды
Очень часто переуступку прав аренды путают с термином субаренды. Главное отличие этих понятий заключается в том, что при субаренде арендатор с согласия арендодателя имеет возможность сдать имущество, взятое в аренду, а при переуступке прав аренды – права и обязанности арендатора по договору аренды передаются иному лицу. Попробуем это представить схематически. Компания «А» заключила договор, согласно которого переуступает права аренды компании «В». Вследствие этого компания «В» занимает в договоре аренды место «А», все обязанности и права, которые принадлежали «А», автоматически переходят к «В».
Чтобы правильно юридически оформить переуступку прав аренды нужно собрать и оформить следующие документы:
- заявление;
- копия доверенности, заверенная нотариусом;
- платеж;
- протокол назначения руководителя, подписавшего договор и выдавшего доверенность (подается копия и оригинал, заверенные подписью и печатью руководителя);
- копия и подлинник учредительных документов арендатора;
- свидетельство ОГРН;
- свидетельство ИНН;
- устав;
- если учредительные документы имеют изменения – свидетельство на эти изменения;
- учредительный договор, если заключался;
- подлинники БТИ (менее годичной давности);
- план каждого этажа;
- эксплиация;
- выписка по форме 1-а из технического паспорта;
- решения, принятые уполномоченными органами о начале процесса переуступки;
- протокол собрания совета директоров, акционеров;
- копия и подлинник зарегистрированного договора аренды;
- подлинник протокола соглашения переуступки.
После переуступки прав аренды, ответственным перед арендодателем стает новоиспеченный арендатор. Это подтверждает новый договор аренды. Осуществление и юридическое оформление популярной на сегодня сделки приносит неплохие дивиденды. К примеру, многие фирмы осуществляют аренду помещений, а в впоследствии передают право аренды другим компаниям. Естественно это делается за определенную оплату. 25% этих помещений арендуются под услуги и торговлю. Выбирается новый арендатор только с согласия владельца объекта. Для этого иногда проводится аукцион среди всех желающих. Владелец объекта выбирает наиболее подходящий ему вариант. Так, что на сегодня переуступка прав аренды стала стабильным популярным видом бизнеса. И как любой вид бизнеса, эта услуга имеет достаточно много «подводных рифов и камней» и различных тонкостей. Поэтому при оформлении ППА лучше довериться профессионалам в этой сфере.
Преимущества заключения
Данный вид гражданских правоотношений содержит выгоды для всех участников:
- потенциальный арендатор имеет возможность получить в пользование недвижимость, которая ему нужна, при этом стоимость может быть значительно ниже по сравнению с обычной арендой (например, при наличии льготных условий в первоначальном договоре аренды);
- как правило, такие соглашения заключаются на длительный период, что удобно для нового арендатора;
- цедент получает компенсационную выплату;
- зачастую арендодателем выступает государство, а стоимость аренды такого имущества значительно ниже, чем в случаях с частной собственностью.
Арендатор может уступить свое право владения помещением третьему лицу, соблюдая определенные условия:
- во-первых, это согласие собственника;
- во-вторых, проведение торгов (если объект сделки – государственное имущество или договор заключается между юридическими лицами).
Юристы в один голос говорили, что нас обманут
Мы много советовались с юристами, и все в один голос говорили, что все будет ужасно и у нас заберут помещение, если мы не заставим владельцев выполнить все обязательства по договору. Но мы решили, что в реальном мире все не так, как в идеальном мире юристов.
Кроме того, как я понял, Департамент городского имущества не заберет помещение назад так просто — сначала будут претензионные письма. Это медленная организация.
Был один волнительный момент, когда мне позвонили по телефону:
— Вы генеральный директор такого-то ООО?
— Налоговая инспекция, старший инспектор. Можете прийти к нам завтра?
— Не хотите приезжать? Ладно, я так и запишу.
Я подумал, что влип. Позвонил юристу, который сказал мне, что это конец. Я начитался страшных статей о том, как вести себя на допросе в налоговой.
В итоге у меня спросили, каким видом деятельности я планирую заниматься, попросили показать договор аренды и отпустили. Просто хотели посмотреть, что я настоящий и что есть договор. Встреча не продлилась и минуты. От нее зависело одобрение смены юридического адреса купленной компании.
