Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать квартиру с материнским капиталом: пошаговая инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Совет — в объявлении о продаже сразу указывайте, что квартира все еще в ипотеке и был использован мат.капитал. Или хотя бы предупредите об этом при показе квартиры. Лучше на начальном этапе отсеить тех, кто не хочет связываться с такой ситуацией. Это сэкономит и чужое, и ваше время.
Нужно найти покупателей, которые до сделки оплатят ипотечный долг продавцов
Можете подумать, что ни один покупатель в здравом уме не согласится отдавать деньги продавцу до сделки. Да и еще на оплату ипотечного долга. Не спешите с выводами. Лучше прочитайте пока как все проводится:
1) Например, квартира стоит 7 млн. руб. Долг по ипотеке — 3 млн. руб. Продавцы и покупатели оформляют у нотариуса предварительный договор купли-продажи. В нем указывается, что покупатели до сделки передали продавцам 3 млн. руб. в качестве задатка или аванса + что эти деньги идут на оплату ипотечного долга. 2) Покупатели сами оплачивают долг продавцов в банке. 3) Как только долг будет закрыт, продавцам нужно снять обременение с квартиры. 4) После снятия обременения, продавцы выделяют доли детям по обязательству мат.капитала. 5) Далее участники сделки составляют и удостоверяют у нотариуса договор купли-продажи квартиры. 6) Договор подается в МФЦ или в Росреестр для регистрации сделки купли-продажи. 7) После того, как покупатели станут собственниками, продавцы получают остальные 4 млн. руб.
Как все оформляется, как безопасно произвести расчеты за квартиру, какие документы нужны — все это я расписала дальше в подробных инструкциях. Я выделила 2 ситуации, смотря какие покупатели попадутся: 1) покупатели с собственными деньгами (ниже); 2) покупатели с ипотекой.
Как продать квартиру, купленную с маткапиталом: заключение
- Квартиру, купленную на средства маткапитала, продать можно
- Для продажи такой квартиры обязательно получите разрешение на сделку от органов опеки, СФР, банка
- Покупаемое взамен жильё должно соответствовать уровню комфорта продаваемого дома и не ущемлять имущественные права несовершеннолетних. Для этого детям нужно выделить доли равные или больше, чем были в прежней квартире
- Вместо доли возможно зачисление на счета детей денежной компенсации
- Многодетные родители и семьи, которые уже больше 5 лет пользуются и владеют недвижимостью, не платят налоги
Составление договора купли-продажи
Перед тем как продать квартиру с материнским капиталом, нужно правильно составить договор купли-продажи. Самый простой способ – бесплатный. Достаточно найти образец в интернете скачать его. Но если использовать материнский капитал для того чтобы была куплена квартира, лучше обратиться к юристу, чтобы договор был составлен профессионалом.
Обычно услуги юриста по составлению договора стоят символические суммы. Эта работа поставлена на поток, поэтому проблемы практически никогда не возникают. Юрист не только проконтролирует правильность составления документа, но и прояснит некоторые индивидуальные особенности каждого процесса. Например, если дополнительно оформлялась ипотека.
Особенности заключения договора
Все действия, связанные с получением и использованием материнского капитала, регулируются Федеральным законом от 29.12.2006 № 256-ФЗ. Ранее сертификат выдавался в случае рождения (усыновления) второго и последующего малыша, с 2020 года государственную поддержку стали оказывать и при появлении в семье первенца.
Улучшение условий проживания стало самым востребованным направлением использования средств материнского капитала. В случае приобретения жилья заключается соответствующий договор купли-продажи, где указывается, что часть средств будут с «материнским» сертификатом.
Закон позволяет купить жилье семье с использованием мер государственной поддержки как в новостройке, так и на вторичном рынке. Обязательным условием является пригодность объекта для проживания и соответствие санитарным нормам.
За средства материнского капитала можно купить не только квартиру, но и частный дом. Но средствами сертификата можно покрыть только стоимость самого дома. Земельный участок под правило распоряжения не попадает.
Сумма материнского капитала не покрывает стоимость квартиры, поэтому основную долю покупатель оплачивает самостоятельно или с привлечением заемных средств. После регистрации договора сделки в Росреестре покупатель сообщает в орган ПФР для перечисления денежных средств. При осуществлении полного расчета с продавцом сделка считается завершенной.
Порядок распоряжения средствами материнского капитала обязывает покупателя выделить в приобретенной квартире доли каждому члену семьи: супругам и детям. На это законом отводится 6 месяцев от даты заключения договора купли-продажи.
Выделение детских долей при продаже квартиры с материнским капиталом
Продать квартиру с использованием средств маткапитала можно. Но нужно выполнить ряд условий. Самое важное — не нарушать права несовершеннолетних детей и наделить их долями.