Необходимые документы
Какие бумаги нужны, решается тем, какой объект передается. Если земля, то:
Сложность и объем документации разнятся. Одно дело переуступить право аренды небольшого магазинчика, а другое предприятия, где только акт передачи составляет многостраничный документ с детальной описью имущества.
На регистрацию приносят оригиналы документов, копии заверяются работниками службы. Если используется сайт «Госуслуги», электронные копии заверяются электронно-цифровой подписью. На процедуру окончательного оформления все равно приходится приносить бумаги на проверку.
[box type=»download»]Важно! Если оформление делается через почту, все копии заверяются нотариусом, также заверяются и подписи.[/box]
Государственная регистрация сделки
Общеизвестно, что договор аренды, заключенный на срок более одного года, требует государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ, ст. ст. 25, 26 ЗК РФ). Договоры уступки и перевода долга тоже требуют государственной регистрации, если они основаны на сделке, которая этого требует (п. 2 ст. 389, п. 4 ст. 391 ГК РФ).
Таким образом, если первоначальный договор аренды был зарегистрирован в установленном порядке, то и соглашение о перенайме необходимо зарегистрировать (см. Постановление АС СЗО от 15.06.2015 N Ф07-2953/2015 по делу N А42-6486/2014). Причем датой передачи прав и обязанностей по договору аренды считается дата регистрации соглашения. Указанная дата является расчетной для уплаты новым арендатором арендных и иных платежей в связи с пользованием объектом аренды.
Как составить договор аренды нежилого помещения между физическим лицом и ИП, образец, а также пошаговая инструкция по договору между ИП и ИП
- чтобы арендовать нежилое помещение у ИП, сначала найдите заинтересованного собственника.
- Следом обдумайте детали сделки, включая оплату ЖКХ, срок и возможность субаренды.
- Следующим шагом для вас будет составление договора. Составляется он в вольной форме, есть только несколько формальных требований, которые мы разберем в следующем разделе.
- После подписания договора его можно отнести в Росреестр для фиксирования факта сделки. Само право аренды регистрации не подлежит. Сделка начнет действовать с момента формальной регистрации в государственном учреждении.
- договор аренды нежилого помещения ИП с ИП должен начинаться с введения, где стороны вписывают свои ФИО и номера лицензий о государственной регистрации их статуса предпринимателя. Также даются краткие обозначения сторонам, например, «наниматель» и «арендодатель».
- Следующая часть касается предмета договора. В нашем случае это договор найма нежилой недвижимости. Третий пункт статьи 607 ГК РФ обязывает стороны при составлении договора как можно более точно описать сдаваемый в наем объект.
Законодательная основа
Статья 615 ГК РФ определяет кое-какие нюансы, которые арендатор должен соблюдать в процессе пользования чужим имуществом, но, в то же время, предоставляет ему определённые права. Из смысла пункта второго этой статьи можно определить несколько прав арендатора, к которым относятся:
- право передачи имущества в субаренду;
- право передачи всех своих обязанностей и прав по соглашению с арендодателем третьим лицам (перенаём);
- право передачи в безвозмездное пользование арендуемой площади;
- передача арендных прав по каким-либо обязательствам в залог;
- передача арендных прав в уставный капитал коммерческих организаций.
Договор уступки права требования (цессии) по договору аренды здания
Договор уступки права требования (цессии) по договору аренды здания
г. [наименование населенного пункта] [число, месяц, год]
[Наименование юридического лица], именуемый в дальнейшем «Цедент», в лице [должность, Ф. И. О.], действующего на основании [правоустанавливающий документ], с одной стороны, и [наименование юридического лица], именуемое в дальнейшем «Цессионарий», в лице [должность, Ф. И. О.], действующего на основании [правоустанавливающий документ], с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:
1. Предмет договора
1.1. Цедент уступает, а Цессионарий принимает в полном объеме право требования по договору аренды здания N [вписать нужное] от [число, месяц, год], заключенному между Цедентом (прежний Арендодатель) и [вписать нужное], именуемым далее «Арендатор». Здание расположено по адресу: [наименование населенного пункта, улица, строение, подъезд, этаж и т. д.].
Здание принадлежит на праве собственности [наименование юридического лица — собственника здания], что подтверждается [правоустанавливающий документ].
2. Передача прав и обязанностей
2.1. Цедент обязуется передать Цессионарию в течение [значение] рабочих дней с даты вступления настоящего договора в силу следующие документы:
2.1.1. подлинный договор аренды здания N [вписать нужное] от [число, месяц, год], заключенный между Цедентом (прежний Арендодатель) и Арендатором, со всеми приложениями, дополнениями и другими документами, которые являются неотъемлемой частью упомянутого договора аренды;
2.1.2. подлинные документы, свидетельствующие о государственной регистрации заключенного договора аренды от [число, месяц, год] в органе, осуществляющем государственную регистрацию;
2.1.3. все имеющиеся у Цедента документы, удостоверяющие права и обязанности Цедента по договору аренды;
2.1.4. всю переписку с Арендатором по договору аренды, которая имеется у Цедента на дату подписания настоящего договора.
2.2. Цедент обязан сообщить Цессионарию все иные сведения, имеющие значение для осуществления Цессионарием своих прав и выполнения своих обязательств.
3. Права и обязанности сторон
3.1. За уступаемые права и обязанности по договору аренды от [число, месяц, год] Цессионарий выплачивает Цеденту компенсацию, равную сумме затраченных Цедентом денежных средств по указанному договору аренды, далее именуемая «договорная сумма», составляющую [сумма цифрами и прописью] рублей. Об оплате договорной суммы и графике выплат Стороны настоящего договора подпишут соответствующее Соглашение (Приложение N 1). Соглашение будет подписано в течение [значение] рабочих дней с даты подписания настоящего договора.
3.2. Цедент в случае необходимости в течение [значение] дней с даты подписания настоящего договора представляет Цессионарию согласие собственника здания на проведение настоящей сделки.
3.3. Цессионарий в случае необходимости в течение [значение] дней с даты подписания настоящего договора предоставляет Цеденту согласие Совета директоров или решение общего собрания акционеров об одобрении настоящей сделки.
3.4. При передаче всех вышеупомянутых документов подписывается Акт приема-передачи документов (Приложение N 2 к настоящему договору).
3.5. Цедент обязуется в [значение] дневный срок после вступления настоящего договора в силу письменно уведомить Арендатора и всех заинтересованных третьих лиц об уступке права требования по договору аренды.
3.6. Обязанность по государственной регистрации настоящего договора возложена на [вписать нужное].
4. Ответственность сторон
4.1. Цедент несет ответственность за достоверность передаваемых в соответствии с настоящим договором документов и сведений, а также гарантирует наличие передаваемых всех уступленных Цессионарию прав.
4.2. Цедент отвечает перед Цессионарием за недействительность переданных ему по настоящему договору прав и обязанностей.
4.3. Ответственность Цессионария в случае просрочки выплаты договорной суммы будет указана в соглашении, упомянутом в пункте 3.1. настоящего договора.
4.4. За неисполнение или ненадлежащее исполнение настоящего договора стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
5. Общие положения
5.1. Настоящий договор подписан в 4-х экземплярах, по одному для Цедента и Цессионария, собственника здания и органа, осуществляющего государственную регистрацию. Все экземпляры имеют одинаковую юридическую силу.
5.2. Настоящий договор вступает в силу с даты его регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию, в соответствии с п. 2 статьи 389 ГК РФ.
5.3. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим договором, применяется законодательство Российской Федерации.
5.4. Все споры и разногласия рассматриваются в Арбитражном суде г. [вписать нужное] в соответствии с законами РФ.
Приложения: Приложение N 1 на [значение] л.
Приложение N 2 на [значение] л.
6. Реквизиты и подписи сторон
[вписать нужное] [вписать нужное]
[вписать нужное] [вписать нужное]
к Договору цессии
от [число, месяц, год]
Соглашение об оплате
(к договору уступки права требования по договору аренды)
г. [наименование населенного
пункта] [число, месяц, год]
[Наименование юридического лица], именуемый в дальнейшем «Цедент», в лице [должность, Ф. И. О.], действующего на основании [правоустанавливающий документ], с одной стороны, и [наименование юридического лица], именуемое в дальнейшем «Цессионарий», в лице [должность, Ф. И. О.], действующего на основании [правоустанавливающий документ], с другой стороны, заключили настоящее соглашение о нижеследующем:
1. Цедент согласно договору цессии от [число, месяц, год] передает Цессионарию право требования по договору аренды от [число, месяц, год], заключенному между Цедентом и [наименование юридического лица], далее именуемым «Арендатор».