Чтобы сделать расчет и определить размер долей, которыми должны быть наделены дети, нужно понимать исходную стоимость квартиры и сумму материнского капитала, используемого для погашения кредита, пояснила московский нотариус Елена Образцова.
«Если речь идет о Москве, то, учитывая высокую стоимость недвижимости, доли детей, как правило, очень небольшие: 1/40, 1/20. Если мы говорим о регионах, то в некоторых сумма маткапитала составляет иногда четверть или половину стоимости жилья. То есть и доли детей, соответственно, будут больше», — отметила нотариус.
Если квартира покупалась в ипотеку, то окончательный размер долей определяется исходя из того, какая часть кредита погашалась за счет собственных средств родителей, а какая — средствами маткапитала, добавила она.
Нотариальное обязательство по выделению долей детям
До марта 2020 года в число обязательных документов при подаче заявления в ПФР на использование МСК для покупки квартиры (строительства дома) входило обязательство по материнскому капиталу, оформленное у нотариуса. В этом документе владелец сертификата обязывался выделить в купленном (построенном) жилье долю супругу и детям.
В соответствии с Правилами направления МСК на улучшение жилищных условий выполнить обязательство необходимо в течение полугода (6 месяцев) после наступления следующих событий:
- при покупке — после перечисления маткапитала продавцу жилого помещения;
- при строительстве — после получения акта ввода в эксплуатацию (сейчас уведомления о соответствии построенного объекта требованиям ГрК);
- при кооперативном строительстве — после полной выплаты пая;
- при долевом строительстве — после подписания передаточного акта;
- при покупке в ипотеку — после снятия обременения с жилого помещения.
Теперь обязательство по материнскому капиталу, удостоверенное нотариусом, при подаче документов в ПФР не требуется. Однако сама обязанность выделить детские доли осталась. Эту норму прописали непосредственно в законе № 256-ФЗ (п. 4 ст.10). Таким образом, родители, не выделившие детям жилплощадь, автоматически нарушают закон. Прокуратура периодически делает проверки получателей МСК и при обнаружении таких фактов полученные средства принудят вернуть государству.
При покупке жилья с привлечением МСК супруги обычно сразу выделяют долю детям, и, следовательно, такая сделка должна быть удостоверена нотариусом. Однако это практически невозможно, когда квартира за материнский капитал приобретается в ипотеку, или еще не существует (строится).
Ипотечный кредит может быть оформлен на одного из супругов, либо на обоих одновременно, и они оба являются собственниками приобретаемого жилья. Несовершеннолетние дети в договоре не участвуют. В случае с маткапиталом нельзя привлекать в качестве созаемщиков иных родственников. После полной выплаты кредита и снятия обременения с купленного жилья, необходимо оформить дарственную или заключить соглашение о выделении детям долей жилого помещения.
Условия для продажи квартиры, которую приобрели за деньги маткапитала
Чтобы продать такую недвижимость, сделайте следующее:
-
Оформите квартиру в общую собственность и выделите долю детям. Когда недвижимость оформлена на одного члена семьи, продать ее не получится. Для решения проблемы переоформите собственность на всех членов семьи.
-
Получите разрешение пенсионного фонда и органов опеки, если в семье есть несовершеннолетние дети. Если ваш ребенок достиг совершеннолетия, от него потребуется согласие в письменной форме на продажу квартиры.
-
Докажите в органах опеки, что условия проживания детей улучшатся. Это требуется, когда покупаете квартиру с меньшей площадью.
-
Заплатите налог с продажи жилья в 13%, если вы владеете квартирой менее трех лет.
Как узнать, был ли использован маткапитал?
- Убедитесь, что квартира была приобретена владельцами, а не приватизирована и не получена в наследство.
- Выясните, была ли у продавца возможность использования маткапитала. Для этого нужно узнать/спросить, есть ли у собственника квартиры второй (третий и последующий) ребенок, который родился позже 1 января 2007 г., или первый ребенок, который родился позже 1 января 2020 г.
- Если гипотетически собственник мог использовать маткапитал, необходимо узнать, получил ли он его и потратил ли он его именно на «улучшение жилищных условий» — покупку недвижимости. Если продавец покупал первичное или вторичное жилье либо участвовал в долевом строительстве, об использовании маткапитала будет сказано в договоре.
Важно помнить, что если продавец покупал квартиру в ипотеку, он также мог оплачивать кредит с помощью материнского капитала. Но выделить доли в квартире можно только после того, как кредит погашен, так как банк выдает ипотеку под залог квартиры. И в данном случае в договоре купли-продажи будет указано, что для покупки жилья была использована ипотека. А что кредит погашался с помощью маткапитала, указано не будет.