2. Цессионарий выплачивает Цеденту договорную сумму в размере [цифрами и прописью] рублей.
3. Согласно пункту 3.1. договора цессии от [число, месяц, год] стороны устанавливают следующий график выплат договорной суммы:
— сумма в размере [цифрами и прописью] рублей будет выплачена в течение [значение] банковских дней с даты подписания настоящего соглашения;
— сумма в размере [цифрами и прописью] рублей должна быть выплачена в течение [значение] рабочих дней с даты вступления договора цессии от [число, месяц, год] в силу, но не ранее [число, месяц, год];
— сумма в размере [цифрами и прописью] рублей должна быть выплачена в течение [значение] рабочих дней с даты вступления договора цессии от [число, месяц, год] в силу, но не ранее [число, месяц, год];
— сумма в размере [цифрами и прописью] рублей должна быть выплачена в течение [значение] рабочих дней с даты вступления договора цессии от [число, месяц, год] в силу, но не ранее [число, месяц, год];
4. За просрочку какого-либо платежа Цессионарий выплачивает Цеденту пеню в размере [значение] % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
5. Оплата производится в безналичном порядке на счет Цедента, указанного в пункте 6.1 договора цессии от [число, месяц, год]. По окончании выплаты договорной суммы Стороны проведут сверку расчетов.
6. Настоящее соглашение вступает в силу с момента его подписания и является неотъемлемой частью договора цессии от [число, месяц, год].
7. Настоящее соглашение подписано в 2-х экземплярах на русском языке по одному экземпляру для каждой стороны и оба экземпляра имеют одинаковую юридическую силу.
Необходимые документы
Какие бумаги нужны, решается тем, какой объект передается. Если земля, то:
- Копия паспорта;
- Копия доверенности (предпочтительно нотариальной);
- Первоначальный договор;
- Согласие собственника, владеющего объектом;
- Согласие органа, ответственного за передачу прав на государственное или муниципальное имущество;
- Договор о продаже (переуступке прав на объект);
- Акт приема-передачи объекта;
- Согласие супруга (в случае если имущество считается общим);
- Согласие залогодержателя (в случае обременение участка);
- Доверенность представителя;
- Копии устава организации и документы, подтверждающие право директора или иного подписанта на заключение сделки.
- Аренда сельскохозяйственной земли разрешается сельхозпроизводителям, и продажа аренды разрешается организации, занимающейся соответствующим видом деятельности;
- Покупка права аренды имущества, которое требует наличия лицензии, допускается при наличии лицензии у покупателя права. Отсутствие лицензии делает сделку недействительной.
Сложность и объем документации разнятся. Одно дело переуступить право аренды небольшого магазинчика, а другое предприятия, где только акт передачи составляет многостраничный документ с детальной описью имущества.
На регистрацию приносят оригиналы документов, копии заверяются работниками службы. Если используется сайт «Госуслуги», электронные копии заверяются электронно-цифровой подписью. На процедуру окончательного оформления все равно приходится приносить бумаги на проверку.
После того как соглашение подписано, составляется акт приёма-передачи документов. Они будут нужны для государственной регистрации нового арендатора. Чтобы зарегистрировать переуступку в Росреестре, потребуются следующие бумаги:
- заявление;
- паспорт, а если вместо одной из сторон выступает представитель – доверенность;
- правоустанавливающие документы;
- согласие либо подтверждение уведомления владельца передаваемого жилья;
- для физических лиц – согласие супруга на распоряжение объектом;
- для юридических лиц – копии учредительных и уставных документов компании, заверенные нотариусом;
- для земельного участка – согласие комитета по земельным ресурсам;
- договоры аренды – изначальный и новый;
- квитанция, свидетельствующая, что пошлина уплачена.
Если бумаги в наличии и соответствуют предъявляемым требованиям, то регистрация будет проведена, после чего права на аренду окажутся переданы новому владельцу, а старый их полностью утратит. Если обнаружится какой-нибудь изъян, придётся вновь подавать документы. Это может сильно затянуть весь процесс, а любые сделки с недвижимостью довольно сложны в оформлении, потому рекомендуется с самого начала привлечь к делу профессионального юриста.