Выделение долей детям
Важно помнить, что продажа ипотеки с материнским капиталом и любые другие сделки с недвижимостью могут быть проведены только с разрешения органов и попечительства. Государство защищает интересы несовершеннолетних, поэтому препятствует нецелевому использованию выделенных средств в рамках господдержки. По этой причине при продаже жилья дети должны быть обеспечены долей в новой квартире или доме, а жилищные условия соответствовать или быть лучше, чем на прежнем месте. По закону введение несовершеннолетних в число собственников производится не позднее чем через полгода после закрытия ипотечного кредита.
Основная сложность, с которой сталкиваются заемщики, желающие продать квартиру с материнским капиталом в ипотеке, связана с тем, что для сделки необходимо получить разрешение органов опеки, но на практике доли, как было указано выше, выделяются после закрытия договора кредитования. Если у продавца отсутствуют собственные средства для закрытия ипотечного кредита, то к моменту купли-продажи он приходит с неполным перечнем документов.
Как выйти из сложной ситуации? В первую очередь рекомендуется попытать закрыть задолженность самостоятельно или найти покупателя, готового по предварительному договору погасить ипотеку. Также продавец может попытаться получить предварительное решение органов опеки.
Какие бумаги нужны, чтобы использовать материнский капитал на покупку квартиры
Какой бы способ приобретения недвижимости вы не выбрали, необходимо собирать документы. Сделка требует наличия:
- паспорта матери или отца (если он единственный родитель);
- сертификата о праве на господдержку;
- выписки о введении жилплощади в собственность;
- нотариального обязательства;
- удостоверения личности второго супруга (при оформлении только на одного человека);
- справки о смерти матери (если отец – заявитель);
- свидетельства о браке;
- сведений об оставшейся (неуплаченной продавцу) сумме при ее наличии;
- заявления о применении денег из Пенсионного фонда.
Правила и условия покупки квартиры на материнский капитал
Вы можете купить квартиру ребенку на материнский капитал или приобрести недвижимость на свое имя. Но в последнем случае, на ребенка в обязательном порядке выделяется доля. В законе нет четкого указания, касаемо размера рассматриваемой доли. То есть, официально можно выделить мизерную часть квартиры. Но обычно родители выделяют для своих детей достаточно внушительные доли в недвижимости. Как правило, доля может составлять четверть или даже треть квартиры.
Если купить долю в квартире на материнский капитал, но доля ребенка не была выделена, могут возникнуть проблемы. Ребенку, когда он вырастет, возможно придется отстаивать свои права на недвижимость. То, что в квартире есть и его доля, и она больше той минимальной доли, что выделили родители, придется доказывать в суде. Иначе восстановить справедливость не получится.
Документы для оформления сделки
Чтобы составить договор, в нотариальную контору следует предоставить комплект бумаг, для каждой из сторон свой. Для собственника квартиры, выступающего продавцом:
- внутрироссийский документ, способный удостоверить личность продавца (паспорт);
- документ, который подтверждает право на имущество (выписка из реестра и пр.);
- сведения о банковском счете, на который поступят средства из семейного капитала.
Для покупателей:
- документы, удостоверяющие личность всех лиц, на которых будут оформляться доли квартиры (паспорта матери, отца, ребенка старше четырнадцати лет, а также свидетельства несовершеннолетних);
- материнский сертификат.
- если квартира покупается под ипотеку, необходимо предоставить кредитный контракт с банком.
Составление и нюансы договора купли-продажи квартиры и дома с использованием материнского капитала
- паспорт;
- выписка из ЕГРН о праве собственности на недвижимость;
- правоустанавливающие бумаги на дом (договор купли-продажи, дарения и т. д.);
- выписка из домовой книги;
- справка об отсутствии долгов по ЖКХ;
- письменное согласие супруги (супруга) на продажу недвижимости, находящейся в общей собственности;
- иные бумаги.
Документы для оформления сделки
Чтобы составить договор, в нотариальную контору следует предоставить комплект бумаг, для каждой из сторон свой. Для собственника квартиры, выступающего продавцом:
- внутрироссийский документ, способный удостоверить личность продавца (паспорт);
- документ, который подтверждает право на имущество (выписка из реестра и пр.);
- сведения о банковском счете, на который поступят средства из семейного капитала.
Для покупателей:
- документы, удостоверяющие личность всех лиц, на которых будут оформляться доли квартиры (паспорта матери, отца, ребенка старше четырнадцати лет, а также свидетельства несовершеннолетних);
- материнский сертификат.
- если квартира покупается под ипотеку, необходимо предоставить кредитный контракт с банком.
Если сделку оформляет муж, необходимо согласие владелицы сертификата. Документ заверяется в нотариальной конторе. По закону семейным капиталом может распоряжаться только тот человек, на чье имя выписан сертификат (чаще всего мать).